Airbnb Ev Kiralama Yasak Mı Yasal Mı Oluyor? Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Yasası Nedir?

• 25.10.2023
• Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR

Airbnb Ev Kiralama Yasak Mı Yasal Mı Oluyor? Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Yasası Nedir?

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Hakkında Kanun (Kanunun tam metnine ulaşmak için tıklayınız.)ile Airbnb ve benzeri şekillerde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin ayrıntılı yasal düzenleme getiriliyor.

Buna göre; 100 gün ve altındaki sürede konut kiralamalarında Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan kira sözleşmesi yapılmadan “önce” izin belgesi alınması, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilecek bir plaketin konut girişine asılması, kimlik bildirimi ve diğer kat maliklerinden oy birliğiyle muvafakat alma gibi yükümlülükler getiriliyor. İzin belgesi ve plaket ücretli olacak ve Bakanlık belirleyecek.

Konu hakkında ayrıntılı bilgi, merak edilen tüm sorulara cevap videoda yer alıyor. Videoda cevabı verilen sorular şu şekildedir:

-Konutların turizm amacıyla kiralanması hakkındaki kanunun amacı nedir? Neden böyle bir düzenleme yapılmış?

-Kanunla kısa dönem kiralık evler (Airbnb diye de bilinen evler) hakkında ne gibi yasal yükümlülükler getiriliyor?

-Kanun hangi tarihte yürürlüğe girecek? Yürürlüğe girdiğindeki mevcut kiralamalar ve faaliyetler ne olacak?

-Kullanıcı ile “sözleşme” yapılmamışsa ne olacak?

-Neden “100 gün”?

-100 gün nasıl hesaplanacak? Ayrı ayrı yapılan kiralamalar toplanacak mı?

-Yükümlülükler yalnızca ev sahipleri için mi geçerli?

-Konut dışındaki gayrimenkullerin kiralanmasında durum nasıl olacak?

-İzin belgesi başvurularında binadaki tüm kat maliklerinden muvafakat almak gerekiyor mu? Bunun istisnası var mı?

-Bir kişinin aynı binada çok sayıda konutu varsa durum nasıl olacak? Ayrı bir sınırlama var mı?

-Yüksek nitelikli yani lüks konutlar bakımından getirilen istisnalar neler?

-Kısa dönem kiralık ev kullanıcıları tarafından 3. Kişilere kiralanması yani alt kira mümkün olacak mı?

-Hangi durumda iş yeri açma ve çalıştırma zorunluluğu var?

-Yükümlülüklere uymayanlar hakkında uygulanacak yaptırımlar nelerdir? Yatırımlara karşı nerede dava açılabilir?

-Konutların turizm amaçlı kiralanması ile elde edilen gelirin vergilendirmesi ne şekilde olacak?

Airbnb yasası diye de bilinen konutların turizm amaçlı kiralanması hakkında kanun mecliste kabul edilmek üzere bu video çekildiğinde gündemdeydi. Konuyla ilgili çok fazla merak edilen var. Tepki çeken hususlar var.

 

Acaba kanun kimleri kapsıyor? Hangi dönemi kapsıyor? Kaç günlük kiralamada bu geçerli? Kira sözleşmesini uzun tutarsak, kısa tutarsak ne olur? Kira sözleşmesini kanun yürürlüğe girmeden önce yaparsak, sonra yaparsak ne olur? Konutların kiralanmasından bahsediyoruz. Acaba işyer olarak tapuda görünen yerler için ne olacak? Veya tapuda başka şekilde görünen yerler için ne olacak? Bunlara değineceğiz. Daha da kapsamlı, detaylı soruların hepsine cevap bulmaya çalışacağız.

 

Meslektaşım avukat Yasemin Ekşi soracak. Ben cevaplayacağım. Konutların turizm amacıyla kiralanması hakkındaki kanunun amacı nedir? Neden böyle bir düzenleme yapılmış? Kanun genel gerekçesinde 3 tane aslında kanun amacı belirtilmiş.

 

Birincisi kayıt dışılığının önüne geçmek. Bunun vergisel boyutu da var. Ondan ayrıca bahsetmek lazım.

 

Diğer taraftan özellikle kişilerin kemiklerinin bildirilmesi, güvenliğe ilişkin meseleler var. Bir diğer üçüncü amaç olarak da kanun gerekçesinde eşit rekabeti sağlamak olarak belirtilmiş. Bakalım bu kanun bunları sağlayacak mı? Ama kanun koyucu gerekçe de bunları belirtmiş.

 

Kanunla kısa dönem kiralık evler, Airbnb diye de bilinen evler hakkında ne gibi yasal yükümlülükler getiriliyor? Bu evler hakkında 100 gün ve altındaki kiralamalar eğer söz konusuysa öncelikle bir izin belgesi talep edilecek. Daha sonra bir plaket asılması gerekiyor konutun önüne. Bunlar için bakanlığa başvuru yapılacak.

