Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Nedeni “almanya’dan Oğlum Gelecek” İle Sınırlı Değil - II

• Tarih: 05.06.2009
• Yazar: Y. Burak Aslanpınar

Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Nedeni “almanya’dan Oğlum Gelecek” İle Sınırlı Değil - II

HÜRSES

Dün yayınlanan yazımızda, kiracının tahliye edilebilmesi nedenlerinin ilk dördünden söz etmiştik.

Kaldığımız yerden devam ediyoruz.

d) İktisap Nedeniyle

Bir gayrimenkulü iktisap eden kişi, iktisap günü de dahil olmak üzere, iktisap tarihinden itibaren bir 1 ay içinde gayrimenkulü (kiralananı) satın aldığını kiracıya bildirmesi gerekir. Bu bildirimde kendisinin, eşinin veya çocuklarının konut ya da işyeri ihtiyacı olduğunu da belirtmeli ve dava sırasında da bu ihtiyacı ispatlamalıdır.

Tahliye davası ise iktisap tarihinden itibaren (iktisap günü dahil) 6 ay geçtikten sonra açılabilir.  Bu süre dolmadan açılan dava reddedilir.

Gayrimenkulün iktisap edildiğine dair ihtarın 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur. Söz konusu 1 aylık süre geçirilirse artık iktisap nedeniyle tahliye davası açmak mümkün değildir.

Ancak tahliye davasının 6 aylık sürenin sonunda, hemen açılması şart değildir. Kira sözleşmesi sonuna kadar herhangi bir zamanda açılabilir.

e) İki Haklı İhtar Nedeniyle

Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Vaktinde ödememenin ne anlama geldiği konusu tereddütlere neden olduğu için biraz ayrıntılı inceleyelim. Kira bedelinin “her ayın başında” ödenmesi kararlaştırılmışsa bu ifade, “herayın biri” anlamına gelir. Ancak kiracı ödemeyi ayın 3. gününün akşamına kadar yapması halinde haklı ihtar nedeni ortaya çıkmaz. Hatta ayın 3’ünün tatile rastlaması halinde, takip eden ilk iş gününün bitimine kadar bu süre uzar.

Örneğin, kira sözleşmesinde “her ayın başında” denilmiş olsun. Geçtiğimiz ay için 01 Mayıs 2009 günü ödenmesi gereken kira, 3 Mayıs 2009’un pazara gelmesi dolayısıyla takip eden ilk iş günü olan 4 Mayıs 2009 gününün akşamına kadar ödenmesi halinde haklı bir ihtar çekilmesini gerektiren neden oluşmayacaktır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için kiracının, bir kira yılı içerisinde, iki ayrı ayın kirasını vaktinde ödememiş olması gerekir.

Haklı ihtarların tebliğinden sonra kiracının yaptığı ödemeler bu tahliye nedeninin oluşmasını engellemez.

Süresiz kira sözleşmelerinde, kiranın yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılan kira sözleşmelerinde ve bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın oluştuğundan söz edilemez. Dolayısıyla bu nedenle tahliye davası açılması da mümkün değildir.

Ayrıca muaccel hale gelmiş olan ve tek ihtarla istenmesi mümkün bulunan kira parasının, bölünerek birden fazla ihtarla istenmesi yoluna gidilerek iki haklı ihtar oluşturulamaz.

f) Kiracının veya Eşinin Oturdukları Şehirde Evi Olması Nedeniyle

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kirada oturduğu konutla aynı şehir veya belediye hudutları içinde üzerlerine kayıtlı konutları varsa, ev sahibinin isteği üzerine kiralanan tahliye edilebilir. Bu maddeye göre açılacak tahliye davası, öncekilerden farklı olarak yalnızca malik tarafından açılabilir (kiralayan bu davayı açamaz).

Tahliye kararı verilebilmesi için, kiracının (veya eşinin) üzerine kayıtlı olan konutun; kiracının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.

Ayrıca Yargıtay, mücavir alanda olduğu halde belediye sınırları içindeki yerlerden farksız her türlü belediye hizmetlerinden yararlanılan yerleri de bu maddenin kapsamına dahil etmiştir.

Dün ve bugünkü yazılarımızda maddeler halinde sıraladığımız tahliye nedenleri yalnızca Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesindeki nedenlerdir. Başka hükümlerle de kiracının tahliyesi mümkünse de birçok zor şartın gerçekleşmiş olması gerektiği açıktır.

O halde sorunun cevabını verelim. Sadece “Almanya’dan oğlum gelecek” diyerek kiracıyı çıkarmak mümkün mü?

Hayır.

• İktisap: Kazanma, edinme; bir şeyin mülkiyetini elde etme.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2007 tarihli ve E:2007/5488, K:2007/6563 sayılı; 05.06.2006 tarihli ve E:2006/4202, K:2006/6329 sayılı Kararları.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 20.03.2008 tarihli ve E:2008/722, K:2008/3362 sayılı Kararı.
• Muaccel: Vadesi gelmiş; ödenmesi gereken hale gelmiş, talep edilebilir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2006 tarihli ve E:2006/6625, K:2006/8776 sayılı Kararı.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 06.02.2008 tarihli ve E:2008/5589, K:2008/6926 sayılı Kararı.