Kira Vergisi / Kira Vergisini Ödememek Mümkün Mü?

• 17.03.2024
• Av. Arb. Dr. Y.Burak ASLANPINAR

Kira Vergisi / Kira Vergisini Ödememek Mümkün Mü?

Bu videoda kira vergisinin (kira geliri/gayrimenkul sermaye iradı vergisinin) ne olduğunu, nasıl hesaplanacağını ve hangi yöntemlerle ödenebileceğini detaylı bir şekilde anlattım. 2024 yılı için güncel bilgiler ışığında, kira vergisini eksiksiz ve sorunsuz bir şekilde nasıl ödeyeceğinizi öğrenebilirsiniz.

Videoda aşağıdakileri bulabilirsiniz: Kira vergisinin tanımı ve kapsamı Kira vergisinin kimler tarafından ödenmesi gerektiği Kira vergisinin matrahı ve tevkifatı Kira vergisi beyannamesi verme süreci İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden kira vergisi ödeme İş yeri kira vergisi Kira vergisi ödememenin sonuçları Evinizde bedelsiz oturan bir yakınınız varsa ne olacağı Ve kira vergisi ile ilgili sık sorulan sorular Videoyu sonuna kadar izleyerek kira vergisini kolayca ve sorunsuz bir şekilde nasıl ödeyeceğinizi öğrenebilirsiniz.

Kira gelirinizin vergesini ödediniz mi, ödememe ihtimaliniz var mı, indirebilecekleriniz neler, hangi miktarın üzerinde olduğunda kira gelirinin beyan edilmesi gerekiyor, siz de kirada oturuyor olabilirsiniz, kiraya veren olarak bunu indirebilir misiniz, kredi faizleri var, kredi ödediniz belki, bunu indirebilir misiniz, acaba ne kadar vergi ödeyeceksiniz, bir de size yazı geldi maliyeden ama kira geliri elde etmiyorsunuz veya sınırı aşmıyorsunuz, bu durumda illa kira gelirini beyan etmeniz gerekiyor mu, vergi ödemeniz gerekiyor mu, daha az vergi ödemenin ihtimali var mı, bu videoda bunları konuşacağız. Öncelikle şuradan başlayalım, kira gelirlerinin vergilendirilmesi için, beyanname vermek için son gün 31 Mart, kanunda böyle yazıyor, bu sene 2024 yılında 31 Mart bir seçim gününe denk geliyor, aynı zamanda pazar gününe denk geliyor, onun için 1 Nisan 2024'e kadar beyanname verilir ama bizce o güne kadar bırakmayın, çünkü sistemler son günde çökebiliyor, her zaman bunda karşılaşabiliyoruz. Maliye Gelir İdaresi Başkanlığı mükelleflere, ev sahiplerine yazı gönderdi, yüz binlerce kişiye böyle bir yazı gitti, dendi ki biz banka işlemlerinden veya başka nedenle tapu olabilir veya ikametgah yerleşim yerinize ilişkin bilgiler olabilir, kiracının yerleşim yerine ilişkin bilgiler olabilir, bu nedenlerle bir dayanakla sizin kira geliri elde ettiğinizi tespit etti, kira gelirinizi beyan edin.

 

Böyle bir yazı gelen kişiler illa kira geliri beyan etmesi gerekiyor mu? Hayır, kira geliri elde etmiyor olabilirsiniz, bankadan yanlışlıkla kira açıklamasıyla yazı gittiğinde bile bu maliyeden gelen yazıların olabildiğini görüyoruz. Ama bu durumda bence işinizi şansa bırakmayın, mutlaka Maliye Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internetteki sistemine girip bir dilekçe gönderin, ben kira geliri elde etmedim diye ya da vergi dairesine başvuru yapabilirsiniz, vergi dairesine de bu durumu bildirebilirsiniz. Şimdi kira geliri elde ettik, evet ama her durumda beyan edecek miyiz? Hayır, bunun her sene belli bir limiti var, belli bir sınırı var.

 

2023 yılında kira geliri elde edenler şimdi 2024 yılında beyan edecekler, işte Mart ayı sonuna kadar olacak, 2023 yılının kira gelirleri yıllık olarak hesaplanıyor. 2023 yılında elde ettiğiniz kira geliri 21.000 TL'nin altındaysa bu durumda beyan etmenize gerek yok, vergi de ödemenize gerek yok dolayısıyla. Ancak siz örneğin avukatlık, doktorluk gibi serbest meslek faaliyeti yürütüyorsanız, ticari bir faaliyetiniz varsa, zirahi bir faaliyetiniz varsa, zirahi kazanç ediyorsanız bu durumda vergi mükellefiyseniz 21.000 TL'lik sınır sizin için geçerli değil.

