14 Soruda Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

• Tarih: 12.10.2023
• Yazar: Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR & Stj. Av. Ahmet DAŞDEMİR & Stj. Av. Dila Sultan ÇİLESİZ

14 Soruda Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

14 SORUDA KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK

1. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Uygulaması Nasıl Başladı?

5 Nisan 2023 tarihinde yayımlanan 7. Yargı Paketi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklikler yapılmış olup “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk” başlıklı md.18/A hükmü ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulaması kabul edilmiştir.

2. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Uygulaması Ne Zaman Uygulanacaktır?

7.Yargı Paketi ile gelen değişikliğin yürürlük tarihi 1 Eylül olarak kabul edilmiştir. Buna göre, dava tarihi yürürlük tarihinden önceye uyuşmazlıklarda ve halihazırda davası devam eden uyuşmazlıklarda arabuluculuk uygulaması gündeme gelmeyecektir. Yalnızca yürürlük tarihi sonrası uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olacaktır.

Yine Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi ile gelen uygulama, BAM ve Yargıtay’da görülmekte olan davalara da uygulanamayacaktır.

3. Dava Şartı Arabuluculuk Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Uygulanacaktır?

Kira ilişkisinden kaynaklanana uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. Bu doğrultuda:

• Kira alacağına ilişkin davalar
• Kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin
• Kiralananın iadesi davaları
• Uyarlama davaları
• Maddi tazminat davaları
• Manevi tazminat davaları

Bakımından dava şartı arabuluculuk mevcuttur. Her tür kira bu kapsamdadır dolayısıyla yalnıza konut ve çatılı işyeri değil; otomobil, otel veya ürün kirası gibi kiralamalar bakımından da geçerli olacaktır.

4. Hangi Kira Uyuşmazlıkları Dava Şartı Arabuluculuğa Tabi Değildir?

Kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler, dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir. (Örnek 13-14)

İcra mahkemesinde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri de dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Ancak kiracı aleyhine başlatılan ilamsız icra takipleri neticesinde sulh hukuk mahkemesinde görülen itirazın iptali veya imzaya itiraz gibi davalar açıldığı takdirde bu uyuşmazlık arabuluculuk kapsamına dahil edilecektir.

5. Finansal Kiralama (Leasing) Sözleşmelerinde Dava Şartı Arabuluculuk Uygulanacak Mı?

Finansal kiralama sözleşmesi kendine özgü bir sözleşme türü olup temel ilişki bakımından 6361 sayılı Kanun uygulanmaktadır. Yargıtay kararları incelendiği takdirde 6361 sayılı Kanun’da hüküm bulunmaması halinde kiraya ilişkin hükümlerin finansal kiralama sözleşmelerine de uygulanması gerektiği görülse de ayrı bir sözleşme türü olan finansal kiralama sözleşmelerine dava şartı arabuluculuk uygulanmayacaktır.

6. Ecrimisilde Dava Şartı Arabuluculuk Gündeme Gelecek Mi?

Ecrimisil halinde bir kira ilişkisi bulunmaması sebebiyle dava şartı arabuluculuk gündeme gelmeyecektir.

7. Dava Şartı Arabuluculuk ile Konut Kiralarındaki %25’lik Artış Sınırı Aşılabilir Mi?

Konut kiraları bakımından kira artışında %25’lik tavan sınıra ilişkin düzenleme, 1 Temmuz 2023 yılı itibariyle 1 yıl daha uzatıldı. Konut kiraları bakımından bu sınırın arabuluculuk anlaşma belgesi aşılması bakımından ise şu görüşler mevcuttur.

Bir görüşe göre; arabuluculuk anlaşma belgesi bir sözleşme niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu’na tabiidir. Bu sebeple TBK md.27’de sayılan sözleşme serbestisi sınırları bu belgede de uygulanacaktır. Bu sebeple anlaşma belgesinin;

• Kanunun emredici hükümlerine aykırı,
• Ahlaka aykırı,
• Kamu düzenine aykırı,
• Kişilik haklarına aykırı,
• İmkansız

Olmaması gerekir. Dolayısıyla %25’lik sınırı aşan bedelin anlaşma belgesinde yer alması emredici hükme aykırı olarak kabul edilecektir.

