Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları

• Tarih: 07.01.2025
• Yazar: T.C. ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞŞİKLİGİ BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı

Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları

Sayı : E-23294678-010.06.02-14648076 29.11.2024
Konu : Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları

GENELGE
2024/5

I) GİRİŞ
05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 14.11.2024 tarihli ve 32722 sayılı Resmi
Gazete'de yayımlanan 7531 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kanunu'nda (Kanun) değişiklikler yapılarak dava şartı (zorunlu) ve ihtiyari arabuluculuk ile
çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiş, taşınmazın devrine ve taşınmaz üzerinde sınırlı
ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ile taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine
ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alınmış olup, arabuluculuk anlaşma belgesinin
taraflarından birinin tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabileceği düzenlenmiştir.
Kanun'un "Taşınmazın Devrine veya Taşınmaz Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Kurulmasına İlişkin
Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk" başlıklı 17/B maddesi;
"(1) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar
arabuluculuğa elverişlidir.
(2) Birinci fıkra kapsamındaki uyuşmazlıklarda, tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve
arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde arabulucunun talebiyle, arabuluculuk süreciyle
sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair
tapu siciline şerh verilir. Bu şerh, tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması konusunda
anlaşması halinde arabulucunun talebiyle, üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden kalkar.
(3) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazın devri
veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile
usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazın
bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme yapacağı incelemede anlaşma içeriğini,
arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı
ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup
uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve
gerektiğinde duruşma açabilir.
(5) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar
hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.
(6) Anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu
müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen
gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine
getirilir." hükmündedir.
Kanun'un "Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk" başlıklı 18/B maddesi;
"(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava
şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin
hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili
olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin
alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer,
diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini,
arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan
sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya
kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar
hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.
(5) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma
belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil
talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve
değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir." hükmündedir.
II) 17/B MADDESİ ŞERHİ
Kanun'un 17/B maddesinin ikinci fıkrasıyla, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni
hak kurulması kapsamındaki uyuşmazlıklarla ilgili olarak arabuluculuk sürecinde taşınmaz üzerindeki
tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh verilmesi ve bu şerhin kaldırılması usulü
düzenlenmektedir. Hükümle, söz konusu uyuşmazlıklarla ilgili arabuluculuk sürecinde tarafların hukuki
menfaatlerinin geçici olarak güvence altına alınması ve hukuki işlem güvenliğinin sağlanması
amaçlanmıştır.
Bu kapsamda;
1) Arabuluculuk sürecine dahil olan tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu
kararı tutanak altına alması halinde; arabulucu tarafından, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve
konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair şerh verilmesi
ilgili tapu müdürlüğünden talep edilebilir.
2) 17/B maddesi kapsamında tapu siciline şerh verilebilmesi için; tarafların şerh verilmesi
hususunda yazılı olarak anlaştığına dair belge (Bu belgede, tarafların kimlik bilgilerine, taşınmazın
tanımlayıcı bilgilerine yer verilir) ve bu anlaşmanın arabulucu tarafından tutanak altına alındığına dair
belgenin (Bu belgede, uyuşmazlık konusunun Kanun'un 17/B maddesi çerçevesinde taşınmazın devrine
veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına yönelik olduğu açıkça belirtilir) sisteme yüklenmek
suretiyle arabulucu tarafından webtapu üzerinden talepte bulunulması gerekir. Arabulucunun sicile kayıtlı
olup olmadığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Dairesi Başkanlığı resmi internet sitesinde yer
alan güncel arabulucular listesinden (https://adb.adalet.gov.tr/home/arabuluculistesi//) kontrol edilir.
3) Tapu müdürlüğünce uyuşmazlık konusunun, Kanun'un 17/B maddesi kapsamında taşınmazın
devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına yönelik olup olmadığına bakılır. Bu
kapsamda olmayan uyuşmazlıklarda şerh talebi karşılanmaz. Talebe konu taşınmazdaki hak sahipliği
durumu kontrol edilir. Anlaşma belgesinde vekaletin bulunduğu bildirilmişse ayrıca vekaletnamenin aslı
veya örneğinin talep edilmemesi gerekir.
4) Yapılan inceleme sonucunda tapu müdürlüğünce şerhin verilmesine kanaat getirilmesi halinde;
arabuluculuğa konu taşınmazın şerhler sütununa; "Bu taşınmazda, taşınmazın devri/ sınırlı ayni hak
kurulmasına yönelik arabuluculuk sürecine başlanmıştır." şeklinde şerh verilir. Söz konusu şerhin, Tapu
Sicili Tüzüğü'nün 48'inci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca tasarruf hakkını kısıtlayıcı şerh
olarak kabul edilmesi gerekir.
5) Söz konusu şerhin etkisi, arabuluculuk süreciyle sınırlı olarak, tapu siciline şerh verildiği
tarihten itibaren en fazla üç aydır. Üç aylık süre içerisinde tarafların, arabuluculuk süreci sonucunda
anlaşamadıklarına veya şerhin kaldırılması konusunda anlaştıklarına ilişkin yazılı belgenin ibrazı ile
arabulucu tarafından şerhin kaldırılması için talepte bulunulabilir. Söz konusu şerh üç aylık sürenin
sonunda kendiliğinden kalkar.
Söz konusu sürenin dolduğunun tapu müdürlüğünce;
-Taşınmazda yapılan herhangi bir işlem sırasında tespiti halinde işlemin tarih ve yevmiyesi ile,
-Herhangi bir işlem talebi olmadan tespiti halinde ise yevmiye numarası alınmak suretiyle,
-Aynı tarih ve yevmiye ile birden fazla taşınmaza 17/B şerhi verildiğinin tespit edilmesi halinde
aynı tarih ve yevmiye ile taşınmazların tamamından,
harç tahsil edilmeksizin resen sicilden terkin edilmesi, işlem sonucundan taraflara bilgi verilmesi
gerekir.
6) 18/B maddesi kapsamında yer alan, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın
giderilmesine ilişkin arabuluculuğa konu uyuşmazlıklarda 17/B şerhi talepleri karşılanmaz.
III) ARABULUCULUK ANLAŞMA BELGELERİNİN TAPU SİCİLİNDE UYGULANMASI
Kanun'un 17/B maddesi ile taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına
ilişkin uyuşmazlıklar ihtiyari arabuluculuğa, 18/B maddesi ile de taşınmazların paylaştırılmasına ve
ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı(zorunlu) arabuluculuğa elverişli hale getirilmiştir.
Bu kapsamda, arabuluculuk anlaşma belgesinin tapu sicilinde icra edilebilmesi için taşınmazın devrine,
taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine
ilişkin olması gerekmektedir. Kanun'un bahsi geçen maddelerinde; düzenlenen arabuluculuk anlaşma belgesinin icra
edilebilirliğine ilişkin şerhin alınmasının zorunlu olduğu, bu şerhin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk
mahkemesinden alınacağı, icra edilebilirlik şerhi verilen arabuluculuk anlaşma belgesine istinaden
taraflardan birinin tescil talebinde bulunulabileceği açık hükme bağlanmaktadır.
Bu kapsamda;
1) Arabuluculuk anlaşma belgesi ve mahkemece verilen icra edilebilirlik şerhi kararı ile taraflardan
biri tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli
inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra tescil istem belgesi düzenlenerek tescil talebi yerine getirilir.
Mahkemece verilen icra edilebilirlik şerhi kararının kesinleşmiş olması aranır.
2) Taşınmazlara ilişkin arabuluculuk kapsamında, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde
sınırlı ayni hak kurulmasına, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine yönelik
uyuşmazlıklar sınırlı olarak belirlendiğinden, arabuluculuk anlaşma belgesi ile tapu sicilinde yer alan bir
ayni/şahsi hakkın terkini veya değiştirilmesi mümkün değildir.
3) Arabuluculuk anlaşma belgesinde; tarafların kimlik bilgilerine (T.C. kimlik numarası, ad soyad,
anne ve baba adı, doğum tarihi, T.C. kimlik kartı seri numarası), anlaşma belgesi vekil tarafından
imzalanmış ise vekaletin ait olduğu notere, vekaletname tarihi ve yevmiye numarasına, taşınmazın
tanımlayıcı bilgilerine (İl, ilçe, köy/mahalle, ada-parsel, varsa blok, kat ve bağımsız bölüm numarası,
taşınmaz hisseli ise anlaşmaya konu hisse miktarı), anlaşma bedeline, taşınmaza ait güncel tapu kaydında
yer alan takyidlere (ipotek, şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler v.b.) ve tarafların ve arabulucunun ıslak
imzalarına yer verilir. Arabuluculuk anlaşma belgesinde anlaşmaya ilişkin hususlar, açıkça, şüphe ve
