Parselasyon Yapılırken Uygulama İmar Planına ve Mevzuata Uygun Şekilde Düzenleme Sınırı Belirlenmelidir

• Tarih: 14.03.2024
• Yazar: Kamu Denetçiliği Kurumu

Parselasyon Yapılırken Uygulama İmar Planına ve Mevzuata Uygun Şekilde Düzenleme Sınırı Belirlenmelidir

TÜRKİYE BÜYÜK MİLLET MECLİSİ
KAMU DENETÇİLİĞİ KURUMU
(OMBUDSMANLIK)

SAYI : 2024/2678-S.24.4285
BAŞVURU NO : 2023/15079
KARAR TARİHİ : 11/03/2024

TAVSİYE KARARI

BAŞVURAN :...

BAŞVURUYA KONU İDARE : NİKSAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAŞVURUNUN KONUSU : İmar planı ve uygulamalarına itiraz hakkındadır.
BAŞVURU TARİHİ : 19/09/2023

I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ
1. Şikayetçi dilekçesinde kayıtlı hususlarda özetle, mülkiyetlerinde bulunan Tokat/Niksar/Ardıçlı Köyü .. ada.. parsel ve ../.. parsellerde yapılan imar çalışması kapsamında imar düzenlemesi yapıldığını, yapılan incelemede bu uygulamadan evvelce komşu parsel olan ..ada ..parselin de tek başına imara açıldığının öğrenildiğini, ancak .. nolu parselin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 5, fıkra (14) “İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. ...” maddesine aykırı olduğunu, kanunun açık emrine aykırı olarak imara açıldığını ve eski .. parselde yapılaşma olduğunu, uygulamanın şaibeli ve kanunun açık emrine aykırı olduğunun görüldüğünü, yapılan yeni imar düzenlemesi ile .. ada ../..parsellerin de yine kadastral yol ile irtibatının sağlanmadığının görüldüğünü, bu aşamada Niksar Belediyesine konu ile alakalı ekteki dilekçe ile başvuru yapıldığını, ancak sorulan sorulara sağlıklı, ikna edici cevaplar alınamadığını ve talep edilen düzenlemenin zımnen ret edildiğini,
1.1. Şikayetinin; Niksar Belediyesinin, 1. Aşamada Kadastral yol ile irtibatı olmayan ada parselintek başına imara açıldığını ve 18. madde uygulaması yapıldığını, ada parselin DOP bilgisinin belediyece taraflarına verilmediğini, ancak bu haliyle kadastral yol ile irtibatı sağlanmadığı için işlemin kanunun açık emrine aykırı olarak yapıldığını, yok hükmünde defakto bir durum oluşturulduğunu, kadastral yol ile irtibatın sağlanabilmesi için komşu parsellerin de imara açılması zaruriyeti doğduğunun açık olarak ortada olduğunu,
1.2. Bu sebeple 2.Aşamada kendilerinin de mülkiyetlerinde bulunan .. ada .. parselle birlikte ../.. parseller imara açıldığını ancak ilginç bir şekilde ve parsellerin tamamının değil anlaşılmaz bir şekilde sadece orta kısımlarının imara açılarak garip bir 18. madde uygulaması yapıldığını (Bknz Ek: ../ ..ayırma çapı), bu parçalı imar uygulamasıyla imar planındaki gerçek DOP oranının gizlenmeye çalışıldığını, bununla beraber parselle aynı anda imara açılmayarak diğer parseller arasındaki DOP oranı kıyası yapılmaması amacıyla kurnazca yapıldığının değerlendirildiğini, bu aşamada yapılan işlemlerle de kadastral yol ile irtibat sağlanamadığını, 3. İmar uygulaması yapılması zaruriyeti olduğunun görüldüğünü, bu kurtarma operasyonu ile de ../..parsellerin imar uygulaması yapılmayan kısımları ve /...parsellerde de imar çalışması yapılarak kadastral yola ulaşım sağlanacağının gün gibi ortada olduğunu,

