Ev, arsa, ofis satış vergisi / Gayrimenkul satımında az vergi ödemenin yolları

• 06.04.2024
• Av. Arb. Dr. Y.Burak ASLANPINAR

Ev, arsa, ofis satış vergisi / Gayrimenkul satımında az vergi ödemenin yolları

Ev, arsa veya ofis satmayı mı düşünüyorsunuz? Dikkatli olun, yüksek vergiler sizi bekliyor olabilir! Bu videoda, gayrimenkul satışında ortaya çıkabilecek vergileri ve az vergi ödemenin yollarını öğreneceksiniz. Videonun içeriğine dair bazı bilgiler: Gayrimenkul satışında dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlardan biri vergilendirmedir. Bu videoda, gayrimenkul satışında ödenmesi gereken vergileri ve hangi şartlarda daha az vergi ödeneceğini detaylı bir şekilde ele alacağız. Gayrimenkul satımında Değer Artış Kazancı Vergisi nedir? Gayrimenkul satımında Ticari Kazanç Vergisi nedir? Hangi hallerde ticari kazanç elde etmiş olursunuz? Kaç yıldan sonra vergi istisnası olur? Miras kalan ya da bağışlanan gayrimenkulün satışında vergi var mı? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile edinilen gayrimenkul nasıl vergilendirilir? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile gayrimenkul ediniminde arsanın alındığı tarih mi yoksa arsa karşılığı dairenin alındığı tarih mi esas alınır? Yasal düzenlemeler ışığında, gayrimenkul satarken nasıl fazla vergi ödemekten kaçınabilirsiniz? Püf noktaları ile gayrimenkul satışında vergi yükünüzü hafifletebilirsiniz. Bu videoyu beğendiyseniz lütfen beğenmeyi ve abone olmayı lütfen unutmayın. 

Ev, arazi gibi gayrimenkul alım-satımında her durumda vergi ödemem gerekiyor mu? Alımla satım arasındaki vergi 5 yıl geçtikten sonra ortadan kalkıyor mu? 5 yıl geçtikten sonra satarsam her durumda vergi ödememe söz konusu mu? Vergi ödememek için nelere dikkat etmek lazım? Hangi durumlarda vergi doğar? Ticari kazanç ve değer artış kazancı bakımından vergi nasıl oluşuyor? Bunlar nasıl hesaplanıyor? Bu videoda bunlara değineceğiz. Kısaca öz bilgiler vereceğiz. Bazı soru işaretleri ortadan kalkacak.
Çok fazla yanılgı var çünkü yanlış bilgilenme söz konusu maalesef. Şimdi öncelikle bir gayrimenkul aldım ve daha sonra bir tarihte sattım. Bu ikisi arasında bir fark oluşmuş mu? Bir fark oluşmamışsa yani alım fiyatıyla satım fiyatı arasında bir fark oluşmamışsa sıkıntı yok.
Ama günümüzde paranın değer kaybı ortada, enflasyon ortada. Dolayısıyla genelde alım fiyatıyla satım fiyatı arasında bir fark oluşuyor. Burada eğer benim bir ticari amacım, ticari kazancım var ise farklı değerlendirilmesi gerekiyor.
Hayır sadece bir gayrimenkul aldım ve sattım. Ticari bir kazancım, ticari bir amacım yoksa farklı değerlendirilmesi gerekiyor. Burada ticari bir amaç varsa bu durumda beyanname vermem gerekiyor.
Gayrimenkul alım satım faaliyetini zaten ticari olarak yaptığım var sayılıyor. Hem şahıssam geçici vergi beyannamesi, gelir vergisi, KDV ödemem gerekiyor. Çok ciddi vergi hükümetleri var.
Eğer böyle bir durum yoksa sadece bir gayrimenkul aldım veya birden fazla olsa da çok üst üste yapmadıysam, ticari bir niyetim yoksa bu durumda 5 yıl geçmişse zaten bir vergi dolmuyor. Ama 5 yıl içerisinde bir satış yapmışsanız, örneğin 2021'de aldığınız bir gayrimenkul, şimdi geldiğiniz 2024'te satıyorsunuz. Bu durumda alımla satım arasından değer artış kazancı üzerinden vergi ödemeniz gerekiyor.
Hadi gelin şimdi örnekle söyleyelim. Örneğin ben 2020, 2021, 2022 yıllarında birer gayrimenkul aldım. Geldim 2024 yılında, işte Ocak, Şubat, Mart aylarında arda arda bunları sattım.
Bu durumda diyor ki maliye, sen yıl içerisinde birden fazla veya takip eden yıllarda birden fazla gayrimenkul sattıysan, bu durumda artık sen bu işi ticari olarak yapıyorsun. Devamlılık söz konusu ticari bir organizasyon içerisinde yapıyorsun diyor maliye, gelir dairesi başkanlığı, vergi idaresi. Ancak her durumda bunun ticari olduğunu söylemek mümkün değil.

