Gayrimenkul Hukukuna ve Vergilendirmesine Dair Sorular ve Cevapları

• 25.02.2023
• Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR

Gayrimenkul Hukukuna ve Vergilendirmesine Dair Sorular ve Cevapları

Bu videoda aşağıdaki konu başlıklarına değinilmiştir:

-Kiracım zaten çok düşük olan kirasını ödemiyor. Onu nasıl tahliye edebilirim ?

-7 yıllık kiracıyım, ev sahibim kiramı 3 katı artırmak istiyor. Ne yapabilirim ?

-Evimiz kiraya vereceğim, sonradan problem yaşamamak için neler yapmalıyım ?

-Kiracım 3 ay içersinde evi boşaltacağını söyledi ama evi tahliye edeceğine çok emin değilim. Ne yapmam gerekiyor ?

-Tapuda evin gerçek değerinden daha düşük gösterilmesinin ne gibi sakıncaları olabilir ?

-İş yeri mi yoksa konut mu almalıyım ? Vergilendirme anlamında farkları nedir ?

-Çok yüksek gayrimenkul vergisi ödüyorum. Bunun için yapabileceğim bir şey var mı ?

-Miras yoluyla elde edilen mülklerin paylaşımında arabuluculuk bize fayda sağlar mı ?

-Bilgim dışında ada parsel değişikliği oldu. Bununla ilgili herhangi bir problem yaşar mıyım ?

-1 yıl önce 200.000 TL' ye alınan bir evin, şu anda 3.500.000 TL' ye satılması konusunun nasıl yönetiriz ?

Gayrimenkul Hukukuna ve Vergilendirmesine Dair Sorular ve Cevapları | Bodrum Soru(n)ları #6

Öncelikle herkese geçmiş olsun, herkesin başı sağ olsun. Biz bu videoyu aslında daha önce çektik. Evet, yani başı sağ olsun kayıba olanların orada yaşanan acıyı mutlaka paylaşıyoruz ve çok gerçekten üzülüyoruz.

 

Bu videoyu yayınlayalım mı, yayınlamayalım mı diye de çok düşündük aslında ama fayda sağlayan, hukuki bazı ihtiyaçlara karşılık gelebilecek bir video olduğu için yayınlayalım dedik. İyi izlemeler diliyoruz. Bu haftaki konumuz avukat Burak Aslanpınar'la gayrimenkul hukuku ve vergilendirme.

 

Ne zamandır çekmeyi düşünüyorduk. Böyle faydalı bir videoyu kendisiyle çektiğimiz için çok mutluyuz. Haydi başlayalım.

 

Haydi. Merhaba, ben Meltem Özden. Ben Arda Mehter.

 

Kanalımıza hoş geldiniz. Hoş geldiniz. Gayrimenkul ve emlakla ilgili aklınıza gelebilecek her türlü danışmanlığı bizden alabilirsiniz.

 

İstediğiniz her konuda bizi arayabilirsiniz. Bir telefonunuz, bir WhatsApp mesajınız, bir e-mailiniz bizim harekete geçmemiz için yeter. Unutmayın.

 

Bodrum. Bizden sorulur. Bu arada lütfen abone olmayı, yorum yapmayı ve bizimle hatta orada tatlı tatlı müzakere etmeyi de unutmayın.

 

Evet. Abone olmak sizin bize destek olabileceğiniz en önemli konu. Ama yorum yazmak ve like atmak da bir o kadar önemli.

 

Lütfen bizi yalnız bırakmayın, destekleyin. Evet. Sponsorsuzuz.

 

Para harcıyoruz. Lütfen destek olun. Peki neredeyiz? Milta Marina'dayız.

 

Bodrum içindeki marina'dayız. Önce biraz drone görüntüleri birazcık gezdirelim burada. Çok şirin de ufak bir müzesi var.

 

Denizcilik müzesi. Biraz da orayı gösterelim. Sonra konuğumuz avukat Burak Bey ile devam edelim.

 

Haydi. Kendimi ofise böyle bir kutu yaptırtacağım. Arda'nın içkisi diye içini rakı ile dolduracağım.

 

Evet. Gezdik ve geldik. Hoş geldiniz Burak Bey.

 

Tekrardan. Harika bir reels çektik hatırlarsanız. Kendisini ofisinde ziyaret ettik.

 

Burak Bey neden varsınız? Yani gayrimenkul hukuku ve vergilendirme neden bu kadar önemli? Öncelikle şöyle söyleyeyim. Kanalınızı sizle hiç tanışmadan, siz beni davet etmeden önce de takip ettiğiniz yani önce ben sizi takip ediyordum. Tebrik ediyorum.

 

Gerçekten çok farklı, orijinal, güzel içerikler üretiyorsunuz. Çok da faydalı olduğunu düşünüyorum. Bodrum'un buna ihtiyacı vardır.

 

Ben de geleceğim. Teşekkür ederim. Teşekkür ederim.

