• 15.06.2024
  • Av. Arb. Dr. Y.Burak ASLANPINAR

Tapuda Değeri Düşük Göstermenin Risk Ve Cezaları / Ekspertiz Raporu / Tapu Harcı

Tapuda alım satım esnasında ev, iş yeri, arsa ya da tarlanın değerinin düşük gösterilmesi halinde oluşacak mali ve hukuki risk ve cezaları detaylıca açıkladım. Bu konuda ne yapılması gerektiği hakkında da düşüncelerimi sundum. Ayrıca şu soruların yanıtlarına ve daha fazlasına bu video ulaşabilirsiniz:

01:16 Tapuda ekspertiz raporu şartı kanun taslağından çıkarıldı mı?

02:37 Tapuda değeri düşük göstermenin mali riskleri ve cezaları nelerdir?

03:14 Gayrimenkul alım satımında tapu harcı ne kadar?

05:29 Tapuda ekspertiz raporu şartı gelirse ne olur?

07:15 Tapuda değer gösterirken enflasyon düzeltmesinin etkisi nasıl olur?

07:57 Tapuda değeri düşük göstermenin hukuki risk ve cezaları nelerdir?

08:09 Tapuda değerin düşük gösterilmesi halinde tapu iptal olur mu?

09:15 Paylı mülkiyetlerde tapuda değerin düşük gösterilmesi halinde nelerle karşılaşırsınız?

12:00 Tapuda değerin geriye dönük düzeltilmesi mümkün mü?

12:30 Tapuda değerin düşük gösterilmesinin çözümü nedir?

Bu videoyu beğendiyseniz lütfen beğenmeyi ve abone olmayı lütfen unutmayın.

Mali ve hukuki konularda olan çeşitli videolarım için kanalımı ziyaret edebilirsiniz.

Tapuda Değeri Düşük Göstermenin Risk Ve Cezaları / Ekspertiz Raporu / Tapu Harcı

Tapuda gayrimenkul devrinde gösterilen değer, tapudaki değerle gerçek değerin farklı olması halinde çok önemli yaptırımlar var, cezalar var. Buna ilişkin yeni düzenlemeler de var. Yeni düzenlemeler gelebilir.

 

Özellikle ekspertiz raporu zorunluluğu gelecek mi? Bu çok tartışılıyor. Bir taslak vardı. Şimdi bayramdan sonraya kaldı bunun görüşülmesi.

 

Buna ilişkin tüm detayları konuşacağız. Aynı zamanda tapuda değerin düşük gösterilmesi, gerçekten düşük gösterilmesi, belediye racide denen emlak vergisi değerinde gösterilmesi halinde neler olabilir? Çok önemli yaptırımları, aynı zamanda riskleri, tehlikeleri söz konusu hem mali açıdan hem de hukuki açıdan çok önemli durumlar söz konusu. Bunların hepsine tek tek değineceğiz.

 

Aynı zamanda nasıl tespit yapılabileceği, nasıl bir yaptırım uygulanabileceği, bunlara karşı hangi hukuk yollara başvurulabileceğine de yine değineceğiz. En sonunda da bir önerimiz olacak. Bu tapudaki tapu harici ciddi anlamda yüksek.

 

Bununla ilgili başka bir düzenleme gelirse belki işler düzenine girebilir. Bakalım tek tek bunları değerlendirelim, konuşalım. Öncelikle bu kanun taslağından bahsedelim.

 

Kanun taslağında aslında şöyle bir şey vardı, medyada dolandı. Ekspertiz raporu zorunluluğu getirilsin. Gayrimenkul alım satımında gerçek değeri tespit edilsin.

 

Dolayısıyla tapu harici de buradan ödensin. Buna bağlı birçok vergi var. Vergiler de buradan ödenmiş olsun.

 

Böyle bir öneri getirilmişti. Ama tabii bunu yapabilecek değerleme uzmanı var mı, yeterli mi, aynı zamanda nasıl dikkate alınacak çok farklı konular söz konusuydu. Dahası maalesef uygulana gelmiş bir sistem var.

 

Bu sistem dolayısıyla artık bunu düzeltebilmek hemen olmayabilir. Taslaktan çıkarıldı. Öncelikle bunu söyleyelim her şeyden önce.

 

Artık gayrimenkulde ekspertiz raporu zorunluluğu şu an için taslakta yok. Kanuna konulması düşünülmüyor. Ama tapuda değeri düşük göstermek, gerçek değerinden düşük göstermek zaten çok önemli riskleri de beraberinde getiriyor.