1.3. Bu evrede kritik olan 3.aşamada da ../.. parsellerin imar uygulaması yapılmayan kısımları ve - - - - parsellerin sonraya bırakılması veya belki de parselin tıpkı parsel gibi tek başına en son ayrı bir 4.imar uygulaması ile de ../..parselin DOP oranının ortaya çıkıp diğer parsellerle kıyas edilip hukuki bir hak arayışını gizlemek için yapıldığının değerlendirildiğini, bu parselinde imar planı incelendiğinde görüleceği üzere, diğer tüm parsellere kıyasen DOP oranının çok düşük olduğunu,

1.4. Tüm bu aşamalı ve parçalı işlemlerle kurnazca hukukun arkası dolanılarak hak sahiplerinin hukuk önünde itiraz ve hak arayışı doğurabilecek hususların egale edilmeye ve kanun yollarının etrafı dolanılarak bertaraf etmeye yönelik işlemler olduğunu, eşit olmayan DOP uygulamasının aşamalarla perdelenmek için yapıldığının değerlendirildiğini, işin başında 1. İmar uygulaması başlangıcında mevcut araziler üzerinde hiçbir yapılaşma yok iken ‘Hamur Kuramıyla’ veya DOP uygulaması ile herkes için eşit adil aynı zamanda bütüncül tek seferde bir imar uygulaması mümkün olduğu halde, şahısların hukuku ve imar mevzuatının parça parça edildiğini, sondan başa doğru işlem yapılarak da baştaki hukuksuzluğun ortadan kaldırılmaya çalışıldığını ifade ve iddia ederek,

1.5. .. ada üzerinde kadastral yol ile irtibatı tesis edilmiş ...ve .. nolu parsellerdeki tüm hak sahipleri için aynı anda ve aynı oranda ( .. ada ve .. parsellerin DOP oranlarının referans alındığı) DOP oranına sahip tek seferde bütüncül, adil, şaibelerden arındırılmış yeni bir imar planı yapılması ve 18.madde uygulamasının tesis edilmesini talep etmektedir.

II. İDARELERİN BAŞVURUYA İLİŞKİN AÇIKLAMALARI

2. Kamu Denetçiliği Kurumumuzca şikâyet başvurusunun çözüme kavuşturulması amacıyla 31.10.2023 ve 15.12.2023 tarihli yazılarımız ile bilgi-belge talebinde bulunulmuş olup,

2.1. Niksar Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan 03/11/2023 tarih ve .. sayılı yazıda özetle, “ İlgi yazı ile İmar Kanunu Madde 18 - İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kumrularına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

İlçemiz Çamiçi yaylası Ardıçlı köyü .. ada .. ve .. nolu parseller de kayıtlı gayrimenkullerin tamamında veya bir bölümünde düzenleme sınırı uygulaması yapılan alanda, Belediye Encümeninin 16.08.2022 tarih ve ../.. sayılı kararı ile 18. madde uygulaması yapılmasına karar verildiği, yapılan parselasyon planı 13.09.2022 tarih ve ../.. sayılı encümen kararıyla onaylandığı,; 14.09.2022- 14.10.2022 tarihleri arasında l(bir) ay süre ile askıya çıkartıldığı, askı süresi içerisinde tarafından 18. Madde İmar Uygulamasına herhangi bir itiraz yapılmadığı, askı müddeti bitiminde 18.10.2022 tarih ve ../.. sayılı encümen kararı ile kesinleşip tapu tesciline gönderilmiştir. 18. madde Uygulaması yapılan ada , , nolu parsellerde toplam alan 20006,67 m2 olup, Düzenlemeye giren alan 13213.37 m2 dir. Düzenlemeye giren 13.213.37 m2 lik alanda dop oranı 0.2088892 (%20) olarak uygulanmış olup imar uygulaması ile ilgili tüm bilgi ve belgeler yazımız ekindedir.” açıklamalarına yer verilmiştir.

2.2. Niksar Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan 22/12/2023 tarih ve .. sayılı yazıda özetle, “ 1-3194 sayılı imar kanunun 18. maddesine istinaden yapılmış olup, yapılması planlanan herhangi bir işlem yoktur.