 

Şimdi burada tabii Bodrum'da özellikle gayrimenkul çok değerli. Ülkemizde artık değerli. Gayrimenkulde eğer siz iyi bir hukuki, iyi bir mali destek almazsanız ciddi zarara uğrayabilirsiniz.

 

İyi bir emlakçı desteği almazsanız da yine aynı şey söz konusu bildiğiniz gibi. Çok haklı. Maalesef ülkemizde böyle çok profesyonelleşmiyor.

 

Profesyonel destek almıyor vatandaşlarımız. Yani neden bizde yurt dışında olduğu gibi avukatlık ve emlakçılık bu kadar kıymetli değil? Yani orada bayağı dişçi kadar önemli değil mi? Yani hani dişinizi kendi kendinize, herhalde çocuk değilseniz kapıya bağlayıp iple beraber çekmiyorsunuz değil mi? Gidiyorsunuz ve orada bir tedavi alıyorsunuz. Biliyorsunuz ki bunu dişçiden başka kimse yapamaz.

 

Yurt dışında yani özellikle Amerika gibi ülkelerde herhangi bir abonelik sözleşmesini bile avukatına sormadan yapmıyorlar. Veya hani herhangi bir harcama yapacağı zaman, bir gelir elde edeceği zaman mutlaka mali müşavinin desteğini alıyor veya emlakta da aynı şey söz konusu. Bizde niyeyse hizmet sektörüne böyle bir yani fazladan verilen para gözüyle bakılıyor.

 

Bir de herkes her şeyi biliyor ya. Evet. Çünkü fazla biliyoruz.

 

Yani evet ya senin evin mesela bu kadar eder diye. Komşu söylüyor. Komşu söylüyor.

 

Senin evin bu kadar eder. Veya işte yazacağın bir dilekçe bu kadar ne olacak açarsın davayı diyorlar ama o iş öyle değil. Ve sonrasında zarara uğrayıp gerçekten çok daha fazla bedellere katlanmak zorunda oluyorlar.

 

Dolayısıyla siz öncelikle hakkınızı hukukunuzu bilirsiniz. Koruyucu hizmet alabilirsiniz. Önleyici hizmet alabilirsiniz.

 

Özellikle hukuki anlamda yine aynı şekilde vergisel boyutta da yani o vergi ortaya çıkmadan yüksek boyutta ortaya çıkmadan veya ceza kesilecek duruma düşmeden siz engel olursanız zaten kazançlı olmuş olursunuz. Çok doğru. Çok teşekkür ediyoruz.

 

O zaman biz gelen sorulara bakalım bir. Tamam. Neler gelmiş sıcağı sıcağına.

 

Yani bizim için bunlar çok önemli. Ben de bir göz gezdirdim soruları. İlk soruyla başlayalım.

 

Ev sahibi olan bir izleyicimiz kiracım zaten çok düşük olan kirayı ödemiyor. Onu nasıl tahliye edebilirim diye bir soru sormuş. Kanayan yaranız.

 

Evet. Bodrum'da bu çok fazla var. Sadece Bodrum'da mı? Yani tüm Türkiye'de var ama tabii Bodrum'da gayrimenkullerin değerleri siz daha iyi biliyorsunuzdur.

 

Türkiye'dekinden biraz daha farklılaştı. Pozitif ayrıştı. Yükseldi.

 

Dolayısıyla burada şimdi önceki kiracıların ödediği kirayla yeni kirayı verebileceği değer arasında ciddi bir fark oluştu. Bu durumda da hani ben kiracımı tahliye etmek istiyorum. Hatta ben de kira veriyordum.

 

Orası çok yükseldi. Şimdi artık kendi evimde oturmak istiyorum diyenler çok fazla. Diğer taraftan kiracı açısından baktığınızda da yani ben şimdi buradan çıkarsam yeni kiralayacağım ev belki bunun beş katı olacak kira.

 

Belki değil. Boşaltmak istemiyorum diye dolayısıyla ama seyircinin sorusuna bakarsak hani onun özelinde eğer kira ödenmediyse tahliye anlamında aslında en kolay yöntemlerden birini kullanabilirsiniz. 2 haklı ihtar diyoruz.

 

Yani 7-30 biraz hani bakmak isterlerse diye teknik term olarak söylüyorum. 2 kere kirayı ödemediğinde ayrı ayrı ihtar ediyorsunuz noterden gönderiyorsunuz veya biz daha da iyi bir yöntem kullanıyoruz. İcra yoluyla zaten ödemek zorunda olduğu bir borç olduğu için bir de ayrıca icra koymak gerektirmeden doğrudan icra takibi yapıyorsunuz.

 

Dolayısıyla aynı zamanda ödemek durumunda da kalıyor. Eğer 2 haklı ihtar yaparsanız artık 2 kere borcunu ödememişse tahliye hakkını elde ediyorsunuz. İcra yoluyla yapabiliyorsunuz.