Başka bir görüşe göre; hata, hile, korkutma dışındaki haller dışında ve anlaşacak kişilerin yasal haklarını bilmesi halinde ilgili hususların anlaşma belgesine geçirilmesi suretiyle cari kira dönemi için %25’lik sınırın üzerinde anlaşma yapılması mümkündür.

Nitekim Adalet Bakanlığı tarafından yapılan yakın tarihli açıklamalarda da bu sınırın aşılabileceği belirtilmiştir.

 

8. %25 Sınır Artışı Başka Ne Şekilde Yapılabilir?

Taraflar dilerse sözleşmeyi ikale ile sone erdirip yenisini yapabilecektir. Ancak bu halde gerçekten yenileme ihtiyacının bulunması ve bedel dışında başka hususların da değiştirilmesi talebi olmalıdır.

TBK’nın md.344/3 hükmü özel bir uyarlama hali getirmektedir. Buna göre sözleşmenin 5 yılı dolduysa her halde yeni belirleme yapılabilecektir. Bu halde 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde arabuluculuk anlaşması ile %25’lik sınırın aşılıp aşılamayacağı tartışma konusu olmayacaktır.

9. TÜFE Oranı Arabuluculuk Belgesi İle Aşılabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesini düzenlenmekte olup 344, kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Buna göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oranını geçmeyecektir.  Bu emredici bir hükümdür. Dolayısıyla sonraki yılın artış oranının TÜFE oranını (%61,53) aşmaması gerekir.

10. Anlaşma Belgesi İcraya Konabilir Mi?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na yeni eklenen alanlar bakımından ilgili Kanun’un md.18/b-3 hükmü uyarınca icra edilebilirlik için mutlaka sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.

11. İçinde Para Miktarı Geçen ve Geçmeyen Kira Uyuşmazlıkları Bakımından Arabuluculuk Ücretlendirmesi Ne Şekilde Olacak?

Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’nin 8. maddesi uyarınca para ile ölçülemeyen uyuşmazlıklarda 1 No’lu tarifenin uygulanması gerektiği belirtilmiş olup bu doğrultuda maktu ücret ödenmesi gerekmektedir.

Nitekim tahliye taahhütnamesi de içerisinde para miktarı geçen bir konu olmadığı için bu konuda yeni bir düzenleme yapılana kadar maktu ücret ödenmesine tabiidir. (İki taraflı uyuşmazlıklar bakımından 1920 –TL)

Ancak eğer ki bir uyuşmazlık içerisinde hem tahliye taahhüdü hem de kiracıya taşınma bedeline karşılık kiralayanın bir miktar ödeme yapmasını içeriyorsa bu halde hem bir nispi bedel hem de maktu bedel gündeme gelecektir.

Bu hallerde hesaplanana nispi arabuluculuk ücreti, maktu ücretin altında kalamayacaktır. Nispi tutarın maktu tuta rın üstünde olduğu hallerde ise yalnızca nispi tutarın alınması gerekmektedir.

 

12. Tahliye İçin İhtar Süresi Sona Ermeden Arabuluculuğa Başvurulabilir Mi?

Tahliye için tüm şartlar oluşmadan evvel arabulucuya başvurma halinde dava şartı yokluğundan davanın reddedilmesi gündeme gelecektir. Zira TBK md.117’de muaccel hale gelen borç ibaresi kullanılmış olup ihtarla temerrüde düşülecektir. Dolayısıyla tahliye için bir aylık ihtar süresi dolmadan önce arabulucuya başvuru yapılmaması lazım.

 

13. Arabuluculuk Görüşmeleri Sırasında Tahliye Taahhüdü Verilebilir mi?

Arabuluculuk anlaşma belgesinin ilam niteliğini haiz olması sebebiyle arabuluculuk görüşmeleri sırasında tahliye taahhüdü verilebilmesi mümkündür. Ancak yeni bir kira ilişkisi başlatılıyorsa taahhüdün aynı tarihli olmaması gerekir, aksi halde geçersiz kabul edilir. Kira ilişkisi devam ederken alınırsa bu halde hiçbir sorun yoktur.

  

14. Kiralanana Taşınmazın Aile Konutu Olması Halinde Ne Olacaktır?

Aile konutu şerhi varsa ve bu konu arabuluculuk görüşmesi esnasında dile getirilmişse mutlaka eşe davet mektubu gönderilmelidir.