• 30.06.2024
  • Av. Arb. Dr. Y.Burak ASLANPINAR

Kirada %25 Artış Sınırı Kalktı / 1 Temmuz Sonrasında Ne Olacak? / Kirada Arabuluculuk

1 Temmuz 2024 itibariyle kirada %25 artış sınırlaması kalktı. Bu durum, kiracı ve ev sahipleri için önemli değişiklikler anlamına geliyor. Videoda da 1 Temmuz sonrasında sizleri nelerin beklediğinden bahsettim.

Videoda şu soruların yanıtlarını bulabilirsiniz:

  • 1 Temmuz 2024’ten sonra kiraya veren hemen artış yapabilir mi?
  • Kirada artış yapılması için ne kadar beklenmesi gerekiyor?
  • Kirada artış oranı kaç olacak?
  • Sözleşmede istenilen değer, artış oranı olarak belirlenebilecek mi?
  • Kirada artış oranı neye göre belirlenecek?
  • 5 yıllık uzama söz konusu olduysa bu durumda ne olacak?
  • TÜFE’nin üstünde kira artış oranı mümkün mü?
  • 5 yıllık süre bitikten sonra kirada artış nasıl yapılabilir?
  • Kirada arabuluculuk devam edecek mi?

Yeni vergi paketi ile kira vergisi artacak mı? Bu videoyu beğendiyseniz lütfen beğenmeyi ve abone olmayı lütfen unutmayın. Mali ve hukuki konularda olan çeşitli videolarım için kanalımı ziyaret edebilirsiniz.

Kirada %25 Artış Sınırı Kalktı / 1 Temmuz Sonrasında Ne Olacak? / Kirada Arabuluculuk

Konut kiralarında %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024'ten sonra tekrar uzatılmayacak gibi görünüyor. Dolayısıyla 2 Temmuz 2024'ten sonra artık TÜFE, Tüketici Fiyat Endeksi, enflasyon oranı bağlıyıcı olacak gibi görünüyor. Bizde bu videoda 1 Temmuz 2024'ten sonra ne olacak? Kirayı veren hemen artış yapabilir mi? Artış yapması için ne kadar beklemesi gerekiyor? Artış oranı nasıl olacak? Sözleşmedeki artış oranı TÜFE kapsamında nasıl değerlendirme yapılacak? Bunlara değineceğiz.

 

Aynı zamanda 5 yıllık kira sözleşmesi, 5 yıllık uzama söz konusu olduysa bu durumda ne olacak? Tespit nasıl yapılabilir? Acaba TÜFE'nin üstünde bir artış oranı mümkün mü? Bunlara değineceğiz. Konut kiralarında 2 yıldır bir artış sınırı vardı. Bu artış sınırı %25 olarak uygulanıyordu.

 

Bu artış sınırı olmasaydı sözleşmede bir artış oranı belirlendiyse kural olarak bu uygulanıyor ama bu artış oranı TÜFE'den fazla olamıyor. Eğer TÜFE'den fazla belirlenmişse TÜFE'ye takılıyorsunuz ama genelde zaten kira sözleşmelerinde, konut kira sözleşmelerinde özellikle TÜFE'ye atıf yapılıyor. Deniyor ki TÜFE oranında artış yapılacak.

 

Bazen hatayen TÜFE artı üfe bölü 2 vs. gibi düzenlemeler yapılıyor ama bunlar geçerli değil. Üst sınırımız TÜFE.

 

TÜFE'nin üzerinde bir artış yapılamıyor. Tüketici, fiyat, endeksi, enflasyon oranı. Bu oran hangisi derseniz 12 aylık ortalamalara göre belirleniyor.

 

Yani geçtiğimiz yılın aynı ayı değil. Bir önceki aya göre olan değil. Bunları söylüyorum çünkü TÜİK'te bu şekilde de enflasyon oranları açıklanıyor.

 

Bizim bakmamız gereken 12 aylık ortalama. Peki ben Temmuz ayında artış yapacaksam hangisine bakacağım? Haziran ayında açıklanan artış oranına bakmam gerekiyor. Temmuz ayının başında Haziran ayına ilişkin yapılan artış oranına bakmam gerekiyor.

 

12 aylık ortalamaya bakmam gerekiyor. Bunlar tamam. Peki şimdi 2 Temmuz olduğunda, 1 Temmuz eğer bir kira sözleşmesinin yenilenme zamanıysa konut kiralarında yine %25'te sınırlısınız.

 

Bunu hemen söyleyelim. Eğer kira sözleşmesinin yenilenme zamanı 2 Temmuz 2024 veya sonrasıysa artık bizim üst sınırımız %25 değil TÜFE olacak. Peki bizim kira sözleşmemiz 1 Eylül'de başlamıştı.

 

Yine 1 Eylül'de yenilenecek. Hemen 2 Temmuz'da ev sahibi kiraya veren anında artış yapabilir mi? Hayır. Yine biz 1 Eylül 2024'ü bekleyeceğiz.

 

Buradaki örneğe göre o tarihte bir artış yapılabilir ama artık %25 ile sınırlı kalmayacağız. Bu %25 meselesi aslında 2 yıl boyunca kiraları belli bir seviyede tuttu. Hatta gelin isterseniz bir hesaplama yapalım.

 

İşyeri kiralarında bu sınır yoktu. %25 sınırı yoktu. TÜFE'ye göre yükselebildi.

 

Ama konutlar da %25 sınırında kaldı. Eğer bizim bir iş yeri bir de konutumuz olsun. Veya diyelim ki birisinin konutu diğerinin iş yeri var.

 

İkisi de aynı anda kiraya verilmiş. İkisi de 16.000 TL'ye kiraya verilmiş olsun. Ve ikisinin de yenilenme zamanları aynı olsun.