 

Yani tekrar dava vesaire çok uzun şeylere katlanmamış oluyorsunuz. Diğer sorumuz 7 yıllık kiracıyım ev sahibim kiramı 3 katı arttırmak istiyor. 3 katına çıkarmak istiyor.

 

Yine. Peki şimdi bir kere şundan bahsedelim. Bildiğiniz gibi geçen yıl bu yılın yani 2023'ün 1 Temmuz'una kadar sürmek üzere yeni bir geçici bir düzenleme çıkarıldı.

 

Bu diyor ki %25'den fazla kirayı arttıramazsınız. Hani şöyle başlayalım. Genel kural şu sözleşmede belirlenen artış oranı geçerli.

 

Ancak sözleşmede belirlenen artış oranı tüfeden fazla olamaz. Eğer fazla belirlendiyse o zaman tüfe uygulanır. Geçici düzenlemedeyse tüfeden fazla olsa bile ya tüfe fazla olsa bile %25'i geçemiyorsunuz.

 

Dolayısıyla ben kirayı 3 katına çıkarıyorum demek mümkün değil. Ama bu seyircinin sorusunda yine özel bir durum var. 5 yılı geçen kira sözleşmelerinde uyarlama davası dediğimiz bir dava açabiliyorsunuz.

 

Yani bu şu demek 5 yıldır bu gayrimenkul kiradaydı. Artık bu bölgedeki gayrimenkullerin fiyatları 3 katına 5 katına çıktı. Ben bir kira uyarlama davasıyla hakimden kiranın arttırılmasını talep ediyorum diyorsunuz.

 

Bu çoğallar çok sık oluyor değil mi? Evet çok sık oluyor. Çünkü kirayı belirleme aslında. Rahiç belirleme gibi.

 

Aynen. Örnekler sunuyorsunuz. 5 bin lira bizim kiramız şu anda ama çevrede 25 bin lira kiralar.

 

Eğer 5 yılı geçtiysek kira sözleşmesinde diyoruz ki bizimki de 25 bin lira olsun. Tam 25 bin lira olmuyor. Orada biraz daha hakkaniyet oluyor.

 

Biraz daha altında bir değer belirlenip uygulanabiliyor. %25'e de takılmıyorsunuz. Bu arada bunun kiracıya haber vermeden de herhalde ev sahibi yapabiliyor anladığım kadarıyla bir dava yolu yapıyor.

 

Peki kiracı tersi olarak yine etraftan bilgi toplayarak diğer kiracıların bilgisini toplayarak o da itiraz edebiliyor herhalde değil mi? Böyle bir hakkı da var. Tabii tabii. Yani bu kadar yükselmedi diyebilir.

 

Hayır bak bu kadar yükselmedi. Hala bu sitede 7 bin liraya ev var. Şüphesiz zaten onu mahkemeye değerlendirecek bir kişi vasıtasıyla tespit edecek.

 

Tabii bu mahkeme yolu da yapıldığı için belli bir süre alıyor. Harika bilgiler. Çok çok teşekkür ediyoruz.

 

Üçüncü soruya devam edelim. Şimdi bir ev sahibimiz var. Genelde çok var.

 

Bunu çok fazla yaşıyoruz. Böyle bir sezonlu kiralıklardan değil ama yıllık kiralıklardan çok bir ürkme var bu son yaşanan olaylardan. Diyor ki evimi kiraya vereceğim.

 

Sonradan problem yaşamamak için neler yapmalıyım almam gereken önlem ne? Tabii bildiğiniz gibi bir tahliye taahhütnamesi imzalatabilirler. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için baya bir şart var. İşte örneğin sözleşme ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli değil.

 

Bunlar çokça yapılan hatalar. Bir de sözleşme süresi bittikten sonra işte o tahliye taahhütnamesi tekrar alınması gerekiyor. Üzerinde tarih varsa, tarih olmayan yazılıyor.

 

Bunlarda sıkıntı çıkıyor. Pek çok husus var. Buralarda mutlaka bir profesyonel destek almaları gerekir.

 

Bir avukattan, hukukçudan destek alabilirler. Veya bu konuda destek almış zaten belli standartlarla gidiyor açıkçası. Zaten standariz edilmiş hukuken doğru tahliye taahhütnamesi bulunduran yine profesyonel emlakçılarla çalışabilirler.

 

Evet, bütün olarak düşünebiliriz. Kendimiz Kırtasiye'den yapmaya çalışmayalım. Kesinlikle yapmam.

 

Hala tefe tüfe böyle iki diye sözleşmeler görüyorum mesela. Olmaz artık onlar geçti. Bütün enflasyon oranları geçti.

 

Bunların yani güncellenmesi lazım. Belki işte burada güncel hukuki duruma göre oluşturulan bir standariz edilmiş tahliye taahhütnamesini yine profesyonel çalışan emlakçılardan, uzmanlardan destek alarak kullanabilirler. Çok doğru çünkü her şey tatlı iken çok tatlı.