 

Ayrıca ücret de ödenmesi gerekecek. Ciddi ücretler belki söz konusu olabilir. Bunu bakanlık belirleyecek.

 

Diğer taraftan kat maliklerinden izin alınması gibi yükümlülükler de getirilmiş. Kanun hangi tarihte yürürlüğe girecek? Yürürlüğe girdiğindeki mevcut kiralamalar ve faaliyetler ne olacak? Kanun 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girecek görünüyor. Ama daha önce yapılmış bir sözleşme olabilir.

 

Veya halihazırda bu faaliyeti devam ettiren bir işletme olabilir. Kişi olabilir. Bu durumda ne yapılması gerekir dersek.

 

Kanun bir de geçici maddesi var. Geçici madde diyor ki bir ay içinde başvuru yapılması zorunlu eğer faaliyet var ise. Yani bu da 1 Şubat 2024'e kadar başvuru yapılması zorunluluğu anlamına geliyor.

 

3 ay içerisinde de bu başvuru neticelendirilecek. Başvuru reddedilme ihtimali de var. İdari bir işlem sonuçta.

 

Eğer reddedilirse mevcut da yapılmış sözleşmeler geçerli kabul edilecek ama izin belgesi verilmeyecek. Kullanıcıyla sözleşme yapılmamışsa ne olacak? Kullanıcıyla sözleşme yapmak yani yazılı sözleşme yapmak zorunlu mu? Bu bir tartışma konusu. Bir diğer tartışma konusu da 100 gün üzerinde 101 gün ve üzerindeki süreler bu kapsamda değil.

 

Bu durumda acaba uzun süreli sözleşme yapıldı ama kısa tutuldu. Sözleşme iptal edildi. Kullanıcı çıktı.

 

Bu durumlarda ne olacak? Bunlar ciddi anlamda tartışılacak. Ancak kullanıcıyla sözleşme yapılmaması hali için ayrıca bir şey belirtmekte fayda var. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesini yazılı olmak zorunda tutmamış.

 

Bu kanunda da yine yazılı olma zorunluluğu aslında yok. Ama muhtemelen yönetmelik ve diğer idari düzenlemelerle böyle bir yükümlülük ve ibraz yükümlülüğü hatta getirilebilir. Bu durumda kanunluk olacak mı o da yine ayrı bir tartışma konusu önümüzdeki dönemde göreceğiz.

 

Ama kira sözleşmeleri normalde yazılı olması gereken sözleşmeler değil. Peki hocam neden 100 gün? 100 günü kanun gerekçesinde şöyle ifade etmişler. 3 aylık dönem turizm için belirlenmiş dönem olarak öngörülüyor.

 

Yani turizmle ilgili bir faaliyet yürütülecekse bu genelde 3 ayla sınırlı kalıyor. Onu aşan bir gün belirlenmek istemiş. Hem faaliyet bakımından hem de konaklama için böyle bir süre belirlenmiş.

 

Bunu da 100 günde kanun koyucu belirlemiş. 100 gün nasıl hesaplanacak? Aile aile yapılan kiralamalar toplanacak mı? Ama 100 günün hesabında kanun koyucu diyor ki tek seferde 100 günün üzerindekini ben bu kapsamda değerlendirmem. Onun dışında 100 gün ve altındaki bütün kiralamalar turizm amaçlı konut kirasıdır diyor.

 

Ayrı ayrı günlerin toplanması da hiç fark etmez. Tek seferde 101 gün ve üzerine çıkmadığı sürece burada kanun kapsamı dışına çıkması mümkün değil. Ama burada önemli de bir uyarı yapalım.

 

Ben 101 gün kirası sözleşmesi, 120 gün, 150 gün yaparım dediğiniz bu kirası sözleşmeleri eğer bir yıl içerisinde 4 veya daha fazla olursa kanun koyucu diyor ki ben 1 milyon TL ceza keserim. Çünkü burada aslında 4 tane yüzü topladığınızda 400 gün yapar. Bir yılın 365 gün sınırını aşmış oluyor.

 

Dolayısıyla aslında kanun dolanmış oluyorsunuz diyerek burada ciddi anlamda 1 milyon TL'lik bir yaptırım öngörmüş. Yükümlülükler yalnızca ev sahipleri için mi geçerli? Hayır kanunda sadece bu da malik olarak görünen kişiler değil. Aynı zamanda intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibiyseniz de bu yükümlüklere tabiyseniz.

 

İntifa hakkı sahibi olarak da kullanma yararlanma hakkı sizde ise kiralama hakkı da zaten sizdedir. Bu durumda da yine kanunun sınırlarına, yükümlülüklerine, sorumluluklarına tabiysiniz. Konut dışındaki gayrimenkullerin kiralanmasında durum nasıl olacak? İşte bence en çok kıyametin kopacağı yerlerden biri burası.