 

Dolayısıyla siz tapuda değeri düşük göstermeyin. Böyle bir ekspertiz raporu zorunluluğu yok. Belediyeden değeri aldım, oradan bildirdim.

 

Artık sorun yaşamam diye düşünmeyin. Çok önemli yaptırımları var. Hatta elinizdeki gayrimenkulden bile olabilirsiniz.

 

Şimdi bunlara tek tek değinelim. Mali kısımlardan bahsedelim. Öncelikle sonra hukuki kısımları ağırlıklı olanlardan bahsedelim.

 

Her şeyden önce. Diyelim ki bizim 10 milyon TL'ye sattığımız bir gayrimenkul söz konusu. Konut diyelim.

 

Bu 10 milyon TL'ye gerçekten sattığımız gayrimenkul için gittik belediyeden. Hani bu belediye raycı denen ama aslında doğru kanundaki ifadesiyle emlak vergisi, vergi değeri olan değeri istedik. Belediye dedi ki 1 milyon TL'ye çıkıyor.

 

Normalde 10 milyon TL ama belediyedeki değeri 1 milyon TL. Arada ciddi fark var. 10 milyon TL üzerinden tapu harcı ödemek isterseniz şu anda hem alıcı hem satıcıdan binde 20 şer ve toplamda binde 40 yapar.

 

Yani %4 yapar. 400.000 TL tapu harcı ödenmesi gerekiyor. Ve doğal olarak bundan kaçılabiliyor.

 

Çok önemli bir söz var. Çok vergi vergiyi öldürür diye. Gerçekten burada da tapu harcında da aynı şey söz konusu.

 

Çok istendiği için, yüksek talep edildiği için, kanunda yüksek yazdığı için bundan kaçılıyor. Kaçılmasının da belli bir yolu var açıkçası. Burada işte belediye raycı yazıldı mı yazıldı.

 

Evi devlet dairesinden ben bu değeri aldım geldim. 10 milyon TL'ydi aslında gerçek satış bedelim. 1 milyon TL gösterdim.

 

1 milyon TL'de ne kadar ödersiniz tapu harcı? 40.000 TL ödersiniz. Aslında 360.000 TL tapu harcını eksik ödediniz. Bu tespit edilirse ne olur? 360.000 TL'yi şu anda %4,5 oldu aylık yıllığa vurduğumuzda.

 

Çok yüksek bir rakam çıkıyor. Aylık %4,5 gecikme faizi ile beraber sizden bir kere önceki talep ederler. Artı bunun %25'i kadar da bir ceza söz konusu.

 

Ödenmeyen, eksik ödenen harçtan dolayı. Bunlar tapu harcına ilişkin yaptırımlar. Bu biraz zaten çok da yüksek değil.

 

Belli bir süre katlanılabilir. Bu risk alınabilir. Kanuna aykırı hareket etmek olur belki ama bu risk göze alınabilir.

 

Burada hemen şunu söyleyelim. Maliyenin görüşü bu. Diyor ki siz belediyedeki emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek beyan ve iktisap edilme değerini bildirmeniz gerekiyor.

 

Kanunda da beyan edilen diyor. Burası biraz aslında garip bir nokta. Bunu da ayrıca söylemiş olalım.

 

Ama maliyenin görüşü net. Dolayısıyla aradaki tapu harcından dolayı farkı ister. Artı ben gayrimenkulü 1 milyon TL'ye almış görünüyordum.

 

Yarın öbür gün bu bahsettiğimiz kanunun çıktığını düşünelim. Yani gayrimenkulün satışında bir ekspertiz raporu zorunlu mu çıktığını düşünelim. Ve ben bu gayrimenkulü diyelim ki 15 milyon TL'ye sattım.

 

Satın aldığım değer ne görünüyor? 1 milyon TL. Sattığım değer ne görünüyor? 15 milyon TL. Diyelim ki biraz da enflasyon değerlemesi yapıldı ama çok ciddi bir fark var.

 

Bu fark üzerinden eğer ben gerçek kişiysem gelir vergisi, eğer şirketsem kurumlar vergisi bakımından aradaki farkta ödemediğim vergini istenir. Artı bu vergi yine az önceki söylediğiniz %4,5 faiziyle istenir. Artı bu verginin bu defa bir kat vergi kadar vergi ziya cezası olur.

 

Çok ciddi bir tutardan bahsediyoruz. Ayrıca eğer bu gayrimenkul alım satımı faaliyetiyle gerçek kişiyle sürekli olarak uğraşıyorsam, benim mükellefiyetim varsa da yine aynı şekilde, zaten şirkette bu faaliyetle uğraşıyor olması lazım. Yani ticari oluyor olması lazım.