 

Yani yemek yiyoruz, içiyoruz, gülüyoruz. Aman ne tatlı ev sahibim var. Aman ne tatlı kiracım var.

 

Sonra gün başka bir güne geliyor. İki yıl sonra hızla sarıyoruz. Herkes mahkemelik.

 

Yani bunu önlemenin tek yolu da dediğiniz şeyler bence. Çok çok haklısınız. Yine bir ev sahibimizin sorusu.

 

Kiracım üç ay içerisinde evi boşaltacağını söyledi. Ama önceki ilişkilerimize dayanarak çok da emin olamıyorum ve çok güvenemiyorum. Ne yapmam gerekiyor? Güzel evet.

 

Az önce bahsettik tahliye taahhütnamesi seçeneklerden biri. İmzalanmışsa. İmzalanmışsa veya belki hani tamam hazır bu taahhütü veriyorsun.

 

O zaman bir de taahhütname imzala şu anda imzala diyebilir. Ama şu dönemde o konuda bile sıkıntılar çok çıkabiliyor. Onun için ara buluculuk dediğimiz bir mekanizma var biliyorsunuz.

 

Bunu çokça kullanıyoruz açıkçası. Çünkü ara buluculukta anlaştığınız zaman ben şu tarihte bu gayrimenkulü tahliye edeceğim. Tahliye etmezsem de örneğin şu kadar para ödeyeceğim.

 

Bunu yazdık. Bu bir sözleşme ama ara buluculuk anlaşmasıyla yaptığınızda ilham niteliğinde yani kesinleşmiş mahkeme kararı niteliğinde oluyor. Yani tekrar bununla ilgili bir dava açma başka bir yola gitme gereği duymuyor taraf.

 

Nasıl bir dava açtı sonuçlandı işte 3-5 yıl sürdü bölge adliyaması yargıtaydan geçti temizlerden falan geçti kesinleşti. O karar neyse aynı güçte bir belge elde etmiş oluyor. Onun için hazır madem tamam böyle bir taahhütte bulunduysa hadi o zaman buyur ara buluculuk anlaşması yapalım diyebilirler.

 

Önemli trikler. 5. Bizim en çok konuşulan konularımızdan birisi de soru olarak geldi. Tapuda evin gerçek değerinden daha düşük göstermenin ne gibi sakıncaları olabilir? Çok fazla sakıncaları var.

 

Öncelikle bunu söyleyelim. Evet kanun böyle yapmayın diyor. Şimdi Tapuda gayrimenkulün değerini düşük göstermenin sanki bir tane sakıncası varmış zannediliyor.

 

Örneklendirelim ya. Evet örneklendirelim. 5 milyon olsun evimiz.

 

5 milyon ev kaldı mı Bodrum'da? Bu da mesela videoya sorulamıyor. Daire var. Diyelim ki gerçek değeri 5 milyon.

 

Evet iyi gittiniz pazarlık yapacaksınız anlaşıyorsunuz. Anlaştık 5 milyon lira el sıkıştık 5 milyon lira ben bu gayrimenkulü alıyorum. Tapuda değeri ne çıkıyor? Diyelim ki 500 bin lira çıkıyor.

 

Rahiç bölge rahiçi. Çok güzel 500 bin lira üzerinden ben tapu harcı ödeyeceğim değil mi? %2 sizin tarafınıza. %2 toplamda %4 tapu harcı ödeyeceğim.

 

Ne kadar? 20 bin lira yapıyor. Doğru. Eğer ben 5 milyon lira üzerinden ödeseydim ne kadar ödeyecektim tapu harcını? 200 bin lira.

 

Ciddi bir fark var. Şimdi bu göründüğü kadar düşük göstermek mantıklı mı? Şimdi buraya gelelim. Öncelikle bu harç aradaki harç farkını devlet ister.

 

Ve ciddi denetimler var şu anda. Özellikle artık yapay zeka destekli takip sistemleri kullanılıyor. Evet kesinlikle katılıyorum.

 

Kredi çektiyse karşı taraf zaten otomatik düşüyorsunuz bu şeye taramaya. Bilginiz olsun. Onun dışında birçok başka yöntem var.

 

Tespit edilmesi için söylüyorum. Tespit edildi. 500 bin lira ile 5 milyon lira arasındaki harç farkını istiyorlar sizden.

 

Bu bir. Kimden? Hangi taraftan istiyor? Her iki taraftan. Tamam.

 

Satıcıyı da buluyor. Diyor ki gel buraya. İkisi de bu cezayla muhatap oluyor.

 

Artı bu bedenin %25'i kadar da ceza kesiyor her iki tarafı. Her iki tarafı. %25 ceza bir şey çıkmaz bundan diyebiliriz.

