15 Soruda Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

• Tarih: 24.10.2023
• Yazar: Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR & Av. Yasemin EKŞİ

15 Soruda Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

15 Soruda Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

1. Konutların turizm amacıyla kiralanması hakkındaki kanunun amacı nedir? Neden böyle bir düzenleme yapılmış?

Amaç Kanunun genel gerekçesinde amaçlar; kayıt dışının engellenmesi (vergi gelirlerinin artırılması da dahil), kimlik bildirimi gibi güvenlik konuları, turizm sektöründe eşit rekabetin sağlanması olarak belirtilmiş. Gerekçeye göre:

“Kanun Teklifiyle,

Kültür ve Turizm Bakanlığının kontrol ve denetimi dışında turizm kullanımları oluşmasının önlenmesi, turizm sektörünün tek elden ve kapsayıcı stratejiyle geliştirilmesi yönündeki öncelikli hedefi ile uyumlu olarak;

- Turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilmesi ve kiralama ile elde edilen gelirlerin kayıt altına alınması ve bu suretle kayıt dışı kazancın engellenmesi,

- Turizm amaçlı kiralanan konutlarda konaklayacak kişilerin 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca düzenli olarak kolluk kuvvetlerine bildirilerek, suç işlenmesinin önüne geçilmesi, belge sahiplerine gerekli durumlarda idari para cezaları uygulanması gibi kamu yararı yönünde yapılacak düzenlemelerle kamu düzeninin sağlanması,

- Eşit rekabet ortamı sağlanarak, turizm sektöründe hizmet veren tüm paydaşlara güvenilir yatırım ortamı oluşturulması, amaçlanmaktadır.”

 

2. Kanunla kısa dönem kiralık evler (Airbnb diye de bilinen evler) hakkında ne gibi yasal yükümlülükler getiriliyor?

100 gün ve altındaki sürede konut kiralamalarında Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan kira sözleşmesi yapılmadan “önce” izin belgesi alınması, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilecek bir plaketin konut girişine asılması, kimlik bildirimi ve diğer kat maliklerinden muvafakat alma gibi yükümlülükler getiriliyor. İzin belgesi ve plaket ücretli olacak ve Bakanlık belirleyecek.

3. Kanun hangi tarihte yürürlüğe girecek? Yürürlüğe girdiğindeki mevcut kiralamalar ve faaliyetler ne olacak?

Kanun ve yükümlülükleri 01.01.2014 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihte mevcut olan kiralamalar bakımında geçici madde ile düzenleme yapılmış. Buna göre, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar 1 ay içinde (01.02.2024 tarihine kadar) izin belgesi almak için başvuru yapacaklar. Aksi takdirde yaptırıma tabi olacaklar. Başvuruları 3 ay içinde sonuçlandırılacak. Bu arada yapmış oldukları kiralama sözleşmeleri ise sözleşme sonuna kadar geçerli olacak. İlgili hüküm şu şekilde:

“Daha önce yapılan turizm amaçlı kiralamalar

GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, 4 üncü madde hükümleri uygulanır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.”

4. Kullanıcı ile “sözleşme” yapılmamışsa ne olacak?

TBK kapsamında kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değil. Bu Kanunda da bir zorunluluk getirilmemiş. Ancak yönetmelik ve diğer idari düzenlemelerle sözleşme düzenleme ve idareye sunulması istenir. Kanunda olmadan idari düzenlemeyle böyle bir zorunluluk getirilip getirilemeyeceği ayrıca değerlendirilmeli.

5. Neden “100 gün”?

Kanunun 2. maddesinin gerekçesinde turizm dışı çalışma ve konaklamaların 3 aydan fazla olduğu belirtilmiş. Bunu aşan bir sınır olarak 100 gün belirlenmiş.

6. 100 gün nasıl hesaplanacak? Ayrı ayrı yapılan kiralamalar toplanacak mı?

Kanun, tek defada 100 gün üzerini kapsam dışı bırakıyor. Dolayısıyla 100 gün ve altındaki her durumda kanuna tabi olunacak. Ancak 101 gün ve üzerindeki sözleşmeler bakımından da dikkatli olunması gerekiyor. Çünkü Kanuna göre aynı yıl içinde aynı konut için 100 gün üzerinde 4 kira sözleşmesi düzenlenmesi halinde 1 milyon TL idari para cezası verilecek.

7. Yükümlülükler yalnızca ev sahipleri için mi geçerli?

Konutun mülkiyet sahibi veya intifa ya da üst hakkı sahibi için bu yükümlülükler geçerli.