 

Çünkü kanunda çok açık bir şekilde kat iltifaklı konut amacıyla kullanılan yer kat mülkiyet olarak görünen yerlerden bahsetmiş. Yani tabuda konut olmasından konut amacıyla da kullanılmasından bahsediyor. Kanunda iş yeri olarak görünen yerden bahsetmiyor.

 

Bildiğiniz gibi tabuda iş yeri olarak görünse de konut amacıyla kullanılan çok sayıda yer var. Bunlar kanunda belirtilmemiş. Acaba bunlar hakkında nasıl işlem yürütülecek? Bunu bilemiyoruz.

 

Tabi ki burada iş yeri olarak görünmesi bir ticari faaliyet konusunda da bir karine yaratıyor denebilir. Olayın vergisler boyutu da var. Ondan da ayrıca bahsetmek gerekir.

 

Bir diğer mesele ise şu. Şimdi iş yeri olarak görünmüyor. Konut olarak da görünmüyor.

 

Arsa vasfında değilim. Ama üzerinde bir çadır kampı var. Bungalow var.

 

Karavan var. Veya çok bu ara moda olduğu üzere tiny house'lar var. Bunlar kiralanıyor.

 

Bunların kendi aslında kanunları var ama bu kanun kapsamında belge almayı gerektirecek mi? Gerektirmeyecek mi? Nasıl davranılması gerekiyor? Buna ilişkinde bir belirleme yapılmamış. Yönetmelikte düzenlenir mi? İdari işlemle düzenlenir mi? Bakalım ne olacak? İdari işlemle düzenlendiğinde acaba kanunda düzenlenmemesi sıkıntı olur mu? Bunu da göreceğiz. İzin belgesi başvurularında binadaki tüm katmaliklerinden muvaffakat almak gerekiyor mu? Bunun istisnası var mı? Kanuna göre kural olan eğer 3'ten fazla bağımsız bölüm varsa tüm katmaliklerinden izin alınması gerekiyor.

 

Muvaffakat alındığına dair bir karar alınması gerekiyor. Oy belirle alınması gereken bir karardan bahsediyoruz. Ama bunun istisnası var.

 

Bu istisna mecliste eklendi, komisyonda eklendi. Belki çoğu kişinin haberi bile yok. O istisnaya göre diyor ki lüks konut dediğimiz yüksek nitelikli yerlerde eğer fiziki şartları taşıyorsa, örneğin resepsiyon varsa, güvenlik varsa, yine sağlıkla ilgili birimi varsa bu durumlarda yönetim planında izin verildiğine dair hüküm alınarak ki yönetim planındaki değişiklik oy birliği gerektirmiyor.

 

5'te 4 çoğunluk yeterli. Böyle bir karar alınarak doğrudan bu tüm katmaliklerinin oy birliğiyle aldığı karara tabi olmadan üstelik bir diğer sınırlama olan %25 sınırlamasına da tabi olmadan bu kiralamayı yapmak mümkün. Yine bu yüksek nitelikli konutlarda işletme vasıtasıyla kiralama olabilir.

 

Burada da yine söz konusu sınırlamalardan ayrı tutulmuş. Bunlara tabi olmayacak. Bir kişinin aynı binada çok sayıda konutu varsa durum nasıl olacak? Aynı bir sınırlama var mı? Bahsettiğimiz %25 sınırlama burada söz konusu.

 

Eğer bir kişinin aynı binada çok sayıda konutu var ise yalnızca toplam binadaki konutun %25'i kadar bu belgeyi alması mümkün olacak. Bir somut örnekle anlatalım. Bu kişinin 20 konutlu bir binada 8 konutu olsun.

 

Söz konusu 8 konutun tamamı için bu belgeyi alması, izin belgesini alması mümkün olacak. Kanun diyor ki %25'e kadar alabilirsin. Bu %25'te 5 konut yapar.

 

Dolayısıyla daha fazlası için bu belgeyi alamayacak. Ama yine bir işletme söz konusuysa bu sınırlamaya tabi olunmaz. Yüksek nitelikli yani lüks konutlar bakımından getirilen istisnalar neler? Yüksek nitelikli lüks konutlar bakımından getirilen istisnalar bahsettiğimiz gibi tüm katmaliklerin onayına tabi olmadan yönetim planıyla yapılan değişikliklerle bu kiralamanın mümkün olması, yine bir işletme vasıtasıyla birçok yükümlülüğünün aşılabilmesi, %25 sınırlamasına da tüm konutların %25'i kadar tek bir katmalikinin kiralaması sınırına da tabi olunmaması.