 

Buraya kadar katlanabilirim ben bunu yapabilirim dediniz. Ama çok daha büyük sakıncalar var. Şimdi siz gayrimenkulü 500 bin liraya almış görünüyorsunuz değil mi? Sonra da satacaksınız.

 

Değer artış kazancı dediğimiz bir şey var. 5 yıl içerisinde satarsanız aradaki fark üzerinden gelir vergisi ödemek zorundasınız. Satarken artık bu gayrimenkul değerleme işleri düzeliyor şu anda bayağı bir.

 

Bayağı iyileştiriyor. 2 sene sonra bunlar iyice düzeldi diyelim ve sizin gayrimenkulünüz artık 20 milyon lira oldu. Şimdi 5 milyon liraya aldım 20 milyon liraya sattım.

 

Aradaki fark biraz enflasyon değerlemesi falan çok fazla bir şey çıkmayabilir. Ama 500 bin liraya aldınız. 20 milyon liraya sattınız.

 

İnanılmaz bir gelir vergisi ödersiniz. Bu gelir vergisinin bu defa cezası bir de cezası var. Faiz ile ödüyorsunuz.

 

Cezası bir kat. Yani ne kadar gelir vergisi çıkarsa bir o kadar da cezası var. Artı faizi var.

 

Bir de siz bunu ticari olarak yapıyorsanız yani KDV'ye tabii ise Bir de KDV'yi aynı şekilde istiyorlar sizden. Ve yine onun bir kat cezasını istiyorlar. Bunlar mali sakıncalar.

 

Bir de daha önemli bence hukuki sakıncaları var. Bende manevi falan değil. Manevi olarak da artık siz insanlar vergisini harcayıp olduğu gibi olması gerektiği gibi öderken siz kaçırmamalısınız.

 

Etik değil. Bu da etik değil bu arada. Değil tabii ki.

 

Hukuki olarak şöyle bir sakıncası var. Ön alım hakkı dediğimiz bir hak var biliyorsunuz. Gayrimenkul sektörün içindesiniz.

 

Bir paydaşlık söz konusuysa ki bu durumda da Türkiye'de başka yerlerde çokça var. Payrı mülkiyet söz konusuysa diğer paydaş, diğer payı olan kişi gayrimenkulünü dışarıya sattığında aynı bedel üzerinden benim alma hakkım var. Yani şöyle diyelim.

 

Ortak bir gayrimenkulümüz var ikimizin ortak. Siz 5 milyon lira değil de 500 bin liraya sattınız. Arda Bey'e sattınız.

 

Arda Bey'e satarken ben diyor ki ben burada paydaşım. 500 bin liraya benim alma hakkım var. Siz aslında 500 bin liraya satmamıştınız.

 

5 milyon liraya satıyordunuz ama ben sizden 500 bin liraya alma hakkı elde ediyorum. Aynı zamanda tasarrufun iptali dediğimiz bir dava türü var. O da şöyle.

 

Siz Arda Bey'e sattınız. Normalde gayrimenkulün değeri gerçekten tespitli yapılsaydı 5 milyon lira çıkacaktı. Siz çok düşük sattınız.

 

500 bin liraya sattınız. Sizin de alacaklılarınız var. Dışarıda birileri var.

 

Bekliyorlar. O alacaklılar borcunuz için takip yaptıklarında diyorlar ki bu gayrimenkulü aslında 5 milyon lira olan gayrimenkul 500 bin liraya satılmaz. Dolayısıyla bu satış işlemini iptal ettiriyorum.

 

Diyorlar gayrimenkul üzerine de tedbir konuyor. Dolayısıyla sadece siz değil Arda Bey de bu durumda zararlı çıkmış oluyor. Yanlış oluyor.

 

Onun için alıcının da bu konuda çok dikkatli olması gerekiyor. Peki bu çok alakasız bir soru soracağım ve bunu sormam gerekiyor. Yani rahiçler nasıl düzelecek? Esas bir tabandan bir tabanda bir sorun var.

 

Yani neden ben 5 milyona ev satıyorken buradan neden 500 bin lira bu ev? Bu nasıl güncellenecek? Neden güncellenmiyor? Bu benim bilgim dahilinde değil bu arada. Tamamen şu anda 5 yaşında bir çocuğun soracağı kadar net bir soru soruyorum. Aslında güncelleme çalışmaları yürütülüyor.

 

Hem merkezi olarak hem de belediyeler bu çalışmaları yürütüyorlar. Ama tabii hani kolay değil bir anda olması ve Türkiye'de çok çabuk değişiyor. Ama bence asıl sorun şu.

 

Bu az önce bahsettiğimiz hesaplama yaptığımız 200 bin liralık harç vardı ya. O harç belki 20 bin yerine 50 bin lira olsaydı siz bu işe girmeyecektiniz. Yani bu harç bedelleri biraz daha düşük kalmış olsa, farklı bir rakam olsa, katlanılabilir olsa o zaman bu iş çözülebilir.

