Yatırımda konut mu, iş yeri mi? / Hangisi daha kârlı? / İş yeri satın almanın 7 avantajı

• 24.10.2022
• Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR

Yatırımda konut mu, iş yeri mi? / Hangisi daha kârlı? / İş yeri satın almanın 7 avantajı

Bu videoda yatırım için alınan gayrimenkulde konut ile iş yeri hukuki ve mali yönden karşılaştırılarak değerlendiriliyor. İş yeri satın almanın vergi, finans, mülk değeri ve kira geliri bakımından 7 avantajı videoda şu sıralama ile anlatılıyor:

-İş yeri kira gelirlerinde vergi ödememe, stopaj ve iade

-İş yeri kiralarında yüzde 25 kira artış sınırının olmaması

-Değerli konut vergisi olmaması

-Kira bedelinin iş yerinde daha fazla olması

-Kiracıya ulaşma ve tahsil etmenin iş yerinde konuta göre daha kolay olması

-Tadilat, tamirat masraflarının iş yerinde konuta göre daha az olması

-İş yerine ve özellikle kurumsal firmalara kiraya vermenin mülkün değerini artırması

Yatırımda konut mu, iş yeri mi? / Hangisi daha kârlı? / İş yeri satın almanın 7 avantajı

Benim belli bir miktar param var. Bu parayla iş yerimi satın alayım yoksa konutumu satın alayım. Vergisel, mali ve diğer konulardaki farklılıklar nelerdir? Kısa kısa bahsedelim.

 

7 başlık altında arasındaki farkları söyleyeceğiz. Birincisi ve bence en önemli başlık iş yerindeki kira gelirinin vergilendirilmesi, konutta kira gelirinin vergilendirilmesi. Konuttaki kira gelirine baktığımızda 2022 yılı için yıllık 9500 TL'nin üzerinde bir kira geliri elde ediyorsanız belge ödemeniz gerekiyor.

 

İstisna aslında bu 9500 TL'de kalıyor. Daha sonrasında gelir vergisi ödenmesi söz konusu. İş yeri kira gelirinde bu sınır 70.000 TL'ye çıkıyor.

 

70.000 TL'nin üzerinde bir geliriniz varsa ancak bir vergilendirmeden bahsedebiliyoruz ama o vergilendirmede de ödeme değil iade alma söz konusu. Bu ilginç gelebilir. Birazdan bahsedeceğim.

 

Konut kiralarında bir stopaj söz konusu değil. Kira geliri size ödeniyor. Siz de gelir vergisini beyan ediyorsunuz, ödeme yapıyorsunuz.

 

Ancak iş yeri kiralarında, kira gelirlerinde stopaj ödenmesi söz konusu oluyor. Yani iş yeri kiralayan kiracı bunun %20'si kadarını kiraya veren adına, malik adına gidiyor, vergi dairesine yatırıyor. Kiraya veren malik de yıl sonu ödemesi gereken vergiden o ödenen %20'leri mahsup ediyor.

 

Yani düşürüyor. Bu tabloda baktığımızda biraz somutlaştıralım isterseniz. Aylık diyelim ki 7000 TL'ye kiraya verilmiş.

 

Yıllık 84000 TL yapar. 84000 TL'den ne kadar vergi ödeyeceğim? Hiç. Hatta iade alacaksınız.

 

Stopaj ödendiği için 4000 TL'ye yakın iade alacaksınız. Bir başka örneğe bakalım. Aylık 8500 TL bir kira söz konusu iş yerinde.

 

Bu durumda yıllık 102000 TL'ye çıkıyor. Bu 102000 TL'de 3500 TL'ye kiraya veren, geliri elde eden iade alabiliyor. Vergi ödemediği gibi kira gelirinden bir de iade alabiliyor.

 

Yine baktığımızda aylık 15000 TL'ye kiraya verilen bir iş yerinde yıllık 180.000 TL oluyor. Yine bir ödeme söz konusu olmuyor. Yaklaşık 1200 TL iade.

 

Ne zaman peki vergi ödemek söz konusu olacak? 210.000 TL'nin üzerine çıktığında önelik 210.000 TL'de sadece yıllık 375 TL vergi ödenmesi söz konusu oluyor. İş yeri kira gelirleri bakımından işte bu götür usulü tercih edilmesi halinde o işin biraz ayrıntısı. Dolayısıyla baktığımızda konut satın aldığımızda bunu kiraya verdiğimizde elde ettiğimiz gelirin 9500 TL'nin üzerine tamamen vergi ödüyoruz.

 

İş yeri satın aldığımızda 70.000 TL'nin üzerinde vergilendirme söz konusu. Üstelik bu vergilendirmede stopaj ödendiği için iade bile alabiliyorsunuz. Ciddi anlamda bir vergi avantajı var.