 

Konut için %25 sınırı vardı 2 yıldır. 16.000'den %25 sınırına takıldı. Ne oldu? 20.000 liraya arttı ilk yılda.

 

Bu yılda tekrar artış yaptık. Tekrar %25 dediğimizde 25.000 liraya çıktı. Yeni kiramız şu anki kiramız 25.000. Diğeri iş yeri yani %25 sınırına tabi değil.

 

16.000 lira önce 25.600 liraya şimdi de yaklaşık 41.000 liraya çıkmış oldu. Bakın aynı miktarda kiraya verilen yerler. Bu %25 sınır olmasaydı biri 25'te kaldı %25 sınırıyla.

 

Diğeri 41.000 liraya çıktı. Arada aslında bir uçurum oldu. Hatta bir vergi uçusu olarak şunu da söyleyeyim.

 

İş yeri kira akti mülk sahibi açısından daha avantajlı. Çünkü kiracı ayrıca stopaj ödüyor. Yani sizin ödemeniz gereken vergiyi götürüp kiracı sizin adınıza yatırmış oluyor.

 

Burada konutsa eğer burada ayrıca kira beyan edilmesi gerekiyor. İş yeri kiralarında bazen o kiracının yatırdığı vergi geri bile alabiliyorsunuz. Peki bu örnekten sonra şimdi baktığımızda iş yeri kiralarının daha avantajlı olduğunu görüyoruz.

 

Bir taslak söylentisi işte konut kiralarında da stopaj olacak. Yani kaynakta kesinti yoluyla vergi alacak gibi bir söylenti var ama oradaki taslağa göre banka kesinti yapacak. Aslında yine biraz kiracının üzerinde yük olabilir ya da kira veren bakımından konut değeri artamamış olacak.

 

O artış aslında bir açıdan devlete vergi olarak gitmiş olacak. Öyle görünüyor. Çok merak edilen konulardan biri yine bu 5 yıllık süre bittikten sonra artış nasıl yapılabilir? Burada tüfeğe takılmıyorsunuz.

 

Kanun hükmü diyor ki hakim tüfeği de emsel kiraları da dikkate alır. Aslında uygulamalar şöyle oluyor. Bilirkişiye gidiyor.

 

Bilirkişi bir tespit yapıyor. O tespit sonrasında eski kiracı da olması dolayısıyla bir hakkaniyet indirimi yapılıyor. Ne yüzde 20 indirimi yapılıyor.

 

O tespitten artık yeni bir kira tespiti yapılarak yeni bir kira bedeli belirleniyor. Bunların hepsinin öncesinde mutlaka dava açmadan önce ara bulucuya gitmek gerekiyor. Zaten dava açma niyetiyle değil.

 

Doğrudan hadi bize bir çözüm bulun. Biz buradan çıkamadık diyerekte ara bulucuya gidilebilir. Bu %25 artış sınırının olduğu dönemde çokça ara bulucuya başvuru oldu.

 

%25 sınırı tarafların özgür iradeleriyle, hiçbir şekilde iradese katkı olmadan bilerek, sonuçlarına katılarak, kanun hükümlerinde bilerek anlaşmaları sonucunda %25'in üstüne çıkarılabildi. %25 bir kanun hükmüydü. Emredici hükümdü, sınırlıyordu.

 

Tüfeğe de emredici hüküm. Belki bu ara buluculuk kurumunu aynı şekilde tüfeğinin üzerinde bir rakamı belirlemek tespit olabilir, 5 yıl açmış olabilir veya başka bir durum olabilir. Bu durumda da yine ara bulucu kurumunu devreye sokmak mümkün.

 

Çünkü şöyle bir durum söz konusu. Bir tarafta kanun var, soyutmayalım diyoruz biz ona. Teorik bir şeyler yazılmış, edilmiş.

 

Orada emredici hüküm de olabilir. Kanunla hepimiz uyacağız elbette ama bir de hayatın gerçeği var. Fiili durum var, somut durum var.

 

Bunların ikisi birbirine uymuyorsa bizim bir çözüm üretebilmemiz gerekiyor. Yoksa kiracı ile kiraya veren arasında ciddi sorunlar oluşabiliyor. Bu da ara bulucu devreye sokabilirsiniz.

 

Bunu da tavsiye ederiz. Zaten dava açmadan önce dava niyeti oluşmuşsa ara bulucuya başvurmak gerekiyor. Tahliye bakımından 1 Temmuz öncesi sonrası vs.

 

bunlarda bir değişiklik yok. Sadece kira artış oranı ile ilgili bir değişiklik olmuş oldu. Tahliye, kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir? Her şekilde bir sözleşme bitiminde tahliye mümkün mü değil mi? Bununla ilgili daha önce kanalda videomuz var.

 

Çok aynatılı bir şekilde anlatmıştık. Oradan ulaşabilirsiniz. Yine kira gelirlerini belgelendirmesi ile ilgili de çok merak edilen bir konu.

 

Onunla ilgili de ayrı bir videomuz bulunuyor. Güncel, mali hukuki konularda yine içerik üretmeye devam edeceğiz. Özellikle bu yeni vergi paketi ile ilgili seri videolarımız olacak.

 

Onun için kanalına abone olun, takipte kalın. Görüşmek üzere.

https://www.aslanpinar.comyayinlarimiz/egitim-ve-etkinlikler/kirada-25-artis-siniri-kalkti-1-temmuz-sonrasinda-ne-olacak-kirada-arabuluculuk

https://www.aslanpinar.com/yayinlarimiz/egitim-ve-etkinlikler/kirada-25-artis-siniri-kalkti-1-temmuz-sonrasinda-ne-olacak-kirada-arabuluculuk

Diğer Makaleler