Kiracının Tahliye Nedenleri

• 20.07.2022
• Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR

Kiracının Tahliye Nedenleri

Mülk sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir, tahliye nedenleri nelerdir?

Burak Aslanpınar ile Hukuk #7 "Kiracının Tahliye Nedenleri"

Mülk sahibi kiraya veren kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir, tahliye nedenleri nelerdir bunlara kısaca tek tek değinelim isterseniz. Merhaba, Burak Aslanpınar ben. Avukatım, ara bulucuyum.

 

Aynı zamanda akademik faaliyetler yürütüyorum. Kent TV'de güncel hukuki konular üzerine programlar yapıyoruz. Kısa kısa güncel hukuk konularda merak edilen soruları cevaplıyoruz.

 

Bugün de son dönemin ekonomik durum nedeniyle kiracı kiraya veren mülk sahibi arasında ciddi ihtilaf doğuran bir konu, tahliye meselesi. Doğal olarak şöyle bir durum söz konusu. Gayrimenkul fiyatları çok arttı, kiralar yükseldi.

 

Gayrimenkul sahipleri düşük kalan kiralar bakımından kiracıları tahliye edebilir miyim? Düşünüyor diye düşünüyor. Belki gerçekten kendi ihtiyacı var. Bu nedenle tahliye düşünüyor.

 

Kiracılar ise ben buradan çıkarsam tekrar mülk bulmam zor olacak vs. Onlar da çıkmak istemiyorlar. Aslında zaten borçlar kanunu kiracı gerçekten koruyan bir kanun.

 

Peki, mülk sahibi kiraya veren kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir, tahliye nedenleri nelerdir bunlara kısaca tek tek değinelim isterseniz. Birinci neden, çok bilinen bir neden, tahliye tahatnamesi. Kiracı belli bir tarihte kiralanan gayrimenkulu tahliye edeceğine dair bir tahatname vermiş olabilir.

 

Bu durumda o tahliye edeceği tarihten itibaren dava ya da icra yoluyla kiraya veren mülk sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Zaten kendisi de mülkü boşaltabilir. Ama söz konusu tahliye tahatnamesinin usulüne uygun olarak düzenlenmiş olması gerekiyor.

 

Maalesef piyasada çokça yapılan hata, özellikle emlak komisyoncuları vasıtasıyla yapılan sözleşmelerde veya kır tahsilleri alınan sözleşmeler veya tahatnamelerde yapılan hata. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte yapılan tahliye tahatnamesi doğrudan doğruya geçersizdir. Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte, örneğin 1 Temmuz 2022 tarihinde bir kira sözleşmeniz var.

 

1 Temmuz 2022 tarihinde düzenlenmiş bir tahliye tahatnamesi geçersizdir, yürürlüğe konulamaz. Başkaca aykırılık ustaları da var. Onlar belki ayrıca değerlendirilebilir ama tahliye tahatnamesi usulüne uygun olması gerekir tahliye sonucunu doğurabilmesi için.

 

Bir diğer tahliye nedeni 2 haklı ihtar dediğimiz bir neden. Bu da bir dönem içerisinde 2 defa kirasını süresinde ödememesi nedeniyle kiracı tahliye hakkı veriyor. Burada noter vasıtasıyla özellikle veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilebiliyor ihtar.

 

Ama bizim tavsiyemiz yani kiraya veren mülk sahibi bakımından doğrudan doğru icra takibi yapmak. Çünkü alınmayan kira borcu için zaten yine icra takibi yapmak durumunda kalınabilir. Bu icra takipleri aynı zamanda ihtar yerine geçmiş oluyor.

 

1 Mayıs ayında örneğin kirasını ödemedi. İhtarınızı gönderdiniz. İkinci olarak Haziran ayında yine kirayı ödemedi.

 

İhtarınızı gönderdiniz. 2 haklı ihtar oluştu. Artık doğrudan tahliye sebebi olmuştur.

 

Tekrar uzun bir dava sürecine girmeniz gerekmiyor. Ama tahliye süreci kendi başına zaten uzun bir süreç. Onu söylemekte fayda var.

 

Bir diğer tahliye nedeni 10 yıllık uzama süresi. Yani bir kira sözleşmesi. Örneğin 1 yıllık bir kira sözleşmesi.

 

Birinci yılı doldurdu. Sonra 10 yıl boyunca uzadı. Geçtikten sonra kiraya veren mülk sahibi hiçbir gerekçe göstermeden kiracısını bu mülkten çıkarabilir.

 

Bu hem konut hem de iş yeri kiraları için geçerli. 2022 yılında yürürlüğe giren borçlar kanunuyla devreye girdi. Daha öncesinde yoktu.

 

Dolayısıyla 11 yıl diyelim sürmüş tek 1 yıllık kira sözleşmesinde kiraya veren kiracıyı çıkarabilir. Gerekçe göstermeksizin diyebiliriz. Bir diğer sebep bu dönemde en çok karşımıza çıkan çünkü bahsettiğimiz sınırlarda kriterlerde olmayan kira sözleşmeleri çokça var.

