Gayrimenkul Hukuku

Başvuru; orman sınırları içinde kaldığı tespit edilen tapulu taşınmaz için tazminat ödenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkının, yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.

Başvuru, zilyetlikle kazanma koşulları gerçekleşen ancak arkeolojik sit alanı ilan edilen taşınmazın Hazine adına tescili nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir.

Başvuru Yargıtay (Kapatılan) 16. Hukuk Dairesinin 02.06.2021 tarih ve 2020/4343 Esas, 2021/4595 sayılı onama ilamına karşı davalılar vekili tarafından talep edilen karar düzeltme istemine ilişkindir.

Orman olma özelliğini kaybetmiş veya orman alanı dışına çıkarılmış alanlar 2/B alanlar olarak tanımlanmaktadır.Hak sahipleri bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almak için süresi içinde idareye başvurmuştur. Akabinde idare tarafından satış bedeli tebliğ edilmiş ve kanun yolları kapatılmıştır. Bunun üzerine de hak sahipleri mülkiyet hakkının ve hak arama özgürlüğünün ihlal edildiği iddiasıyla Anayasa Mahkemesi'ne başvuruda bulunmuşlardır. Başvuru sonucunda  6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 6. maddesinin (8) numaralı fıkrasının üçüncü cümlesinin Anayasa’ya aykırı olduğuna karar verilmiş ve hüküm iptal edilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nca davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı tespit edilmiştir. Bu sebeple, Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır.

Derece Mahkemesince, ikinci bilirkişi raporuna uyularak aylık brüt kira ücreti artırılmış şekilde belirlenmiş ise de; Yargıtay tarafından kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğu gözetilerek, dava dilekçesinde gösterilen kira bedeli üzerinden hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin hukuka aykırı olacağına hükmedilmiştir.

Sözleşmenin konusu, niteliği ve ödenecek miktar gibi hususlarda dikkatsizliği veya bilgisizliği sonucu gerçek iradesine uymayan beyanda bulunmak suretiyle esaslı hataya düşen tarafın sözleşme ile bağlı sayılmayacağı kuşkusuzdur.

Mera tahsis komisyonunun bir yeri mera olarak tahsis etmesi o yerin niteliğini değiştirmeyecek, burası orman ise orman niteliğini kaybetmiş olmayacaktır. Kesinleşmiş orman sınırlarında kalan yerler ise orman niteliğiyle Hazine adına kaydedilir. Orman köylüleri mera, yaylak ve kışlaklardan 6831 sayılı Yasanın 28. maddesinde belirlenen kurallar gereğince yararlanır.

Dava konusu taşınmaza ilişkin orman kadastrosuna itiraz davasının reddine ilişkin kararın kesinleşip tapu kaydına satılamaz şerhi konulduğu tarihten itibaren tapu malikinin tasarruf hakkı kısıtlandığından tazminat davası için zamanaşımının bu tarihten sonra başlayacağı ve tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın sulu yada kuru olup olmadığı araştırılıp kapitilizasyon faiz oranı ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak objektif değer artışı oranı uygulanmak suretiyle bulunan değere göre karar verilmesi gerektiği gözetilmelidir.

Uzman orman bilirkişi heyetince eski tarihli hava fotoğrafları ve memleket haritasına istinaden yöntemine uygun olarak yapılan inceleme ve araştırma sonucu nizalı taşınmazın orman sayılan yerlerden olduğu belirlenerek orman vasfı ile hazine adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi isabetli ise de, orman vasfına haiz taşınmazın tapu kaydına herhangi bir şerh konulamayacağının gözetilmemesi isabetli görülmemiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabı için, o taşınmaz üzerinde nizasız, fasılasız ve iktisadi amaca uygun olarak malik sıfatıyla zilyetliğin sürdürülmesi ve 20 yıllık edinim süresinin dolması gerektiği, bu tür anlaşmazlıklarda taşınmazın niteliği, üzerinde sürdürülen zilyetliğin başlangıç ve sürecinin takdiri delil olan yerel bilirkişi ve tanık anlatımları yanında hava fotoğrafları ve topoğrafik haritalardan faydalanmak suretiyle belirlenmesinin isabetli olacağı da gözetilmelidir.

