2024 Yılı İçin Değerli Konut Vergisi Ödemesi Yapılmadan Önce Bilinmesi Gerekenler

• Tarih: 11.02.2025
• Yazar: Av. Dr. Y. Burak ASLANPINAR & Av. Ahmet DAŞDEMİR

2024 Yılı İçin Değerli Konut Vergisi Ödemesi Yapılmadan Önce Bilinmesi Gerekenler

1- Değerli Konut Vergisi Nedir?

Değerli konut vergisi, tapuda mesken olarak gözüken taşınmazlar bakımından bir kişinin birden fazla meskeni varsa ve konutun vergi değeri kanuni sınırın üzerindeyse sınırın üstünde kalan kısım için alınacak olan vergidir.

2- İşyeri İçin Değerli Konut Vergisi Alınır Mı?

Değerli konut vergisi, yalnızca konutlar bakımından alınacak olup bir taşınmaz tapuda mesken olarak gözükmesine rağmen işyeri olarak kullanılsa dahi fiiliyatta işyeri olduğundan değerli konut vergisinden muaftır.

3- Konutun Değerli Konut Olarak Kabul Edilme Sınırı Nedir?

Bir kişi üzerinde tek bir mesken olduğu takdirde değerli konut vergisi ödenmesi söz konusu değildir. Bir kişinin üzerinde en az iki mesken olmakla birlikte vergi değeri, 2024 yılı için 12.880.000 TL’yi geçmiyorsa değerli konut vergisi ödenmeyecektir. Buna karşın konutun vergi değeri 12.880.000 TL’yi geçiyorsa bu sınırın üzerinde olan meblağ kanuni oranlara uygun olarak değerli konut vergisi ödenecektir.

4- Değerli Konut Vergisi Oranları Ne Şekildedir?

2024 yılı değerli konut vergisi için kabul edilen vergi değeri 12.880.000 TL olup;

-Değeri 12.880.000 TL ile 19.321.000 TL arasında olan konutlar bakımından 12.880.000 TL’yi aşan kısım için binde 3,

-Değeri 19.321.000 TL ile 25.763.000 TL arasında olan konutların 19.321.000TL’si için 19.323 TL, fazlası için binde 6,

-Değeri 25.763.000 TL’den fazla olan konutlar bakımından 25.763.000 TL için 57.975 TL, fazlası için binde 10,

2025 yılı değerli konut vergisi için kabul edilen vergi değeri 15.709.000 TL olup;

-Değeri 15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olan konutlar bakımından 15.709.000 TL’yi aşan kısım için binde 3,

-Değeri 23.564.000 TL ile 31.421.000 TL arasında olan konutların 23.564.000 TL’si için 23.565 TL, fazlası için ise binde 6,

-Değeri 31.421.001 TL’den fazla olan konutlar bakımından 31.421.000 TL için 70.707 TL, fazlası için ise binde 10,

Değerli konut vergisi ödenecektir.

5- Her İki Konutun Kanuni Sınır Üzerinde Olması Halinde Ne Olacak?

Her iki konutun da 2024 yılı için vergi değeri kanuni sınırı olan 12.880.000 TL’nin üzerinde olması halinde muafiyet öngörülmüş olup değeri daha düşük olan konut bakımından değerli konut vergisi ödenmeyecektir.

Örneğin, beşer milyon TL vergi değerinde beş adet konutu olan bir kişi bu vergiyi ödemeyecek. Hatta bu beş evden biri belirlenen sınırı aşsa da değerli konut vergisinin ödenmesi söz konusu olmayacak. Bu duruma örnek olarak 20 milyon TL değerinde bir konutun yanında 5 milyon TL değerinde dört ayrı konutu olan bir kişi de değerli konut vergisi ödemeyecek.

6- Değerli Konut Vergisinin Mükellefi Kimdir?

Değerli konut vergisinin mükellefi;

-Konutun maliki, yani taşınmaz üzerine kayıtlı olarak gözüken kişi,

-Konut üzerinde bir intifa hakkı varsa bu halde intifa hakkı sahibi,

-Hem malik hem de intifa hakkı sahibinin ortada olmaması halinde ise taşınmazdan malik gibi yararlanan kişidir.

7- Müteahhitler Değerli Konut Vergisi Öder Mi?

Müteahhitler bakımından özellikli bir durum vardır. Yeni yapılan konutlarda ilk defa devir ve tescil varsa bu zamana kadar bir değerli konut vergisi ödenmeyecek. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından da müteahhit için aynı durum geçerlidir. Öte yandan konutun ilk defa satışı yapılmasa bile kiraya verilmiş olması halinde vergiden muafiyeti söz konusu değildir.

8- Paylı Mülkiyet Söz Konusuysa Ne Olacak?

Konut üzerinde paylı mülkiyet söz konusuysa her bir paydaş hissesi oranında değerli konut vergisinden sorumlu olacaktır.

9- Elbirliği Mülkiyeti Söz Konusuysa Ne Olacak?

Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa maliklerden her biri müteselsilen tüm verginin ödenmesinden sorumlu olacak olup değer, toplam gayrimenkul üzerinden belirlenecektir.