Somut olayı değerlendirmek gerekiyor. Böyle bir yaklaşım olursa, bu nedenle bir vergi tarih edilirse, vergi istenirse, ceza kesilirse yargı yoluna gidilebilir. Yine ticari kazanç için çok önemli bir nokta, ben bir arsamı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhite verdim.
Aslında bir arsam vardı, yani satın aldığım tek bir yer vardı. Ama 15 daire çıktı, toplamda 30 daire çıktı, yarısı müteahhitin oldu, 15'i de benim oldu. Bu 15 daireyi ben sattım.
Maliye diyor ki, burada sen çok sayıda satış yaptın, ticari bir kazanç var. Dolayısıyla ticari kazanç nedeniyle vergilendirme gerekir. Ama olayı yargıya taşıdığımızda yargı diyor ki, burada bir alım var, bir arsa var, arsa şekil değiştirdi.
Ve daha sonrasında burada çok sayıda satış olsa da alım ve satımda çokluktan bahsedemeyeceğimiz için böyle değerlendiremeyiz. Ticari kazanç olarak değerlendiremeyiz. Eğer bildirim yapmamışsak, daha önce beyanı vermemişsek, maliye geçmişe dönük, hem vergisini istiyor, gelir vergisini, bir kat cezasıyla, hem KDV'yi istiyor, bir kat cezasıyla, hem verilmeyen beyanı dolayısıyla özetçilik cezası kesiliyor.
Çok ciddi bir yaptırımdan bahsediyoruz. Üstelik faiziyle istemiyor vergisi. Ancak dediğim gibi kat karşıtı inşaat sözleşmelerinde bunu ticari olarak nitelendirmek aslında mümkün olmamalı.
Bu konuda yargıya gidildiğinde sonuç alınabilir. Geldik, değer artış kazancı. Eğer birden fazla alım-satımım yoksa ticari bir organizasyon içerisinde yapmıyorsam, bu durumda yine de gayrimenkulün alım ve satım arasından, alım-satım fiyatları arasındaki fark üzerinden, kazanç üzerinden bir gelir vergisi ödemek söz konusu olabilir.
Gelir vergisi kanunu mükerrer 80. maddede yazmış açıkça. Diyor ki, ivazsız olarak yani karşılıksız olarak edinilen gayrimenkuller hariç olmak üzere.
Bu ne demek? Miras kaldıysa, bağışla alındıysa bir gayrimenkul. Zaten o miras olarak geçtiğinde veraset intikal vergisini ödedik. Bağışlandığında veraset intikal vergisini ödedik.
Artık bunu satışında istersen 3 ay sonra satayım, 1 yıl sonra satayım. Vergi ödemiyorum. Değer artış kazancı bakımından vergi ödemiyorum.
Ama ben bunu satın alma yoluyla elde ettiysem bu durumda da edinme tarihinden itibaren 5 yıl hesaplanıyor. 5 yıl geçtikten sonra bir gün bile sonra satsam vergi çıkmıyor. Ama 5 yıldan bir gün bile önce satarsanız bu durumda gelir vergisi ödenmesi gerekiyor.
Gelir vergisinin hesabında edinme değerimiz var. Edinme değerimizi alıyoruz. Bir enflasyon düzeltmesi yapılıyor.
Enflasyon hesabıyla yeniden aslında belirleniyor. Çünkü arada bir değer farkı var. Evet