2- İmar Kanunu Madde 18 - İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

3.1- ..ada .. nolu parseller imar planı içerisinde kalmakta, imar planı içerisinde bulunduğundan kadastral yol değil imar yolu irtibatı sağlanmaktadır.

3.2 ..ada ..nolu parselde İmar kanunun 15. ve 16. maddesine göre ifraz işlemi yapılmış olup D.O.P(Düzenleme ortaklık payı) oranı %29 dur. ada .. nolu parsellerde yapılan 18. madde uygulamasında %20.8 dir. İşleme konu 18. madde uygulaması kanuna uygun yapılmıştır.

3.3-Bahsi konu .. ada ..ve ..nolu parsellerde 18. madde uygulaması düzenleme alanı kadastro parsellerine göre ada etrafından geçen imar yollarının orta kısmından belirlendiği, kadastro durumuna göre imar yoluna taşmayan kısımlarda kadastro parsel sınırı baz alınarak belirlenmiş olup, dop oranı saklanmadığı gayet açık bir şekildedir. Düzenleme ortaklık payı %45 i geçemez ibaresi uygulanmış olup, ada , , nolu parsellerin olduğu bölgede çıkan oran %20,8 dir.

3.4- ada ...nolu .. parsellerin olduğu bölgede herhangi bir imar uygulaması yapılmamış olup, yapıldığı zaman DOP hesabı yapılacaktır.

4- 18. madde uygulaması 04.09.2022-14.10.2022 tarihleri arasında askıya çıkartılmış olup askı süresi içerisinde herhangi bir itirazda bulunulmamıştır.28.08.2023 tarihinde .. sayılı dilekçe ile talepte bulunmuş olup, kurumumuzca 07.09.2023 tarih ve ..sayı ile cevap verilmiştir.

5-Ardıçlı köyü ada ..ve ..nolu ..parsellerin olduğu bölgede yapılmış olan 3194 sayılı imar kanunun 18. maddesine istianden yapılan uygulama kanunlara açık ve uygun olarak yapılmış olup, şikayetçinin itirazlarına ilişkin çaba gösterilecek bir durumun bulunmadığı tespit edilmiştir.” açıklamalarına yer verilmiştir.

III. İLGİLİ MEVZUAT

3. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının, “Dilekçe, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkı” başlıklı 74 üncü maddesinde; “Vatandaşlar… kendileriyle veya kamu ile ilgili dilek ve şikâyetleri hakkında, yetkili makamlara ve Türkiye Büyük Millet Meclisine yazı ile başvurma hakkına sahiptir. … Herkes, bilgi edinme ve kamu denetçisine başvurma hakkına sahiptir.”,

4. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun “Kurumun görevi” başlıklı 5 inci maddesinde; “Kurum, idarenin işleyişi ile ilgili şikâyet üzerine, idarenin her türlü eylem ve işlemleri ile tutum ve davranışlarını; insan haklarına dayalı adalet anlayışı içinde, hukuka ve hakkaniyete uygunluk yönlerinden incelemek, araştırmak ve idareye önerilerde bulunmakla görevlidir.”,

5. Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğinin “Karar verme süresi” başlıklı 36. maddesinde “Kurum, inceleme ve araştırmasını şikâyet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırır.”,

6. 3194 sayılı İmar Kanununun,

6.1 “Amaç” başlıklı 1. maddesinde, “Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.”;

6.2. "Tanımlar" başlıklı 5 inci maddesinde, “Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır. Nazım İmar Planı; (Değişik tanım: 29.11.2018 - 7153 S.K/Madde 10) varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır. Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır…”,

6.3. "Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması" başlıklı 8 inci maddesinin birinci fıkrasında, “Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen esaslara uyulur. ... b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. (Ek cümle:14/2/2020-7221/6 md.)

Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır. Planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme dördüncü cümle: 12/7/2013-6495/73 md.) Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.”,

6.4. “İfraz ve tevhid” başlıklı 15’inci maddesinde, “(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”,

6.5. “Parselasyon planlarının hazırlanması” başlıklı 18’inci maddesinde, “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. …”,

7. 5393 sayılı Belediye Kanununun “Meclisin görev ve yetkileri” başlıklı 18’inci maddesinin (c) bendinde; “Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il çevre düzeni plânını kabul etmek. ...”,

8. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin;

8.1. “Düzenleme sahalarının tespiti esasları” başlıklı 9’uncu maddesinde; “(1) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5 yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, imar planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir. (2) (Danıştay Altıncı Dairesinin 8/6/2021 tarihli ve E.:2020/5082 sayılı kararı ile yürütmesi durdurulan fikra: 10/7/2019 tarihinden sonra yapılan imar planlarında kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde, 10/7/2019 tarihinden önce yapılmış imar planlarında 10/7/2019 tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde; düzenleme sahalarının tespit edilerek, parselasyon planlarının yapılması ve onaylanması esastır.) (3) İmar planı içerisinde düzenleme sahaları tespit edilirken, düzenleme sahalarındaki Düzenleme Ortaklık Payı oranlarının mümkün mertebe dengeli olmasına dikkat edilir. (4) Kamunun mülkiyeti ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanlar hariç olmak üzere, belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. (5) Ancak, imar adasının bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması halinde adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.”

8.2. “Düzenleme sınırının geçirilmesi” başlıklı 10’uncu maddesinde; (1) İmar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. (2) İmar planlarında düzenleme sınırı ile ilgili herhangi bir belirtme olmaması durumunda, düzenleme sınırı; a) İskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından, b) Yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla iskân sahası içindeki yollardan, c) Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları olsa dahi; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalıpta başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde, ç) Park, meydan, yeşil alan, rekreasyon alanı, ağaçlandırılacak alan, mezarlık ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranına göre uygun görülecek yerinden, geçirilir. (3) Düzenleme sınırı; gerek görülmesi halinde kentsel dönüşüm alanı, orman, mera ve sit alanı gibi özel kanunlarla korunan alanların dış sınırından ve kıyı kenar çizgisinden geçirilebilir. (4) Düzenleme ortaklık payı oranını aşmamak kaydı ile düzenleme sahasına bitişik ancak başkaca bir düzenleme sahasına dâhil edilmesi ya da müstakil bir düzenleme sahası oluşturması mümkün olmayan parsel ya da parseller, imar planında düzenleme sınırı bulunsa dahi, imar planı varsa düzenleme sahası dışında bırakılamaz.

8.3. “Düzenleme ortaklık payına ait esaslar” başlıklı 14’üncü maddesinde; “ (1) Düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan umumi ve kamu hizmet alanları için, İmar Kanununun 18 inci maddesine göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini (%45) geçemez. (2) Düzenleme ortaklık paylarının aşağıdaki öncelik sırasına göre alınması esastır: ...” hüküm ve açıklamalara yer verilmiştir.

IV. KAMU DENETÇİSİ Av. FATMA BENLİ YALÇIN’IN KAMU BAŞDENETÇİSİ'NE ÖNERİSİ

9. Kamu Denetçisi tarafından dosya kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde, başvuru konusuna ilişkin “Tavsiye Karar Önerisi” Kamu Başdenetçisi’ne sunulmuştur.

DEĞERLENDİRME ve GEREKÇE

A. Hukuka ve Hakkaniyete Uygunluk Yönünden

10. Şikayetçi, iş bu Kararın 1. Nolu paragrafında, “I. BAŞVURANIN İDDİA VE TALEPLERİ” başlıklı bölümünde yer verilen gerekçelere istinaden özetle, ada üzerinde kadastral yol ile irtibatı tesis edilmiş, , , , , , , ve ... nolu parsellerdeki tüm hak sahipleri için aynı anda ve aynı oranda ( ..ada ve .. parsellerin DOP oranlarının referans alındığı) DOP oranına sahip tek seferde bütüncül, adil ve yeni bir imar planı yapılması ve 18.madde uygulamasının tesis edilmesini talep etmektedir.