 

Bir sözü vardır Amerikalıların. Çok vergi vergiyi öldürür. Yani çok vergi koyarsanız vergi alamazsınız.

 

Dolayısıyla bence asıl çözüm biraz burada. Ama yine de bu birbirine bağlı bir daire gibi gözüküyor işte. Evet.

 

Oyuncu değişikliği diye bağlı bir şey. Şimdi yine bir izleyicimizden güzel bir soru gelmiş. Ben de merak ediyorum açıkçası.

 

Şimdi yatırım yapmak istiyorum demiş izleyicimiz. İş yeri mi yoksa konut mu almalıyım akıllıca olması için? Vergisel anlamda ne gibi farklılıklar var? Farklılık var mı? Ciddi anlamda farklılıklar var vergisel anlamda. Bir kere öncelikle yatırım yapacak kişiler öncelikle size gelecekler.

 

Zaten siz o konuda hem lokasyon anlamında hem de doğru gayrimenkul konusunda yönlendireceksiniz. Ama aynı değerde fark etmez benim için konut mu iş yeri mi? Hangisini tercih edeyim? Vergisel anlamda mali boyutta dediğiniz hiç şüphesiz iş yeri. Bir kere sizin de bildiğiniz gibi birçok ekonomik avantajı var.

 

Daha yüksek kiraya verebilirsiniz. Kurumsal kiracınız olabilir vesaire. Ama stopaj denen bir mesele var.

 

O çok ciddi fark yaratıyor. Şimdi sizin normalde konutunuz varsa konutu kiraya verdiyseniz yıllık gelir vergisi ödüyorsunuz. Konut kira geliri üzerinden.

 

Ve ne kadar çıkarsa o kadar ödüyorsunuz. Ve o vergiyi ödeme sınırı çok alttan başlıyor. Geçen sene 9 bin liranın üstündeyse artık vergiye tabi oluyordunuz.

 

Eğer siz bir iş yeri kiraya verirseniz o iş yeri için tutan kişi. Örneğin ben de avukatım mesela. Ben de kiraladığım yere stopaj ödüyorum.

 

Artı olarak yansıtılıyor bize de. Ben bir %20'lik bir vergi ödüyorum. Kiracı ödüyor bunu.

 

Kiracının ödediği vergi aslında ev sahibinin ödemesi gereken vergiden düşüldüğü için. Bakın geçen sene 210 bin TL'ye kadar hiç vergi ödemiyordunuz. İş yeri kiraya verirseniz 210 bin TL'yi hiç vergi ödemiyordunuz.

 

Geçen sene rakamlar için söylüyorum. Bu sene çok daha güncellendi. Dolayısıyla böyle çok ciddi bir avantajı var.

 

Çok güzel. İyi ki sormuş izleyicimiz. Bir izleyicimiz demiş ki çok yüksek gayrimenkul vergisi veriyorum.

 

Bunun için yapılabilecek bir şeyler var mı? Emlak vergisi. Emlak vergisi. Şimdi emlak vergilerini biz beyan etmiyoruz.

 

Yani benim evim şu kadar. Şu kadar da beyan ediyor. Gelir vergisi gibi değil.

 

Gelir vergisi beyanat abi. Ben gelir şu kadar elde ettim. Beyan ediyorum.

 

Ödüyorum. Ama emlak vergisinde bir raiz değer tespit ediliyor biliyorsunuzdur. Bunları takdir komisyonları tespit ediyor.

 

4 yılda bir de güncelleniyor. Eğer siz o takdir komisyonunun o anda tespit ettiği, eğer ona itiraz edip dava açmadıysanız artık o... Geçmiş olsun. Evet.

 

O bedel sizin için geçerli oluyor. Ancak şöyle bir durum söz konusu. Siz o gayrimenkulden mesela tam olarak faydalanamıyor olabilirsiniz.

 

Yani normal şartlar altında işte konut gibi veya işte arsa gibi vergi ödüyorsunuz ama aslında hiçbir şey yapamıyorsunuz. Çeşitli nedenlerle kısıtlanmış olabilir. İşte sit alanı veya işte tamamen kullanılamaz bir durum söz konusu olabilir.

 

Bu durumda emlak vergisi konusunda aslında ya tamamen muhafaza olmanız gerekiyor ya da bir kısmını ödememeniz gerekiyor. Bir de büyükşehir belediye kanununda bir değişiklik yapılmış. Yani bu Muğla'nın da büyükşehir olduğu zaman için geçerli.

 

O zaman özel bir düzenleme var. Aslında birçok kişi farkında değil. Emlak vergisi ödememesi gerektiği halde ödüyor.

 

Aa enteresan. Ve çok yüksek bedelli yerler de var bunlarla. Bunlar 5 yıl geriye dönüp istenebiliyorlar dava yoluyla ve faiz ile iade alabiliyorsunuz.