ben 3 yıl önce bu gayrimenkulü 100 bin liraya almış olabilirim ama ciddi anlamda bir enflasyon da oluştu.
Dolayısıyla enflasyona göre ben getirdim. Örneğin bunu 500 bin liraya çıkardım. Aslında 100 bin liraya aldım gayrimenkulü, 500 bin liraya aldım.
Kabul ediliyor. Şimdi de gittim 2 milyona sattım. 500 bin lirayla 2 milyonun arasından bir vergi ödemem söz konusu olur.
2023 yılında edinilen değer artış kazancı gelirleri için 55 bin TL'nin üzerinde bir gelir elde ettiyseniz 1 Nisan'a kadar bunu beyan etmeniz gerekiyordu. Her sene bunlar yine yeniden değerleniyor, yeniden belirleniyor. Eğer 55 bin liranın altında bir değer artış kazancı elde ettiyseniz bunu beyan etmenize dahi gerek yok.
Değer artış kazancında yalnız giderler de çok sayıda var. Bu giderleri gösterdiğinizde aslında çok vergi ödemeyebilirsiniz. Bu konuda da dikkatli olmak ve iyi bir mali müşavirden destek almak, iyi bir danışmandan gerekiyorsa, iyi bir vergi uçuklusundan destek almak gerekir.
Değer artış kazancında da yine kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili özel bir durum var. Burada da şöyle bir durum söz konusu. Ben bir arsa almıştım.
Bu arsayı 2015 yılında aldım. Yıllarca durdu. Gittim 2022 yılında müteahhite verdim.
Ve 2022 yılında karşılığında bana daire verdi müteahhit. Yine 15 dairem. Bir arsam vardı.
Üzerine 30 daire yapıldı. Bir bina yapıldı. O binadan 15 daire de bende.
Ben bu 15 daireyi satıyorum. Şimdi arsa 2015'te almıştım. Arsa nedirim tarihi 2015.
Ama dairelerin bana geçtiği tarih 2022. 2024'te de sattım. Eğer dairelerin edinme tarihini dikkate alırsak 2 yıl olmuş oluyor.
5 yıl geçmediği için değer artış kazancı da oluyor. Ama arsanın edinme tarihini dikkate alırsak 5 yıl geçtiği için değer artış kazancı da olmuyor. 15 daire de zaten ticari kazancına tabi oluyor.
O da ayrı mesele. Şimdi baktığımızda burada yine maliye ile yargının bir ayrıma gittiğini görüyoruz. Maliye diyor ki burada bir daire alımı söz konusu, daire edinme söz konusu.
Bu daireyi 2022'de elde ettin. Dolayısıyla 5 yılı 2022'den itibaren hesaplarım. Ama yargıya götürdüğümüzde meseleyi diyor ki yargı, hayır 2015'te edinilmiş bir gayrimenkul.
Türü değişmiş ama netice itibariyle 2015'tekinin 2024'te satımı söz konusu. Dolayısıyla 5 yıl geçmiş oluyor. Gayrimenkulde değer artış kazancı ve ticari kazanç bakımından çok önemli bir nokta var.

Tapudaki değeri nasıl gösterildiği. Eğer siz tapudaki değeri düşük gösterirseniz, özellikle alımda düşük gösterirseniz size çok vergi çıkar. Çünkü satımda kredi kullanılmış olabilir.
Beyan, vergi değerinin çok daha üzerinde yapılabilir. Bu durumda alım değerini düşük gösterdiğiniz için satımda yüksek çıkarsa arada çok ciddi vergi ödemek durumunda kalabilirsiniz. Tapu harcı vs.
bunların ödemesi de ayrı. Bunlarla ilgili çok ayrıntılı bir videomuz var zaten kanalda daha önce çekmiştik. Ona da yine ulaşabilirsiniz.
Gayrimenkulün alım ve satımı üzerinden her durumda vergi ödenmez. Bir kere bunu bilmek gerekiyor. Özellikle kat karşılığı durumu varsa bunu bilmek gerekiyor.
Miras, bağış söz konusuysa yine aynı şekilde bunları değerlendirmek gerekiyor. Mutlaka somut durumun incelenmesi lazım. Değer artış kazançı ve ticari kazanç başka konular.
5 yılı geçtiyse her türlü vergi ödemeyeceğim diye bir şey de yok. Bunu da dikkate almak gerekir. Mutlaka hakkınızı bilerek, ne yaptığınızı bilerek ve mali hesaplamaları yaparak işlem yapmanızda fayda var.
Sonrasında çok daha zararlı çıkabilirsiniz. Görüşmek üzere, takipte kalın.