 

Bu birinci madde. Yalnız bunun için iade almak için başvuru yapılması gerekiyor. Bu konuda dikkatli olun.

 

Peki kiradan bahsetmişken yine bu yıl için çok önemli bir farklılıktan bahsedelim. Normal şartlar altında hem konut için hem de iş yeri için sözleşmede bir artış oranı belirleyebiliyordunuz. Ama bu artış oranı tüfeği geçemiyordu.

 

Şimdi 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında %25 ile sabit olmak üzere tüfeğe ne olursa olsun bir artış sınırı getirildi. Ama konut kiraları için iş yeri kiralarında bu sınır yok. Dolayısıyla diyelim ki tüfeği %80 çıktı.

 

%80 artış yapılabiliyor iş yeri kira miktarları bakımından. Bir diğer farklılığa baktığımızda bu çok dikkat edilmeyen bir farklılık. Bu kanalda yine bununla ilgili değerli konut vergisiyle ilgili baştan sona açıklayıcı bir video paylaşmıştık.

 

Değerli konut vergisi adı üstünde. Konutlar için var iş yeri için yok. Bir kişinin birden fazla meskeni varsa ve mesken deyince de 6.173.000 TL'nin üzerinde ise değerli konut vergisi ödemesi gerekiyor.

 

Değerli iş yeri vergisi var mı? Yok. Dolayısıyla iş yerlerinin böyle bir avantajı da var. Konut yerine iş yerine yatırım yapmanın birinci avantajı gelir vergisi bakımındandı.

 

Kira gelirini vergilendirmesi bakımındandı. Bırakın vergi ödemeyi iade alabiliyordunuz. İkinci olarak baktığımızda kira artış oranında getirilen %25 sınır sadece konut için geçerliydi.

 

İş yerlerinde bulunmamaktaydı. Üçüncü avantaj değerli konut vergisi. Değerli konut vergisi dediğimiz adı üstünde konutlar için geçerli.

 

Dolayısıyla iş yerlerinde değerli konut vergisi alınmıyor. Bundan sonra 3 avantajdan sonra baktığımız 4 avantaj biraz emlakla da ilgili olanlar. Örneğin kira bedelleri bakımından baktığımızda aynı metrekaredeki bir iş yeri konuttan çok daha fazla kira bedeline kiraya verilebiliyor.

 

Metrekare değeri de daha fazla olabiliyor. Bir diğer avantajına baktığımızda iş yerlerinde karşınızda bir şirket var. Dolayısıyla burada muhatabı ulaşma tahsil etmenin daha mümkün olduğunu görüyoruz.

 

Hele de kurumsal kiracıya verilmişse market dediğimiz veya bir bank olabilir, büyük bir firma olabilir. Bunlara kiraya verdiğimizde tahsil kabiliyeti daha fazla oluyor. Çok önemli bir mesele bence.

 

Bir kiracı içeri girdi daha sonra tahliye oldu. Bir başka kiracı girecek. Bu arada tadilat masrafı konutta her zaman mülk sahibine kalır.

 

Yani tadil edilmemiş, inşaat halindeki ya da biraz bozulmuş konutun tekrar kiraya verilmeden önce mutlaka onarılması gerekir. Bu da mülk sahibi tarafından. Ancak iş yeri kiralarında, iş yeri kiralamalarında daha doğrusu baktığımızda kiralayan zaten içini kendi markasına, kendi satış durumuna göre tefriş edeceği için, düzenleyeceği için belki de boş almak isteyecektir.

 

Zaten kırık dokik halde olması çok önemli değildir. Dolayısıyla baktığımızda mülk sahibi bakımından konutla iş yeri kiralamalarında yapılacak tadilat masrafında da farklılık olduğunu görüyoruz. Az önce bahsetmiştik.

 

Kurumsal bir kiracıya iraya verdiniz diyelim. Bu sizin mevcutta bulunan mülkünüzün değerini de arttıracaktır. Baktığınız zaman az önce bahsettik.

 

İşte bir bankaya veya bir süpermarkete kiraya verdiğiniz bir yerle konutu bir tutamazsınız tabi ki. Dolayısıyla burada iş yeri kiralarının bu şekilde de başka mali avantajları olduğunu görüyoruz. Sizlerin aklına gelen konutla iş yeri kiralamalarındaki özellikle mali hukuki farklılıklar varsa onları da paylaşmanızı rica edeceğim.

 

Bu şekilde özellikle hukuk ve vergi alanında mali hukuk karşılaştırmalı içerikler paylaşmaya devam edeceğim. Lütfen takipte kalın, abone olun. Görüşmek üzere.