 

Bu durumlarda da ihtiyaç nedeniyle kiraya veren kiracıyı çıkarmak istiyor. İhtiyaç nedeni nedir? Kendi ihtiyacı olabilir. Kiraya verenin, sözleşmede ismi yazanın, altsoyunun yani çocuğunun, torununun bir ihtiyacı olabilir.

 

Eşinin ihtiyacı olabilir ya da bakmakla yükümlü olduğu bir başkasının ihtiyacı olabilir. Yani şöyle çocuğu bir iş yeri açacaktır. İş yeri kira sözleşmesi vardır.

 

Kiracıya der ki bak benim çocuğumun işi için bu yer lazım. Bu yeterli mi? Hayır. Sadece yer lazım deyip bu şekilde ihtiyaç çekmesi yeterli değil.

 

Aynı zamanda bu ihtiyacın somut, zorunlu ve gerçek olması gerekiyor. Yargıtay kararlarında da, Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında da bu belirtilmiş durumda. Aynı nedenle yeni malik de kiracıyı tahliye edebilir.

 

Yani ihtiyaç nedeniyle, gereksinim nedeniyle. Bu durumda da yine yeni malikin kendi eşi, altsoyu yani çocukları ve torunları ya da bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacının olduğunu kesin bir şekilde ortaya koyması gerekiyor. Aksi takdirde yeni ihtilaflar ortaya çıkabilir.

 

Bu sefer kiracı beni haksız yere çıkardı diye kiraya verenden talepler de bulunabilir. Ben böyle bir dava açmak istiyorum. Tahliye davası.

 

Nerede açacağım bu davayı? Öncelikle mutlaka bir avukattan destek almanızda fayda var. İşin profesyonel destek almanızda fayda var. Bununla birlikte davanın açılacağı yer neresi? Görevli ve yetkili mahkeme, sulukluk mahkemesi, gayrimenkulün taşınmazın bulunduğu yerdeki sulukluk mahkemesi.

 

Örneğin Bodrum'da bulunan bir gayrimenkulle ilgili olarak Bodrum Sulukluk Mahkemeleri yetkilidir tahliye davası için. Bütün bunları bir tarafa bırakalım. Biz bu davalarda uzun yıllarca sürecek masraflı, yorucu süreçler yerine ara buluculuğu da tavsiye ediyoruz.

 

Ara buluculuk kurumu burada uygulanabilir. Hiçbir sakıncası yok. Hatta uygulanmasını tavsiye ediyoruz.

 

Bireysel olarak ben de sıkça başvuruyorum ara buluculuk kurumuna. Taraf vekili iken ya da taraf avukatı iken ya da ara bulucu olarak da bundan yararlanabilirsiniz. Ne faydası var? Bu bahsettiğimiz bütün durumlarda uzun dava sürecine giriyorsunuz.

 

Hem çok masraflı hem de bu arada ciddi kayıplar olabilir. Çünkü süreç uzun olduğu için ara buluculukla oturup birkaç günde veya en fazla birkaç haftada anlaşma sağladığınızda anlaşma belgesi ilam niteliğinde kesinleşmiş mahkeme kararı niteliğinde oluyor. Bu şu demek dava açılmış da istinaftan yani bölge adliye mahkemesinde hatta varsa yargıtaydan geçmiş, temizden geçmiş kesinleşmiş mahkeme kararı ile bire bir aynı güçte belgeniz oluyor.

 

Dolayısıyla ben şu tarihte evet şunun karşılığında şu şekilde kiracı tahliye edeceğim dedi. Örneğin siz dediniz ki işte birkaç ay kira ödenmesin, tamam sıkıntı yok. Veya geçmişteki kira borçları var, tamam biz bunları istemeyeceğiz.

 

Sen de şu tarihte tahliye et gayrimenkulü dediniz örneğin 1 Ekim tarihinde. 1 Ekim tarihinde eğer tahliye gerçekleşmezse elimizdeki belge dava açıp neticelenmiş bir mahkeme kararı gibi icra edilebiliyor. Bu açıdan fayda sağlıyor.

 

Kiracı için de örneğin ödemediği 5-6 aylık bir kira vardı. Bu ödenmeyen kiralar da kendisinden tekrar istenmeyecek. Tekrar davaya götürülmüyor.

 

Daha doğrusu bu bütün mesele tek bir belge ile sonuçlanmış oluyor. Bir daha ihtilaf ortaya çıkmıyor. Kira uyuşmazlıklarında ara buluculuk gerçek anlamda faydalı.

 

Zaten önümüzdeki süreçte dava açmadan önce ara bulucuğa başvuru da zorunlu hale gelecek. Güncel hukuki konularla ilgili Kent TV'de yayınlarımız devam edecek. Abone olun takipte kalın.