tereddüt uyandırmayacak bir şekilde belirtilir; anlaşma belgesi, tarafların taşınmazın tesciline dair kabul
beyanlarını da içerir.
Taşınmazın güncel tapu kaydında yer alan takyidlere arabuluculuk anlaşma belgesinde yer
verilmeyerek belgeye ek yapılması halinde söz konusu belgede kaydın ek yapıldığının belirtilmesi ve
eklerin de tarafların tamamı ve arabulucu tarafından imzalanması gerekir.
4) Arabuluculuk anlaşma belgesinde vekaletin bulunduğu bildirilmişse ayrıca vekaletnamenin aslı
veya örneğinin talep edilmemesi ancak tapu müdürlüğünce işlem anında azil kontrolünün yapılması
gerekir.
5) Arabuluculuk anlaşma belgesinin taraflarının velayet/vesayet altında bulunması durumunda
anlaşma belgesi veli/vasi tarafından imzalanır, malikin velayet/vesayet altında olduğu ve anlaşma
belgesinin velayeten/vesayeten imzalandığı hususu ayrıca belirtilir. Söz konusu durumlarda arabuluculuk
anlaşma belgesine istinaden tapu siciline yapılacak tescillerde İdaremizin 2023/1 sayılı Genelgesine göre
işlemlere yön verilir.
Vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışı özel usule tabi olup, taşınmaz açık artırma veya
denetim makamının izin verdiği durumlarda pazarlıkla satılabileceğinden ve her iki durumda da
taşınmazın alıcı adına tescili için hâkim tarafından yazılan tezkere ve ekinde ihale tutanağının onaylı
örneği tapu müdürlüğünce aranacağından, arabuluculuk anlaşma belgesi ile vesayet altında bulunan kişinin
taşınmazının satışı mümkün değildir.
6) Arabuluculuk anlaşma belgesinin taraflarının tüzel kişi olması durumunda anlaşma belgesi tüzel
kişinin temsilcisi tarafından imzalanır, anlaşma belgesinin tüzel kişiyi temsilen imzalandığı hususu ayrıca
belirtilir. Bu durumda anlaşma belgesine istinaden tapu siciline yapılacak tescillerde İdaremizin 2020/4
sayılı Genelgesine göre işlemlere yön verilir.
7) Arabuluculuk anlaşma belgesine konu taşınmazda Tapu Sicili Tüzüğü'nün 49 maddesi
kapsamında tasarrufu yasaklayıcı şerhlerin varlığı halinde ilgilisinden/lehtarından izin alınmadan
arabuluculuk anlaşma belgesinin tescil edilmemesi gerekir. Taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın
giderilmesinde rehin hakları ile diğer şerh ve beyanların taşınmasında Tapu Sicili Tüzüğü hükümlerine
riayet edilir.
8) Arabuluculuk anlaşma belgesine konu taşınmazın Kanunlarda yer alan kısıtlamalara tabi olması
durumunda (5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3083 sayılı Sulama Alanlarında
Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu v.b) söz konusu kısıtlamalara uygun olarak işlem
yapılır. Bu kapsamda ilgili kurum ve kuruluşlar ile gerekli yazışmalar yapılarak işlemlere yön verilir.
9) Arabuluculuk anlaşma belgesinin imzalanmasından anlaşma belgesinin tapu sicilinde tesciline
kadar geçen sürede taşınmaza, anlaşma belgesi veya ekinde yer almayan, başkaca bir yasaklayıcı veya
kısıtlayıcı takyit konulması halinde anlaşma belgesinin, devralan/lehine hak tesis edilen tarafların
tamamının işleme katılımı ile tescil istem belgesi düzenlenmek suretiyle tescil edilmesi gerekir.
10) Arabuluculuk anlaşma belgesine istinaden vekil aracılığıyla tescil talebinde bulunulması
halinde 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89'uncu maddesi gereğince düzenleme şeklinde vekaletname
aranır.
11) Arabuluculuk anlaşma belgesinin tescilinin yapılması ile birlikte eğer varsa 17/B maddesi
şerhi, işlem ile birlikte işlemin tarih ve yevmiyesi ile terkin edilir.
12) Arabuluculuk anlaşma belgesinin imzalanmasından anlaşma belgesinin tapu siciline tesciline
kadar geçen sürede, taraflardan birinin ölümü halinde söz konusu belgenin tescili ölen tarafın
mirasçılarının tamamının işleme katılımı ile mümkündür.
13) İcra edilebilirlik şerhi almış arabuluculuk anlaşma belgesinin tapu sicilinde tescili
yapılamamışsa arabuluculuğa konu taşınmazın beyanlar hanesine; "....Mahkeme'nin ...tarihli, ..E. ve K.
sayılı kararı ile İcra Edilebilirlik Şerhi verilen arabuluculuk anlaşma belgesi vardır." şeklinde
belirtme yapılır. Söz konusu belirtmenin terkini Tapu Sicili Tüzüğü'nün 69'uncu maddesi kapsamında
arabuluculuk anlaşma belgesindeki devralan/lehine hak tesis edilenlerin talebi ya da mahkeme kararına
istinaden yapılır. Terkinin malik tarafından talep edilmesi halinde ise devralan/lehine hak tesis edilenlerin
muvafakati ile de terkin mümkündür.
14) Mirasçılık belgesine istinaden, miras payları oranında elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete
dönüştürülmesi hususunda anlaşma sağlanmış olması halinde arabuluculuk anlaşma belgesi ile birlikte
mirasçılık belgesinin de ibraz edilmesi gerekir. Bu durumda arabuluculuk anlaşma belgesine paylı
mülkiyete geçilmesine yönelik mirasçı iradelerinin yansımış olması nedeniyle talepte bulunmayan diğer
mirasçılara tebligat yapılmaz.
15) İlgilisince ibraz edilen belgeler İdaremizin 2019/12 sayılı Genelgesine göre arşivlenir.