8. Konut dışındaki gayrimenkullerin kiralanmasında durum nasıl olacak?

Kanun “tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü” için yükümlülükleri getirmiş. Tapuda “iş yeri” olarak kayıtlı olan ancak konut/barınma amacıyla kullanılan yerlere ilişkin bir düzenleme getirmemiş. Diğer taraftan karavan, çadır, kamp, tiny house, bungalov hakkında da bir şey söylenmemiş. Bu konular hakkında diğer kanunlardaki düzenlemeler olabilir. Ancak konutların turizm amaçlı kiralanması konusunda sonradan yönetmelik gibi idari düzenlemelerle getirilecek hükümler kanuni olmayacaktır.

9. İzin belgesi başvurularında binadaki tüm kat maliklerinden muvafakat almak gerekiyor mu? Bunun istisnası var mı?

İlgili konutun kiralanması için binadaki tüm kat maliklerinden oy birliği ile aldığı kararın belge başvurusunda ibrazı zorunlu tutulmuş. Ama kanun teklifine TBMM Plan ve Bütçe Komisyonunda eklenen önemli bir hüküm buna yüksek nitelikli (lüks) konutlar bakımından istisna getiriyor.

Buna göre;

- yönetim planında (değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekiyor) kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan,

- resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu,

- sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği,

birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, Kanun’un 3/3. maddesindeki tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı kararın ibrazı ve 3/4. maddesi gereği 3’ten fazla bağımsız bölüm olan binalarda tek kiraya veren bakımından yüzde 25 sınırı aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir.

Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, Kanun’un 3/7. maddesi kapsamı dışındadır.

10. Bir kişinin aynı binada çok sayıda konutu varsa durum nasıl olacak? Ayrı bir sınırlama var mı?

3’ten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde 25’i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Örneğin 20 bağımsız bölümden oluşan bir binanın 8 dairesi bir kişiye ait olsun. Bu durumda söz konusu kişi, en fazla 5 dairesini turizm amaçlı kiralama yapabilecek.

11. Yüksek nitelikli yani lüks konutlar bakımından getirilen istisnalar neler?

Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilecek. Bu durumda kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar, yüzde 25 sınırı ve alt kiralama yasağı da bulunmuyor.

12. Kısa dönem kiralık ev kullanıcıları tarafından 3. Kişilere kiralanması yani alt kira mümkün olacak mı?

Kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasak olacak. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu kendi personeline kullandırması bu fıkranın kapsamı dışında olacak.

Ayrıca yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi tarafında kiralanması da bu yasağa tabi olmayacak.

13. Hangi durumda iş yeri açma ve çalıştırma zorunluluğu var?

 

Aynı kiraya veren adına aynı binada belge düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının 5’i geçmesi durumunda iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı gerekecek.

 

14. Yükümlülüklere uymayanlar hakkında uygulanacak yaptırımlar nelerdir? Yatırımlara karşı nerede dava açılabilir?

 

Yükümlüklere uymayanlar hakkında çok sayıda idari para cezası getirilmiş. Bu cezalar, 50 bin TL’den başlıyor. 100, 200, 500 bin TL, 1 milyon TL gibi para cezası gerektiren durum belirlenmiş. Üstelik verilen süreye rağmen yükümlülüğün yerine getirilmemesi veya tekrar edilmesi halinde yine para cezası uygulanacağı belirtilmiş. Ayrıca çeşitli durumlarda izin belgesinin iptal edilmesi de hüküm altına alınmış.

Para cezalarının iptali için sulh ceza hakimliklerine başvurulabilir. Duruma göre yetkili mahkeme idare mahkemesi de olabilir. İzin belgesi iptali ya da belge verilmemesi gibi durumlarda karşı idare mahkemesine dava açılabilir.

Yaptırımlar ve başvuru yolları ayrı bir inceleme ve yazı konusu olmalı.

 

15. Konutların turizm amaçlı kiralanması ile elde edilen gelirin vergilendirmesi ne şekilde olacaktır?

Bu konuda ticari kazanç değerlendirmesi yapılarak kira gelirlerinin vergilendirilmesinden (gayrimenkul sermaye iradı) ayrı bir uygulamaya gidilmesi olası görünüyor. Ancak vergide kanunilik ilkesi gereğince bu durumun ayrıca belirlenmesi gerekir. Diğer taraftan ticari kazanç nitelemesi yapıldığında KDV yükümlülüğü ve oranı (yüzde 10 veya 20) hatta konaklama vergisi de ayrıca tartışma konusu olacaktır. Konunun mutlaka açık bir şekilde kanunda düzenlemesi gerekir.

Ayrı bir inceleme ve yazı konusu olmalı.