11. Şikayetçi dilekçesinde ayrıntılarına yer verdiği iddialar incelendiğinde (özetle); yapılan yeni imar düzenlemesi ile .. ada - - parsellerin de yine kadastral yol ile irtibatının sağlanmadığı, 1. Aşamada Kadastral yol ile irtibatı olmayan ada parselin tek başına imara açıldığı ve 18. madde uygulaması yapıldığı, ada parselin DOP bilgisinin belediyece taraflarına verilmediği, ancak bu haliyle kadastral yol ile irtibatı sağlanmadığı için işlemin kanunun açık emrine aykırı olarak yapıldığı, 2.Aşamada kendilerinin de mülkiyetlerinde bulunan ada parselle birlikte - parseller imara açıldığı ancak ilginç bir şekilde ve parsellerin tamamının değil anlaşılmaz bir şekilde sadece orta kısımlarının imara açılarak garip bir 18. madde uygulaması yapıldığı, / - parsellerin imar uygulaması yapılmayan kısımları ve - - - - parsellerin sonraya bırakılması veya belki de parselin tıpkı parsel gibi tek başına en son ayrı bir 4.imar uygulaması ile de / parselin DOP oranının ortaya çıkıp diğer parsellerle kıyas edilip hukuki bir hak arayışını gizlemek için yapıldığının değerlendirildiği, bu parselinde imar planı incelendiğinde görüleceği üzere, diğer tüm parsellere kıyasen DOP oranının çok düşük olduğu, şeklinde olduğu görülmüştür.

12. Uyuşmazlık konusu hakkında ilgili idarenin cevabi yazılarında özetle; Niksar İlçesi Çamiçi yaylası Ardıçlı köyü..  ada .. ve .. nolu parseller de kayıtlı gayrimenkullerin tamamında veya bir bölümünde düzenleme sınırı uygulaması yapılan alanda, Belediye Encümeninin 16.08.2022 tarih ve.. /.. sayılı kararı ile 18. madde uygulaması yapılmasına karar verildiği, yapılan parselasyon planı 13.09.2022 tarih ve../ ..sayılı encümen kararıyla onaylandığı, 14.09.2022-14.10.2022 tarihleri arasında l (bir) ay süre ile askıya çıkartıldığı, askı süresi içerisinde tarafından 18. madde İmar Uygulamasına herhangi bir itiraz yapılmadığı, askı müddeti bitiminde 18.10.2022 tarih ve / sayılı encümen kararı ile kesinleşip tapu tesciline gönderildiği, 18. madde uygulaması yapılan .. ada .. nolu parsellerde toplam alanın 20006,67 m2 olduğu, düzenlemeye giren alanın 13213.37 m2 ve bu alandaki DOP oranının 0.2088892 (%20) olarak uygulandığı, 12.1. .. ada ..nolu parseller imar planı içerisinde kaldığı, imar planı içerisinde bulunduğundan kadastral yol değil imar yolu ile irtibatının sağlandığı, ada nolu parselde İmar Kanunun 15. ve 16. maddesine göre ifraz işlemi yapıldığı, DOP (Düzenleme ortaklık payı) oranının %29 olduğu, .. ada ..nolu parsellerde yapılan 18. madde uygulamasında %20.8 olduğu, işleme konu 18. madde uygulamasının kanuna uygun yapıldığı, bahse konu ada , ve nolu parsellerde 18. madde uygulaması düzenleme alanı kadastro parsellerine göre ada etrafından geçen imar yollarının orta kısmından belirlendiği, kadastro durumuna göre imar yoluna taşmayan kısımlarda kadastro parsel sınırı baz alınarak belirlendiği, DOP oranının saklanmadığı, düzenleme ortaklık payının %45’i geçemez ibaresinin uygulandığı,.. ada ... nolu .. parsellerin olduğu bölgede herhangi bir imar uygulaması yapılmadığı, yapıldığı zaman DOP hesabının yapılacağı, Ardıçlı köyü .. ada .. ve .. nolu parsellerin olduğu bölgede yapılmış olan 3194 sayılı imar kanunun 18. maddesine istinaden yapılan uygulamanın kanunlara açık ve uygun olarak yapıldığı, yönünde açıklamalarda bulunmuştur.

13. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’nci maddesinin 1’inci fıkrasında; belediye veya valiliklerin; imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili olduğu ifade edilmektedir. Aynı maddenin 2’nci fıkrasında; belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" (DOP) olarak düşülebilir hükmüyle, DOP uygulaması hakkında, belediye veya valiliklerin yetkili olduğu belirtilmiştir.