4) ARABULUCULAR İLE BİLGİ VE BELGE PAYLAŞIMI

T.C. Adalet Bakanlığı ile yapılan protokol kapsamında TAKPAS üzerinden veri paylaşımı
sağlanmakta olup, sistem T.C. Adalet Bakanlığı tarafından arabuluculuk bürolarında erişime açılmıştır.
TAKBİS'te bulunmayan bilgi/belgeler bakımından ise, webtapu üzerinden başvuruda bulunulması
suretiyle, arabuluculuğa konu taşınmaz ile sınırlı olmak kaydıyla arabuluculuk sürecinin yürütüldüğüne
dair belgenin (arabuluculuk başvuru formu, arabulucu belirleme tutanağı) ibrazı ile birlikte tapu
kütüğündeki ilgili sayfa ve belgeler arabulucuya gösterilir ve talep edilmesi halinde gerekli harç ve döner
sermaye ücreti tahsil edilmek suretiyle bunların örnekleri arabulucuya verilir.
5) DİĞER HUSUSLAR
İş bu Genelgede belirtilen hükümlere uygun olmayan arabuluculuk anlaşma belgelerinin tescili,
tarafların tamamının katılımı, resmi senet düzenlenmek ve mevzuatta yer alan hususlar dikkate alınmak
suretiyle mümkündür. Ancak, mirasçılık belgesine istinaden, miras payları oranında elbirliği mülkiyetin
paylı mülkiyete dönüştürülmesine yönelik arabuluculuk anlaşma belgesinin tescili taraflardan birinin talebi
ile yapılabilir.
Bu Genelgenin yayımı tarihinden önce bu Genelgedeki hükümlere uygun olarak düzenlenmiş ve
icra edilebilirlik şerhi almış arabuluculuk anlaşma belgelerinin tescili taraflardan birinin talebi ile
yapılabilir.
6) MALİ YÖNÜ
492 sayılı Harçlar Kanununun 60'ıncı maddesi "Tapu ve kadastro harçları, (4) sayılı tarifede yazılı
işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınır."
hükmünde olup, 17/B şerhi işlemi (4) sayılı tarifede yer almadığından bu işlemde tapu harcı alınmaz. 6083
Sayılı Kanuna ekli (I) Sayılı Tarife Cetveli gereğince döner sermaye ücreti tahsil edilir.
İcra edilebilirlik şerhi alan arabuluculuk anlaşma belgesinin tapu siciline tescilinde, anlaşma
konusunun içeriğine bakılarak işlemin türü ve mahiyetine göre tapu harcı alınır. 6083 Sayılı Kanuna ekli
(I) Sayılı Tarife Cetveli gereğince döner sermaye ücreti tahsil edilir.
İş bu Genelge gereğince işlemlere yön verilmesi ve Bölge Müdürlüğünüze bağlı tapu
müdürlüklerine duyurulması hususunda bilgi ve gereğini arz/rica ederim.

Hakan GEDİKLİ
Genel Müdür