Kira Artışında %25 Sınırı

• 10.07.2022
• Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR

Kira Artışında %25 Sınırı

Kira artış oranını %25 ile sınırlayan, geçici olarak gelen kanun nasıl uygulanacak, hangi dönemle sınırlı kalacak?

Burak Aslanpınar ile Hukuk #6 "Kira Artışında %25 Sınırı"

Kira artış oranını %25 ile sınırlayan bir kanun, geçici bir kanun maddesi geldi. Bu nasıl uygulanacak? Benim sözleşmemde uygulanabilir mi? Hangi dönemle sınırlı kalacak? Böyle sorular gelebiliyor. Bu sorularla ilgili cevaplar arayacağız.

 

Kafadaki bütün soruları cevaplamaya çalışacağız. Merhaba, Burak Aslanpınar ben. Avukatım, ara bulucuyum.

 

Aynı zamanda akademik faaliyetler yürütüyorum. Vergi alanında, hukuk alanında. Bugün son dönemde çokça gündemde olan, aslında böyle detay noktaları hakkında çokça soru sorulan bir konudan bahsedeceğiz.

 

Kira artış oranını %25 ile sınırlayan bir kanun, geçici bir kanun maddesi geldi. Bu nasıl uygulanacak? Benim sözleşmemde uygulanabilir mi? Hangi dönemle sınırlı kalacak? Böyle sorular gelebiliyor. Bu sorularla ilgili cevaplar arayacağız.

 

Kafadaki bütün soruları cevaplamaya çalışacağız. Kısa kısa. Şimdi öncelikle bu bir geçici madde.

 

Dolayısıyla sözleşmeler devam ettiği sürece uygulanacak diye bir şey yok. 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girdi. 1 Temmuz 2023'e kadar yenilenecek sözleşmeler de uygulanacak.

 

Bu iki tarihte dahil. Yani sözleşme yenileme tarihimiz 11 Haziran 2022'se de 1 Temmuz 2023'se veya bunların arasında herhangi bir güne denk geliyorsa bu durumda sözleşmedeki artış oranımız ne olursa olsun uygulandığında %25'i geçemeyecek. Aynı zamanda tüfe derinlik kadar olursa olsun, enflasyon oranı ne kadar olursa olsun artış oranı %25'in üzerine çıkamayacak.

 

Şimdi yeni örneklerle isterseniz izah edelim çok daha rahat anlaşılır. Sözleşmedeki artış oranımız %20. Tüfe geçtiğimiz ay %39, %40 civarında çıktı.

 

Bu arada da kanun çıktı. Benim sözleşmemin yenilenme tarihi de 1 Temmuz 2022. Hangi oranı uygulayacağım? Sözleşmedeki oranım %20 olduğu için bu oranı uygulayacaksınız.

 

Artık %25 ve enflasyon oranına bağlı değiliz. Bir diğer örnekten gidelim. Sözleşmede artış oranımız demişiz ki enflasyon oranı da artacak.

 

Tüfe oranı da artacak. %25 ile sınırlayan kanun da yürürlüğe girdi. 1 Temmuz 2022'de sözleşmem yenilecek.

 

Bu durumda ne olacak? Enflasyon oranı %40 civarında çıktı ama kanun %25 ile sınırlandığı için bu uygulanacak. Aslında özetle sözleşmede bir artış oranı yenilenmiş olabilir. Enflasyon oranı var ve %25 ile sınırlayan oran var.

 

Bunların hangisi daha düşükse o uygulanacak. Hep kiracı lehine uygulanıyor. Diyelim ki ekonomik durum çok daha iyiye gitti.

 

Önümüzdeki Kasım ayında, Aralık ayında işte 12 aylık ortalama %20'nin altına indi. Yani pek mümkün değil ama baktığınızda böyle bir şey olduğunu düşünelim. Bu durumda da %25'in altında kaldığı için enflasyon örneğin %19 çıktı.

 

%19'luk oran uygulanacak. Yani enflasyon endekslenmişse enflasyon daha düşükse uygulanacak. Yoksa enflasyon %25'in üzerindeyse 25 uygulanacak.

 

Bir yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde uygulanabilir mi? Evet uygulanabilir. Diğer taraftan sadece konut kira sözleşmelerinde uygulanabilir. Bunu unutmamak gerekiyor.

 

Yani %25'lik sınırlama iş yeri kira sözleşmeleri için geçerli değil. İş yeri kira sözleşmelerinde daha yüksek bir artış oranı da benimsenebilir. Bir diğer konu kanun koyucu demiş ki bu %25'lik artış sınırını geçmeyeceksiniz.

 

Ama diyelim ki biz %30, %40 istedi mülk sahibi kiracı da bunu ödedi. Veya bu yönde bir sözleşme yapıldı. Dedi ki %40 oranında artış yapılacak konut kiraları için.

 

Kanun diyor ki %25'in üstündeki olan kısım geçerli değildir. Yani %40 yazsak bile ancak %25 kadar artış alabilir mülk sahibi. O geri kalan %15'lik kısım geçerli değil.

 

Diyelim ki %25'in üzerinde bir ödeme yapıldı. Bu durumda da geriye dönük iade hakkı doğar. Çünkü kanuna aykırı bir ödeme yapılmış oluyor.

 

Mülk sahipleri kiraya verenler için çok önemli bir konu var. Ondan da bahsedelim. Bu 5 yıllık kira süresi sonunda bir kira tespit, kira uyarlama davası açılabiliyordu.

 

Bu dava bakımından söz konusu sınırlama geçerli mi? Yani işte 5 yıldan fazla süreli oturmuş kiracı artık benim kiram çok düşük kaldı. Bu kirayı arttıralım yönünde bir mahkemeye başvuru yapıyordunuz. Burada mahkeme %25 ile bağlı değil görüşüm.

 

Çünkü kanun koyucu bu konuda açık bir hüküm belirtmemiş. Ancak taraflar arasında kira artışı oranının belirli olmadığı hallerde de yine kira tespiti için mahkemeye başvuruluyor. Bu durumdaysa mahkeme %25 sınırlamayla bağlı.

 

%25 sınırlamaya uyması gerekiyor. Umarım ekonomik durum düzelir. Taraflar daha huzurla kiracı kiraya veren ilişkileri devam eder.

 

Ancak böyle bir düzenleme var. Bu düzenleme şu an için 1 Temmuz 2023'e kadar uygulanacak. Bu arada birden fazla kira yenilemesi varsa 1 yıldan uzun süreli kiralarda yine uygulanacak.

 

Bu da sorulan sorulardan biri. Örneğin 15 Haziran 2022 tarihinde bir yenilenmen var. Bir de 15 Haziran 2023 bu aralıkta kaldı.

 

Bu durumda da yine uygulanması gerekir. Bir sonraki programda yine başka güncel bir konuda, kokuyu bir konuda görüşmek üzere. Kendinize iyi bakın.