 

Yani ödemişseniz dahi fazladan emlak vergisi iadesini alabiliyorsunuz. Şimdi bence de çok önemli bir soru daha geliyor. Özellikle Bodrum yerlileri içerisinde çok önemli bir mevzu.

 

Miras olarak bize arsa kaldı, ev kaldı, iş yeri kaldı. Bunun paylaşımıyla ilgili sorun yaşıyoruz. Öyle bir durumda ara buluculuk bize bir fayda sağlayabiliyor.

 

Şüphesiz sağlar. Zaten şöyle izah edilişi veya ortaklığın giderilmesi dediğimiz bir davaya mecbur kalıyorsunuz. Kendi aranızda anlaşamazsınız.

 

Bu dava uzun sürüyor. Değer tespitiyle ilgili sıkıntılar oluyor. Ama daha ötesi gayrimenkul dışarıya satıldığında icra yoluyla çok düşük bedellerle satılabiliyor.

 

Dolayısıyla aslında hak ettiğinden çok daha az bir bedele satılmış oluyor. Bunların tamamından kurtulabilmek için 3. bir kişinin yardımı ara bulucu biliyorsunuz. Ben de bir ara bulucuyum ve ara buluculuk merkezim var.

 

Bu konuda özellikle yardımcı olmaya çalışıyoruz. 3. bir kişi olan ara bulucunun, hukukçunun yardımıyla anlaşma düzenliyoruz. Bu anlaşma ilan niteliğinde olduğu için.

 

Zaten o mahkemenin vereceği kararı biz de ortaya çıkarabiliyoruz. Dahası önümüzde bir düzenleme var. Bir yargı paketi var.

 

O yargı paketinde zaten doğrudan gidip dava açamayacaksınız artık. Bu yeni geliyor değil mi çok yakında? Ara bulucuya başvurmak zorunda olacaksınız zaten. Çok faydalı olacak.

 

Evet. Kesinlikle. Bir izleyicimizin sorusu demiş ki ada parsel değişikliği oldu benim bilgim olmadan.

 

Bununla ilgili sorun yaşayabilir miyim? Problem yaşayabilir miyim? Ben atladıysam bunu bilmiyorsam. Ada parsel değişikliği çokça oluyor biliyorsunuz. Aslında sizin hakkınız korunarak devam ediyor.

 

Ama burada metre kare anlamında bir sıkıntı olmuş. El değiştirmiş görünmüş. Bazı haklar kayba uğramış olabilir.

 

Veya mesela buralarda da çokça oluyor. Orman niteliği sonradan orman şahri konuyor. Veya kıyı kenar çizgisine tabi oluyor.

 

Sonradan sit alanı ilan edilebiliyor. Bunların tamamında tescili, iptal ettirme hakkı bazen olabiliyor. Yani sizin elinizden giden bir gayrimenkul olduğunu düşünelim.

 

Veya şahri kaldırma hakkımız olabiliyor. Ya da bunu yapamıyorsak örneğin gerçekten orman yani yapacak bir şey yok. Orman niteliği kazandı ama aslında daha önce benim tarlamdı.

 

Dolayısıyla tarla olmasıyla üzerinde orman şahri olması arasında ciddi bir fark var. Diyoruz ki biz bu farktan dolayı artık tazminat istiyoruz. Çünkü bu tapu sicilinin tutulmasında devlet hata yaptı.

 

Benim hatam yok. Şimdi benim de çok merak ettiğim bir izleyicimizden de gelmiş. Ama zaten size soracaktık yakalayınca.

 

Şimdi bir size örnekleme yapacağım. Bu alımla satım arasında 5 yıl geçmediği durumlarda 5 yılı doldurulmadığı durumlarda ciddi sıkıntılar doğuyor. Şimdi size benzer bir durumu söyleyeceğim.

 

Bir sene önce raiç bedeli üzerinden 200 bin TL üzerinden bir adet ev satını almış. Ve bugün satan bir satıcımız var. Satıcımız bugün 3,5 milyon lira istiyor.

 

Peki gerçek değer neydi acaba? Hani 200 bin lira öyle görünüyor. Onu bilmiyorum. Ama yani tabii 1,5 sene öncesinden bahsediyoruz.

 

Tabii fiyatlar da arttı. Onlarla ilgili spekülasyon yapmasak bile. 200 bin lirayla 3,5 milyon arası.

 

Şimdi biz bunu nasıl yöneteceğiz? Nasıl yapacağız? Gelir vergisi de olmasa bunlar nasıl olabiliyor? Şimdi zaten böyle işlem yaparsak. 200 bin lirayı aldık. 200 bin liraya önceden alınmıştı.

 

3,5 milyon lira satıldı. Ciddi anlamda vergi çıkar. Evet.

 

Bu vergi şimdi 5 yıla hep takılıyoruz ya. 5 yıl satış sayısı az olan alıcı satıcılar için geçerli bir durum. Yani işte yıl içerisinde 2 bilemediğiniz 3'ten fazla satış yapmıyorsanız 5 yıl boyunca satış yaparsanız gelir vergisi var.