 

Kısa dönem kiralık ev kullanıcıları tarafından 3. kişilere kiralanması yani alt kira mümkün olacak mı? Şimdi malik var. Tabi bu da malik olarak görünüyor. Bu kişi burada izin belgesini almış, turizm amaçlı konutu kiralamış bir kiracı.

 

Bu kiracı tekrar birine kiralayabilir mi? Hayır. Bu mümkün değil. Kanun müsaade etmiyor.

 

Yani alt kira kanuna göre mümkün değil. Bunun da yine istisnası bir işletme söz konusuysa yüksek nitelikli konutlarda buna müsaade edilmiş. Hangi durumda iş yeri açma ve çalıştırma zorunluluğu var? Eğer bir kişiye ait aynı binada 5'ten fazla konut söz konusuysa iş yeri açma, çalışma ruhsatı gerekiyor.

 

Bu başka sorunlara da geve olabilir. Bu ruhsat nereden alınacak? Ruhsatın başka sonuçları da var. Bunların nasıl uygulanacağını göreceğiz.

 

Yükümlülüklere uymayanlar hakkında uygulanacak yaptırımlar nelerdir? Yaptırımlara karşı nerede dava açılabilir? Bu kanunda çok ciddi yaptırımlar var. Öncelikle idari para cezaları var. Bunlar hakkında bambaşka bir inceleme, başka bir video anlatım gerekiyor.

 

Ama şurada özetle şunu söyleyelim. Yaptırımlar 50 bin TL'den başlıyor. Tek bir fiil için 1 milyon TL'ye kadar çıkıyor.

 

Üstelik yaptırım gerektiren duruma ilişkin bir uyarı veriliyor. Eğer düzeltilmezse tekrar ceza kesiliyor. Tekrar yaptırım uygulanabiliyor.

 

Tekrar edilmesi halinde yine yaptırım uygulanabiliyor. İdari para cezası kesilebiliyor. Bu ciddi anlamda sıkıntı oluşturacak gibi görünüyor.

 

Aynı zamanda izin belgesi dediğimiz bir belge vardı. Bu izin belgesinin iptali de söz konusu olabiliyor. Bu durumlara ilişkin idare mahkemesinde dava açılabilir.

 

İdari izin belgesinin iptali gibi durumlar için yine idari işlemle birlikte para cezası kesilmişse belki yine idare mahkemesine götürülebilir. Ama şunu söyleyelim. İdari para cezaları bakımından asıl yetkili görevli mahkeme suç ceza mahkemesidir.

 

Suç ceza mahkemesinde iptal talepiyle başvuru yapılabilir. Hocam son sorumuza geçiyoruz. Konukların turizm amaçlı kiralanmasıyla elde edilen geliri vergilendirilmesi ne şekilde olacaktır? Kanun gerekçesinde biz bu kayıt dışı olanları kayıt içine almak istiyoruz.

 

Aynı zamanda vergi gelirleri bakımından da bir imkan yaratmak istiyoruz denmişti. Ciddi anlamda vergilendirme bakımından sonuç doğuracak bir kanundan düzenlemeden bahsediyoruz. Öncelikle bu belge kapsamında başvuran herkes acaba ticari kazanç nedeniyle vergilendirilecek mi? Bu birinci soru.

 

Çünkü normalde kiralama faaliyeti siz bir vatandaş olarak evinizi kiraladığınızda sadece kira üzerinden vergi ödersiniz. Biz buna gayrimenkul sermaye iradı diyoruz. Bunun üzerinden bir vergilendirme yapılır.

 

Ama ticari kazanç bakımından vergilendirme bambaşka. Devamlılık varsa çok sayıda kiralama söz konusuysa ticari kazanç bakımından vergilendirilebilirsiniz. Bu durumda gelir vergisi veya şirketseniz kurumlar vergisi yanında KDV de söz konusu olur.

 

KDV bakımından da beyanname vermek gerekiyor. Burada önemli bir sorun daha ortaya çıkıyor. Eğer ticari kazanç bakımından vergilendirme olacaksa %10 mu %20 oranında mı vergilendirilecek? Çünkü tam bir niteleme söz konusu değil.

 

Konaklama vergisinin kapsamı içerisine alınacak mı alınmayacak mı bu da bambaşka bir konu. Vergiye ilişkin çok fazla sonuç doğuracak ve tartışma olacak. Çok inceleme yapılacak ki yapılıyor bu konuda.

 

Bunlar da ayrıca değerlendirilmesi, tartışılması gereken konular. Belki ayrı bir videoda bunu da inceleriz. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin soruları avukat Yasemin Ekşi sordu.

 

Ben cevapladım ama bu daha başlangıç gibi görünüyor. Daha da fazla sorular olacak. Detaylar için belki daha sonra videolarımız olur.

 

Yine yazı anlamında da kanun mevzuat ve soru cevap anlamında da videonun altında linkini bırakıyoruz. Görüşmek üzere takipte kalın