 

Ve ticari ise bu sefer ödenmeyen bir KDV var. Yani 1 milyon TL'nin KDV'si ile 10 milyon TL'nin KDV'si doğal olarak aynı değil. Bu ziya uğratılan, kaybı uğratılan KDV yine faizi, aylık %4,5 artı bir kat da cezası ile birlikte talep edilir.

 

Dolayısıyla gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, tapu harcı, bunların hepsi sizden faizi ile ve cezası ile birlikte istenir. Bunlar mali yönden dezavantajları, bu mali yönden dezavantajları, riskleri, tapuda değeri düşük göstermenin, mali yönden dezavantajları, riskleri, tehlikelerine bir yenisi eklendi. O da bu sene enflasyon düzeltmesi, enflasyon değerlemesi dediğimiz bir kavram geldi.

 

E siz tapuda değeri düşük gösterirseniz, bir vergi mükellefiyetiniz varsa, bir kurumlar vergisi mükellefiyseniz, şirketseniz bu durumda aktifinize de bu değerler kaybettiğiniz, enflasyon düzeltmesi değerlemesinde ortaya çıkabilecek vergide çok ciddi dezavantaj yaşayabilirsiniz ve dolayısıyla aslında fazla vergi ödeyebilirsiniz ya da düşük gösterdiğiniz tespit edilirse bu durumda da yine faizi ve cezası ile birlikte sizden vergi talep edilebilir. Bu mali açıdan ortaya çıkan yeni bir risk. Bir de hukuki riskleri var meselenin.

 

Bunlar gayrimenkulün elinizden tamamen bedelsiz ya da yok paraya gitmesine de neden olabilir. Tamamen bedelsizden bahsedelim önce isterseniz. Tasarrufun iptali dediğimiz bir dava var.

 

Tasarrufun iptalinde alacaklılar borçluluğunun elinden çıkardığı gayrimenkullerle ilgili tedbir koydurabiliyor. Bir de hatta bu gayrimenkulün satışını iptal edebiliyor. Şöyle söyleyelim.

 

Burada bir A şahsı var. A şahsının X'e borcu var. Y'ye de gayrimenkulü sattı.

 

X borcundan dolayı icra takibi yaptı ve icra takimininde dedi ki bu gayrimenkul aslında 10 milyon TL değerindeki bir gayrimenkul. Benden mal kaçırmak için 1 milyona sattı gösterdi Y'ye. Siz eğer gerçekte 10 milyon TL'yi sattığınızı ispat edemezseniz bu durumda tasarrufun iptali söz konusu oluyor ve tapunun iptali Y'nin üzerinden geri alınması söz konusu oluyor.

 

Burada bakın A şahsı zaten ciddi anlamda borçlu ve sıkıntılı duruma düşüyor. Artı Y şahsı da yani değerinden düşük göstererek satın alan kişi de elindeki gayrimenkulden olmuş oluyor. Bu çok önemli bir hukuki risk.

 

Bir diğer önemli hukuki risk burada da yasal ön alım hakkından bahsedebiliriz. Yasal ön alım hakkı şifa hakkı diye de biliniyor. Paydaşlık söz konusuysa paylı mülki söz konusuysa bir paydaş payını dışarı satarken sattığı değerden diğer paydaşlara da satmak zorunda aslında.

 

Yani şöyle söyleyelim 10 milyon TL'ye aslında dışarı sattığımız bir gayrimenkulü 1 milyona gösterdik. Tapuda da 1 milyon görünüyor. Diğer paydaş diyebilir ki 1 milyona ben alıyorum.

 

Ve bunu mahkeme yoluyla doğrudan söyleyebiliriz. Yani 1 milyona yok paraya elinizdeki gayrimenkul gidebilir. Örneğin bir konut, örneğin bir iş yerinden bahsettiğimizde yok paraya gidebilir.

 

Üstelik 10 milyona sattığımız adama da borçlu çıkabiliriz. Bu da bir başka boyutu hukuki yönden riskini içeriyor. Peki gayrimenkulün tapuda değerini düşük gösterdiğimiz nasıl anlaşılabilir? Her şeyden önce az önce bahsettiğimiz örnekte 1 milyon TL'ye sattık görünüyor ama 10 milyona sattık.

 

Geri kalan bir deli bankadan ödediysek bu tespit edilebilir. Dahası kredi çekmiş olabilir alıcı. Kredi ekspertiz raporundan dolayı, değerleme raporundan dolayı bir tespit yapılabilir.