 

Yani bir avukat, avukatlık faaliyetinden gelir elde ettiği için aynı zamanda evini kiraya verdiyse 21.000 TL'nin altında gelir elde etse de yine beyan etmesi gerekiyor. 21.000 TL'nin üzerindeki bir tutar, eğer elde edildiyse hazır beyan sistemi var, vergi idaresinin, gelir idaresi başkanlığının hazır beyan sistemi de zaten elde ettiğiniz gelirlerin bir ilk aşamada hesaplanmışını görüyorsunuz. Ama bu hesaplama sizin için doğru olmayabilir.

 

Giderleriniz hesaplanmamış olabilir veya kira gelir doğru hesaplanmamış olabilir. Buna uymak zorunda değilseniz bu bir yol gösterici bir kolaylık olsun diye adı üstünde hazır beyan sistemiyle ortaya konmuş durumda. 21.000 TL'nin üzerinde bir kira geliri elde ettim.

 

21.000 TL'yi öncelikle çıkarıyorum. Örneğin ben bu yıl 2023 yılında ayda 10.000 TL'den 120.000 TL yıllık kira geliri elde ettim. 21.000 TL'yi çıkarıyorum.

 

Kaldı 99.000 TL. Bu 99.000 TL üzerinden doğrudan gelir vergisi ödüyor muyum? Hayır. Burada da iki türlü gider yöntemi var.

 

Birisi götür gider yöntemi. Diğeri de gerçek gider yöntemi. Götür gider yönteminde hesap çok basit.

 

21.000 TL'yi çıkardık. Kaldı 99.000 TL. Bunun %15'ini götür gider olarak gösteriyoruz.

 

Geri kalanın üzerinden de gelir vergisi hesaplayıp ödüyoruz. Burada hesaplama kolay ama birçok avantajı kaçırıyor olabilirsiniz. Belki de vergi ödemeyecektiniz.

 

Gerçek gider yöntemi aslında bunun için var ve gerçek gider yönteminden faydalanabilmek için de iyi bir mali müşahede ile çalışmanız gerekebilir. Yüksek gelir, yüksek kira geliri elde ediyorsanız gerçek gider yöntemi ile hesaplanmasında neye bakmak lazım? İndirebileceğiniz, gider gösterebileceğiniz hususlara bakmak lazım. Bunlardan ilki eğer yeni bir konut satın almışsa bu konutun elde edildiği bedelin %5'i kadar yıllık indirebiliyorsunuz ve 5 yıl boyunca da bu indirimi yapabiliyorsunuz.

 

Aynı zamanda bu konut için örneğin kredi kullandınız diyelim. Kredinin faizi var. Bu faizleri de yine gider gösterebiliyorsunuz.

 

Konut için onarım yaptınız, bakım yapıldı. Bunları gider gösterebilirsiniz. O konut için aidat ödüyorsunuz diyelim ki bu aidatları da yine diğer idari giderleri de gider gösterebiliyorsunuz.

 

Siz aldığınız konutu kiraya verdiniz ama siz de başka bir yerde kirada oturuyorsunuz veya lojmandasınız. Lojman için bir ödeme yapıyorsunuz. Bu durumda elde ettiğiniz kiradan ödediğiniz kirayı düşebiliyorsunuz.

 

Sigorta yaptırdığınız konut için bu konut için ödediğiniz sigorta primlerini düşebiliyorsunuz. Vergi ödediğiniz, harç ödediğiniz bunları da düşebiliyorsunuz. Bunları üst üste koyduğunuzda belki de hiç ödeme yapmayabilirsiniz, hiç vergi ödemeyebilirsiniz.

 

Onun için iyi bir hesaplama yapmakta fayda var. Götürü gider yöntemi yoksa gerçek gider yöntemi burada destek almak gerekebilir belki. Çok sorulan bir soru.

 

Kira gelirini ben 2022 yılında kira gelirini 2023'te elde ettim veya 2022 yılında 3 yıllık kira gelirini kirayı kiracı en baştan ödedi. Bu durumda ne olacak? Ne zaman beyan edilecek? Öncelikle şunu söyleyelim. Kira gelirlerinde tahsil esası geçerli.

 

Yani öncelikle benim beyanda bulunmam için, vergi ödemem için kirayı tahsil etmiş olmam lazım. Dolayısıyla 2022 yılının kirası 2023 yılında ödendiyse, gecikerek ödendiyse 2023 yılının geliri sayılacak ve 2024 yılında da şimdi de beyan edilecek. Ama bir başka durum olabilir.

 

2022 yılında örneğin 3 yıllık kirayı peşin peşin baştan ödemiştir. Böyle kiracılar da var demek ki. Baştan ödemiş kiracı 3 yıllık kirayı bu durumda 2022'de mi beyan ediyor olmalıydı? Hayır.

 

2022 yılının gelirini ona düşen kira miktarını 2022'de 23'e düşeni 23'te şimdi beyan ediyoruz. 24'de düşeni 2024 yılına düşeni de 2025 yılında beyan edeceğiz. Yani ilgili yılın geliri olarak beyan ediyoruz.