14. Uygulama imar planı ve parselasyon işlemiyle ilgili uyuşmazlıklar hakkındaki Danıştay kararlarında özetle; “Parselasyon işlemiyle; imar planı, plan açıklama raporu, plan notları ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmanın amaçlandığı anlaşılmaktadır. Ayrıca imar planına uygun parsellerin oluşturulması ile birlikte yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesinin sağlanması parselasyonun bir diğer amacını oluşturmaktadır.

14.1. Parselasyon yapılırken, uygulama imar planına ve mevzuata uygun şekilde düzenleme sınırı belirlenmeli ve imar planında kamusal kullanımlara ayrılan ve mevzuatta düzenleme ortaklık payı hesabında kullanılacağı belirtilen alanlar düzenleme sınırı içinde bulunan tüm kadastro ve imar parsellerinin yüzölçümüne oranlanarak düzenleme ortaklık payı (DOP) oranı elde edilmelidir. Bu oranın düzenleme sınırı içindeki tüm parsellere eşit olarak uygulanması suretiyle yapılan kesinti sonucunda net imar parseli alanı elde edilir.

14.2. Uygulama imar planının uygulama etaplarını belirlemesi nedeniyle, düzenleme sahalarının dayanağı imar planına uygun şekilde etaplar halinde belirlenmesi suretiyle parselasyon yapılması durumunda ise, her bir etaba ilişkin DOP miktarı, o etap içerisinde yer alan kadastro ve imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranlanarak DOP oranı belirlenir. Ancak imar planı içerisinde düzenleme sahası tespit edilirken, diğer bir ifade ile uygulama etapları belirlenirken DOP miktarının etaplara dağılımında mümkün olduğunca hakkaniyetli davranılması gerekir. DOP miktarının büyük çoğunluğunun belli etaplarda yığılmasına engel olunarak düzenleme sahalarındaki DOP oranları mümkün olduğunca dengeli tutulmalıdır.

14.3. İmar mevzuatında parselasyona konu parselden alınacak düzenleme ortaklık payına ilişkin genel ilkelerin işlem tarihi itibariyle şu şekilde belirlendiği görülmektedir; - DOP düzenleme alanında bulunan tüm parsellerden eşit şekilde alınmalıdır. - Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. - Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk  uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

• Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden de, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.” şeklinde hüküm ve açıklamalara yer verildiği tespit edilmiştir. (Dan. 6.D, 21.09.2022 gün ve E. 2022/941, K. 2022/7859)

15. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9’uncu maddesinde, imar planı içerisinde düzenleme sahaları tespit edilirken, düzenleme sahalarındaki Düzenleme Ortaklık Payı oranlarının mümkün mertebe dengeli olmasına dikkat edileceği, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak, imar adasının bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması halinde adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebileceği kurala bağlanmış, aynı yönetmeliğin 10’uncu maddesinde düzenleme sınırının ne şekilde geçirileceği gösterilmiş bulunmaktadır.

16. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesinde: Düzenleme sahasının en az müstakil “bir ada”yı kapsamasının zorunlu olduğu, ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun olarak teşekkül etmesi halinde, yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmazın tevhit ve ifraz yolu ile imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin mümkün olması sebebi ile adanın bu kısmında kalan parseller müstakilen düzenlemeye tabi tutulabileceği, düzenleme alanı belirlenirken; bu düzenleme ile yerleşime açılacak alanın, imar planında gösterilen yol, meydan, otopark, park, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, ilk ve ortaöğretim kurumlan vb., gibi umumi hizmet alanları ihtiyacı için gerekli olan DOP’un, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak ve hakkaniyete uygun bir şekilde alınmasını sağlayacak şekilde belirlenmesi gerektiği ifade edilmiş, aynı Genelgede düzenleme alanındaki tüm taşınmazlar düzenleme kapsamına alınması gerektiği belirtilmiştir.

17. Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar kapsamında, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, düzenleme sahaları tespit edilirken, düzenleme sahalarındaki Düzenleme Ortaklık Payı oranlarının mümkün mertebe dengeli olmasına dikkat edileceği hususları dikkate alınarak uyuşmazlık konusu somut olay değerlendirildiğinde: Ardıçlı köyü ..ada ve .. nolu parseller de kayıtlı gayrimenkullerin tamamında veya bir bölümünde düzenleme sınırı uygulaması yapılan alanda, Belediye Encümeninin 16.08.2022 tarih ve / sayılı kararı ile 18. madde uygulaması yapılmasına karar verildiği, buna karşın .. ada .. nolu parsellerin olduğu bölgede herhangi bir imar uygulaması yapılmadığı, Düzenleme Ortaklık Payının; nolu parselde % 29, şikayetçinin mülkiyetlerinde bulunduğunu ifade ettiği parsellerde ise % 20,8 oranında uygulandığı, anlaşılmakla birlikte; bahse konu imar uygulamasında, düzenleme sınırının imar mevzuatına uygun geçirilip geçirilmediği, düzenleme sınırına dahil edilmesi gereken tüm taşınmazların dahil edilip edilmediği, aynı ada içinde bulunan bazı parsellerin imar uygulaması dışında bırakılmasının fiili veya hukuki bir zorunluluktan kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususlarının açıklığa kavuşturularak, şikayetçinin mezkur talebinin imar mevzuatına uygunluğunun yeniden incelenmesi ve diğer hususlarla ilgili kanunlar çerçevesinde karar alınması gerektiği değerlendirilmiştir.

18. Başvuranın iddiaları, idarenin açıklamaları, konuya ilişkin mevzuat hükümleri, Danıştay Kararları ile dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde; uyuşmazlık konusu hakkında şikayetçinin mezkur talebinin ilgili idare tarafından imar mevzuatına uygunluğunun, aynı ada içinde bulunan bazı parsellerin imar uygulaması dışında bırakılmasının fiili veya hukuki bir zorunluluktan kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususlarının açıklığa kavuşturularak yeniden incelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir. B. İyi Yönetim İlkeleri Yönünden Değerlendirme

19. İyi yönetim ilkelerine, 28/03/2013 tarih ve 28601 mükerrer sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu Denetçiliği Kurumu Kanununun Uygulanmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "İyi yönetim ilkeleri" başlıklı 6’ncı maddesinde yer verilmiştir. Söz konusu ilkeler yönünden yapılan değerlendirmeler neticesinde; ilgili idareden istenilen bilgi ve belgelerin makul sürede karar verme ve kararların gerekçeli olması ilkelerine uygun şekilde Kurumumuza gönderildiği tespit edilmiştir.

VI. HAK ARAMA ÖZGÜRLÜĞÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT

20. 6328 sayılı Kamu Denetçiliği Kurumu Kanunu’nun 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, bu Tavsiye Kararının idareye tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare tarafından herhangi bir eylem ya da işlem tesis edilmezse (varsa) dava açma süresinden kalan süre işlemeye devam edecek olup idarenin işlem veya eylemine karşı Tokat İdare Mahkemesinde yargı yolu açıktır.

VII. KARAR

İlgili mevzuat hükümleri, yukarıda yer verilen açıklamalar ve dosya kapsamına göre, BAŞVURUNUN KABULÜNE;

Uyuşmazlık konusu hakkında şikayetçinin mezkur talebinin aynı ada içinde bulunan bazı parsellerin imar uygulaması dışında bırakılmasının fiili veya hukuki bir zorunluluktan kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususlarının açıklığa kavuşturularak yeniden incelenmesi için NİKSAR BELEDİYE BAŞKANLIĞINA TAVSİYEDE BULUNULMASINA,

Kararın Başvurana ve Niksar Belediye Başkanlığı’na tebliğine, 6328 sayılı Kanunun 20 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca Niksar Belediye Başkanlığı’nca bu karar üzerine tesis edilecek işlemin otuz gün içinde Kurumumuza bildirilmesinin zorunlu olduğuna, Türkiye Cumhuriyeti Kamu Başdenetçisince karar verildi.

Şeref MALKOÇ

Kamu Başdenetçisi