 

Emsal alınabilir. Yani aynı binada 7 milyon, 8 milyon, 12 milyona evler satılmış. Siz 1 milyona sattım diyorsunuz.

 

E bu mümkün değil. Böyle bir tespitte yine yapılabilir. Burada da bir risk söz konusu.

 

Yine aynı şekilde bir vergi incelemesine denk gelebilir. Yine emlak komisyoncularından, emlakçılardan, gayrimenkul danışmalarından bilgi alınarak da tespit yapılabilir. Bu tespitler yapıldıktan sonra bahsettiğimiz vergiler, cezalar kesildiğinde dava açma hakkına sahipsiniz.

 

Doğal olarak uzlaşma hakkınız da var. Yapılandırma hakkınız olabilir. Dava açtığınızda gerçekten tespitin somut delillere dayanması lazım.

 

Bu konuda çokça yargı kararı var. Eğer somut tespite dayanmıyorsa, gerçekten iyi bir vergi incelemesi yapılmadıysa bu durumda vergi mahkemesinde kesilen cezalar ve istenen vergiler iptal edilebilir. Bu da işin diğer boyutu.

 

Ama orada mutlaka işi mahkemeye doğru bir şekilde ve iyi delillerle anlatmak gerekiyor. Peki çözüm ne? Gayrimenkulün değerini, tapuda değerini düşük gösterdik. Çokça yaşanan bir olay, yaygın bir uygulama.

 

Burada daha önce yapılmıştı. Şimdi işte ekspertiz raporu, değerleme raporu zorunluluğu geliyor. Bu zorunluluk geldiğinde işi nasıl toparlayacağız ki geriye dönük yapabileceğimiz bir şey var mı derseniz.

 

1989 tarihli bir genelge var. Bir kere geçmişe dönük gayrimenkulün tapudaki değerini arttırabilirsiniz. Alıcı ile satıcı birlikte hareket ettiğinde tapu harcındaki farkı ödüyorsunuz.

 

Artı pişmanlık zammı dediğiniz aslında bir nevi faiz. Onu da ödüyorsunuz. Geçmişteki sonuçta bir borçla ilişkin olduğu için.

 

Bunu tamamladıktan sonra gayrimenkulün değerini geçmişe dönük yükseltebiliyorsunuz. Bu bir genelgeden kaynaklı, çok eski. Ama asıl olarak bence olması gereken, dedik ya çok vergi vergiyi öldürür diye.

 

Buradaki %4'lük işte %1040'lık gayrimenkul alım satımındaki tapu harcının belki %1'e indirilmesiyle bir katlanılabilir yükümlülük ortaya çıkabilir. Bence burada toplanacak tapu harcı daha da yük delir. Artı az önce bahsettiğimiz meselelerden dolayı tapu harcındaki bu azalış gerçek değerden beyana sonuç verdiği için gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV'deki veya diğer hukuki risklerdeki sorunlar da ortadan kalkmış olur.

 

Bir diğer çözüm önerisi. Eğer bu ekspertiz raporu gayrimenkul alım satımında değerleme raporu zorunluluğu gelecek olursa bence ilk yapılması gereken şey geçmişe dönük ve kesinlikle bir defalık olmak üzere bu bahsettiğimiz genelge haricinde kanunla açık açık işte gayrimenkul alım değerini hatta belki çok çok önce olsa bile yıllar yıllar önce olsa bile gayrimenkul alım değerini arttırın aradaki farkı ödeyin ve artık düzeltin bir sisteme otursun desin devlet. Geçmişe dönük böyle bir düzenleme çıkarsa daha sonrasında da.

 

Ekspertiz raporu işte belli bir değerleme ya da yapay zeka ile belki destekli bir sisteme oturursa inanın çok ciddi sorunların üstesinden gelinmiş olacak. Verginin toplanması da çok kolaylaşacak diye düşünüyorum. Bu ve benzeri güncel mali hukuki konularda yine bu kanalda olacağız.

 

Abone olun takipte kalın bildirimleri açın. Görüşmek üzere.

https://www.aslanpinar.comyayinlarimiz/egitim-ve-etkinlikler/tapuda-degeri-dusuk-gostermenin-risk-ve-cezalari-ekspertiz-raporu-tapu-harci

https://www.aslanpinar.com/yayinlarimiz/egitim-ve-etkinlikler/tapuda-degeri-dusuk-gostermenin-risk-ve-cezalari-ekspertiz-raporu-tapu-harci

Diğer Makaleler