10- Değerli konut vergisi ne zaman beyan edilir ve ödenir?

Değerli konut vergisi, beyana tabi bir vergi türü olduğundan vergi mükelleflerinin 20 Şubat tarihinde beyanname vermesi gerekmektedir. İki eşit taksitle ödenecek olan değerli konut vergisinin ilk taksiti şubat ayında, ikinci taksiti ise ağustos ayındadır.

11- Değerli konut vergisi ödememek veya az ödemek için dava açılabilir mi?

Bir konutun değerli konut vergisine tabi olup olmadığını belirleyen “değer” aslında taşınmazın emlak vergisi değerini ifade etmektedir. Emlak vergisi değerine ise zamanında dava açılmamış olabilir. Bu durumda eğer ki değerli konut vergisi ödenmemesi gerektiği, mevcut vergiden daha azının ödenmesi gerektiği veya bir muafiyet söz konusu olduğu düşünülüyorsa dava açma hakkının saklı kalması için değerli konut vergisine ilişkin beyanname ihtirazi kayıtla verilmelidir.

12- Fazladan ödenmiş olan vergiler geri alınabilir mi?

Değerli konut vergisi ödenememesi gerektiği halde ya da daha az ödenmesi gerektiği halde yüksek meblağlı bir vergi ödenmişse bu vergiler geriye dönük olmak üzere 5 yıl boyunca istenebilmektedir.

13- Konutun “vergi değeri” ile “gerçek değeri” farklı mı?

Emlak vergisi değeri konutun gerçek değerinden farklıdır. Gerçek değer ne kadar yüksek olursa olsun emlak vergisi değeri belirlenen sınırı geçmiyorsa vergi ödenmez. Emlak vergisi değeri, emlak vergisi için her dört yılda bir takdir komisyonlarınca hesaplanan ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan bir değer. Bu değerin, konutun bulunduğu belediyeden öğrenilmesi mümkün. Konutun gerçek değeri basit anlatımla piyasada satılması mümkün olan değer, ilgili yıl için belirlenen değerli konut vergisi sınırını aşsa da emlak vergisi değeri bu sınırın altında kalıyorsa vergi doğmaz. Örneğin gerçekte 15 milyon TL’ye satılabilecek bir konutun emlak vergisi değeri 5 milyon TL ise değerli konut vergisi ödenmesi gerekmiyor. Bu nedenle, tapu harcı ve emlak vergisinde olduğu gibi değerli konut vergisinden de beklenen gelir elde edilemiyor olabilir.

14- Değerli Konut Vergisi Anayasa’ya aykırı mı?

Burada akıllara şu soru gelebilir: Konut sahibi olmak nedeniyle iki defa vergi alınabilmesi Anayasa’ya aykırı değil mi? Konu Anayasa Mahkemesi’nin önüne taşınmış ve Anayasa Mahkemesi değerli konut vergisinin konusunu ve amacını emlak vergisininkinden farklı olarak değerlendirmiş ve iptal talebini reddetmiştir. Kararın ilgili kısımları şu şekilde:

“Emlak vergisi, belediyelerin kamu hizmeti sunarken ihtiyaç duydukları önemli bir finansman kaynağı niteliği taşımasının yanı sıra yerel ve yaygın ölçekli bir vergi olması dolayısıyla da önemli bir niteliğe sahiptir. Emlak vergisinde esas olan şey, vergilerin mahallî olarak alınmasıdır. Buradaki amaç da yerel yönetimler tarafından toplanan vergilerin yerel hizmetlere harcanmasıdır. Değerli Konut Vergisinin amacı, bir yerleşim yerinde bulunan taşınmazlardan kaynaklanan mahallî müşterek ihtiyaçların karşılanmasına katkı sağlamak değil lüks servet unsuru niteliğinde görülen ve belirli bir tutarın üzerinde değere sahip olan mesken niteliğinde taşınmazların vergilendirilmesidir.” (Anayasa Mahkemesi, T.18.05.2023, E.2020/11, K.2023/98)

15- 2024 Yılında Ne Kadar Değerli Konut Vergisi Tahsil Edilmiştir?

2024 yılı için 12.880.000 TL’yi aşan evler için binde 3’ten başlayan oranda değerli konut vergisinin tahsil edilmesi gerekmekteyken yalnızca 83.000.000 TL vergi tahsil edilmiştir.

17- Değerli Konut Vergisi Tahsilatının Düşük Olmasının Sebebi Nedir?

Değerli konut vergisi yalnızca mesken nitelikli taşınmazları kapsamaktadır; arsa, arazi ve iş yerleri bu vergiye tabi değildir. Bu durum, özellikle Anayasa’nın eşitlik ilkesi çerçevesinde yoğun şekilde tartışılmıştır. Ayrıca, kamuya ait bazı konutlar ile tek konut sahibi olanlar, değeri ne kadar yüksek olursa olsun bu vergiden muaftır. Vergi değeri yüksek olsa bile tek meskenin muaf olması ve değerli konut için esas alınan değerin gerçek değer değil emlak vergisi değeri olması verginin tahsilatını azaltmaktadır.