 

5 yıl aşarsanız gelir vergisi yok. Ama ben size şunu söyleyeyim. 10 yıl önce almış olsanız bile.

 

O yıl içerisinde 5 gayrimenkul alıp sattınız ya. Bu sefer ticari kazanç oluyor. Hiç o 5 yıla da bakılmaksızın yine vergi ödüyorsunuz.

 

Devlet diyor ki sen bununla geçiliyorsun ki ticaretini yapıyorsun. Artık ticari olarak yapıyorsun. Bunu araba galericilere de yaptılar.

 

Evet. Onlar da diyor ki yılda 4 satışta var. Gayrimenkulde de vergi daireleri hani şeyini söyleyeyim.

 

1'den fazla olması diyor ama öyle bakmıyorlar. 3 olduğu zaman burada zaten tıkır tıkır çıkıyor tapu kayıtları. Hiç öyle kaçarınız yok söyleyeyim size.

 

Dolayısıyla bu hani belirtmiş olalım parantez içinde. Yani ticari kazanç olduğunda yıla bile bakılmıyor. Ama diyelim ki siz normalde gayrimenkul alım satımı yapmıyorsunuz sıkça.

 

Bir tane gayrimenkulünüz vardı. İşte 3 sene önce aldınız. 200 bin lirayı almışsınız.

 

Şimdi 2,5 milyon lira görünüyor değil mi? 3,5 milyon lira görünüyor. Bunun arasındaki değer üzerinden ciddi anlamda vergi ödeyeceksiniz. Nedir hesabınız? Bu şu anda 200 bin lirayı enflasyona göre değerliyorsunuz.

 

3,5 milyon lira arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödüyorsunuz. Gelir vergisi %40'a çıkabiliyor. Yani çok ciddi vergi ödüyorsunuz.

 

Aslında o da şeylerle alakalı herhalde değil mi? Dilimlerle alakalı. Burada bir tüyo verelim. Şimdi burada hiç mi yapacak bir şey yok? 89 tarihli bir genelge var.

 

Bu genelge diyor ki sen daha önce tapuda yaptığın alımın değerini yükseltebilirsin. Geçmişe dönük yükseltebilirsin. Yani 200 bin lira aslında 2 milyon liraydı.

 

Diye aradaki harcın farkını ödeyip yükseltebilirsiniz. Bu gelir vergisindeki şeyden kurtulmuş olursunuz. Bu böyle her yerde olan bir bilgi değildir.

 

Peki onu ödediğimiz zaman onun mu gelir vergisini ödemeyeceğim? Tabii şimdi 2 milyona yükselttiniz. 2 milyonu da tekrar enflasyon değerlemesi yapıldı. Belki hani atıyorum o zamanın 2 milyonu şimdinin 3 milyonu oldu.

 

3 milyon ile 3,5 milyon arasında ödersiniz. Çok ciddi fark olur. Çok ciddi fark var.

 

Çok teşekkürler. Müthiş bilgiydi. Evet bu hafta da bizi bu ciddi konuda sabırla izlediğiniz için çok teşekkür ediyoruz.

 

Öncelikle size çok teşekkür ediyoruz. Ben teşekkür ederim. Bu kadar çok bilgiye ücretsiz ulaşmak.

 

Bu konuda danışmanlık almak yani çok çok çok mutlu edici bir şey. Çünkü ben bilgiye genelde aç biriyim. Daha kitabını aldım biliyorsunuz hemen böyle karıştırmaya başladım.

 

Çok çok teşekkür ediyoruz. Ama araya giriyorum. Daha açlarsa, daha çok şey öğrenmek istiyorlarsa Hem yazın hem biz ulaşalım.

 

Hem de Burak Bey'in çok güzel bir YouTube kanalı var. Burak Aslanpınar ismiyle. Instagram'ı.

 

Hem Instagram'ı hem YouTube'u bayağı da izlenen bir kanal. Bize çıktığı için hem çok teşekkür ediyoruz. Hem lütfen izleyicilerimiz olarak onu da takip etmeyi unutmayın.

 

Hepiniz Gayrimenkul ile ilgilisiniz. Mutlaka size fayda sağlayacaktır. Videoların devamını istiyorsanız da lütfen altta yorum yapmayı unutmayın.

 

Teşekkür ediyoruz tekrardan. Ben teşekkür ediyorum. Size bu başarılı kanalınıza da başarılarınızın devamını diliyorum.

 

Renkli hareketli içeriklerinizi izlemeye devam edeceğiz. Bir sonraki günde yemek yiyeceğiz. Bize ev sahipliği yaptığı için Miltem Anne'ye de teşekkür ediyoruz.

 

Çok teşekkür ederiz. Çok çok güzel bir yerdeyiz. Bodrum'un tek YouTube kanalından bay bay.