 

Burada bir karmaşa olmaması açısından şunu söyleyeyim. 2023 yılının kira gelirlerini 2024 yılında yani bir sonraki yılda beyan ediyorsun. Bir diğer merak edilen konu ben anneme, babama, kardeşime, kaynanama, kayınbabama, teyzeme, arkadaşıma, sevgilime evi bıraktım.

 

Bedelsiz olarak kullanıyor evi. Bu durumda kira geliri nedeniyle bir vergi ödemem gerekiyor. Burada bir ayrım var.

 

Usul ve furu yani üst zoy ve alt zoy. Yani anne baba anneanne babaanne. Bunlar için bir kira geliri elde etmesek de kira gelirini beyan etmemize, vergilendirmemize gerek yok.

 

Zaten elde etmediğimiz geliri beyan etmemize gerek yok. Yine aynı şekilde çocuklar torunlar. Bunlarda da beyan etmemize gerek yok.

 

Ama örneğin teyze, hala, amca, dayı, kaynana, kayınbaba iyilik olsun diye evi bıraktık değil mi? Arkadaşımıza, sevgilimize çok seviyoruz. Evi bıraktık. Ücretsiz kullanıyor.

 

Burada kendisinin ikametgahı orası ama kira gelirini biz beyan etmedik. Üstelik bizim tapuda görülen yerimiz mülkümüz. Bu durumda aslında kira ödememiz gerekiyordu.

 

Bakın kira geliri elde etmemiş olsak dahi. Kanun bunu söylüyor. E peki hiç kira geliri elde etmiyorum.

 

Kaç liradan hesaplanacak? Hadi diyelim ki ben şu anda beyan etmek istiyorum. Nasıl hesaplanacak? Bu durumda bir takdir yapıldıysa o bölgede kira gelirine ilişkin. Böyle bir takdir şu anda yok bölgenizde değil ki.

 

Bu durumda evin değerinin, emlak vergisi değerinin yüzde beşi bir yıllık kira geliri sayılacak. Örneğin emlak vergisi değeri bir milyon TL olduğunu farz edelim. Varsayalım evin bir milyon TL'nin yüzde beşi elli bin TL yapar.

 

Elli bin TL yıllık kira geliri varsayılıp bunun üzerinden kira gelirlerinin beyan edilmesi ve vergilendirilmesi gerekiyor. Garip bir sistem. Evet işte kaynana vergisi, kayınbaba vergisi, iyilik vergisi diyebilirsiniz ama elde etmediğiniz kiranın bile gelir varsayarak vergisini ödeyebilirsiniz.

 

Burada hemen uyaralım. Konutlar için bu üst soyda, alt soyda istisna var. İşyerlerinde hiç istisna yok.

 

Yani şöyle bir durum var. Oğluma işyeri açtım, mağaza açtım, dükkan açtım. Hiç de para almıyorum ama o kişinin size aynı zamanda kira ödüyormuş gibi olması gerekir ve kira gelirine vergilendirilmesi gerekiyor.

 

Yani işyerlerinde hiç bir istisna yok. İyilik olsun diye birine işyeri açtıysanız oradan sanki kira geliri elde ediyormuş gibi vergisini ödemeniz gerekiyor. Peki ben kira gelirlerimi beyan etmedim.

 

Vergilerini ödemedim. Ne ile karşılaşırım? Bir kere öncelikle ödenmeyen kira tespit edilir. Emsal kira bedeli üzerinden tespit edilen kiranın bir katı kadar ceza yazılır.

 

Aynı zamanda beyanname vermediğiniz için veya eksik beyan verdiğiniz için usulsüzlük cezası kesilir. Geriye dönük faiz ile bunlar istenir. Ciddi bir maliyet.

 

Ama hesaplama yanlış olabilir veya gerçekten kira geliri elde etmediniz. Matra, vergi yanlış hesaplandı. Fazla vergi istediler sizden fazla ceza kesildi.

 

Bu durumda da dava açılabilir. Vergi mahkemesinde 30 gün içerisinde dava açılabiliyor. Vergi mahkemesinde görecek dava sonucunda da vergi mahkemesi karar verene kadar bir tahsil işlemi yok.

 

Daha sonra da iptal edilirse zaten verginin ödenmesi söz konusu olmayacak. Burada özellikle hesaplamada hatanın çokça yapılabildiğini görürüz. Her yıl Mart ayı içerisinde kira gelirleri belirleniyor.

 

Bu yıl da yine Mart ayının sonuna kadar belirlenmesi gerekiyor. Ama bu yıl aynı zamanda 31 Mart seçim günü 1 Nisan 2024'e kadar kira gelirlerinizi belirlenip belirlenmeniz gerekir. Kira gelirlerinin beyanında gerçek ve götürü gider yöntemi var.

 

Avantajlı durumlar var. Daha az vergi ödenebilir. Kanun uygun şekilde yine hiç vergi ödenmeyebilir.

 

Bunun için detayları bilmekte fayda var. Kira, gayrimenkul ve vergi konularında yine farklı içerikler üreteceğiz. Takipte kalın.

 

Görüşmek üzere.