Davacının zilyetliğe dayalı olarak açtığı davada 464 parsel içinde kalan kısmın öncesi orman olmasa dahi dört tarafının orman parseli ile çevrili olduğu, orman içi açıklık niteliğinde olan bu yerin zilyetlikle kazanılmasının mümkün olmaması gerekçesi ile bu parsele yönelik açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Ormanların yok edilmesinin orman niteliğini kaybetme olarak kabul edilemeyeceği, dava konusu taşınmazların orman bütünlüğünü bozmama, su ve toprak rejimine ve çevresindeki ekosistemlerinin tüm öğeleriyle kendisini yenileyebilme gücüne zarar vermeme, ormancılık çalışmalarının etkenlik, verimlilik ve karlılık düzeylerini düşürmeme, taşınmazlar üzerinde insan elinin çekilmesi ve olduğu gibi bırakılması halinde, yeniden orman haline dönüşüp dönüşemeyeceği gibi koşulları birlikte değerlendirip,  taşınmazların hangi doğal olaylar ve eylemler sonucu bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybettiğini ya da etmediğini inceleyerek karar verilmesi gerekir.

Anayasa Mahkemesi Orman Kadastro Komisyonunca yapılan ilanın tebliğ hükmünde olduğu ve on yıl geçtikten sonra dava açılamayacağına dair Orman Kanunu'nun ilgili kurallarının Anayasa'ya aykırı olduğuna ilişkin itirazın reddine karar verdi

Tapu kaydının iptali ile davacı yanın mamelekinde meydana gelen gerçek zarara ilişkin tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihinin, zararın hasıl olduğu tapu iptal kararlarının kesinleşme tarihleri olup, bu tarihlere göre taşınmazların değeri, değerlendirme gününden evvelki özel gayesi bulunmayan satışlara göre hesaplanması suretiyle tazminat miktarının belirlenmesi gerektiği gözetilmelidir.

Uyuşmazlık orman olduğuna dair şerh bulunmayan taşınmazın tapu kaydının sonradan orman olduğu belirtilerek iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemiyle açılan eldeki davada, Devletin sorumlu olarak kabul edilip edilemeyeceği; davacının satın aldığı tarihte taşınmazın eylemli orman olup olmadığını bilebilecek durumda bulunup bulunmadığı; buna göre davacının kötü niyetli olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği; burada varılacak sonuca göre davacının tazminata hak kazanıp kazanmayacağı noktasında toplanmaktadır.

Kadastro Kanununun 17. maddesi gereğince orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen ve il, ilçe ve kasabaların imar planları kapsamında kalmayan araziden masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilip tarıma elverişli hale getirilen ve imar ile ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren 20 yıl süre ile kullanılan taşınmazların zilyetleri adına tescil edilmesi kabul edilmiştir.

Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların gerçek zararlarının tazmini gerektiği; tapusu iptal edilen taşınmazlar arazi niteliğinde olduğundan, gerçek zararın, tapu iptal kararının kesinleşme günündeki net gelir metoduna göre hesaplanmasının zorunlu olduğu, öte yandan ıslah harcı yatırılmadan, arttırılan kısım yönünden de tazminata hükmedilmesinin doğru olmadığı gözetilmelidir.

Dava, tapu kaydının iptali ve tescil ile 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazminat istemlerine ilişkindir. Orman Yönetimi tarafından çekişmeli taşınmazın tapu kaydının iptal edilip orman niteliği ile Hazine adına tescili istemine ilişkin olduğunun belirlenmesi halinde her iki dava arasında fiili ve hukuki bağlantı bulunduğundan davalar birleştirilmeli, işin esası hakkında gerekli inceleme ve araştırmalar yapılıp sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Kapama karışık meyve bahçesi niteliğindeki taşınmazlara net gelirleri esas alınarak değer biçilmesinde ve davacıların zararının TMK'nun 1007. maddesi gereği devletin kusursuz sorumluluğu kapsamında kabul ile bu zararın Hazineden tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir