Tapuda Evin Değerinin Düşük Gösterilmesi | Hukuki ve Mali Yönler

• 25.07.2022
• Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR

Tapuda Evin Değerinin Düşük Gösterilmesi | Hukuki ve Mali Yönler

Bu videoda tapuda evin değerinin düşük veya az gösterilmesi ile ilgili konuştuk. Aynı zamanda tapu bedelinin az gösterilme cezası ve bunun düzeltilmesi için neler yapılabilir? Bu konuları ele aldık. Tabii tapu bedeli düzeltme dilekçesinden veya diğer adıyla pişmanlık dilekçesinden de bahsetmeyi unutmadık. Konu ile ilgili gelir, kurumlar, katma değer vergisi, cezalar, tapu harcı ve rayiç bedellerle alakalı bilgileri de bu videoda bulabileceksiniz. Ayrıca ön alım hakkı nedeniyle açılacak ve tasarrufun iptali talepli dava risklerinden de söz ettik. Faydalı bir video olacağını umut ediyorum. İyi seyirler.

Video içeriğindeki soru ve cevaplar şu şekildedir:

-Gayrimenkulün değeri tapuda neden az gösterilir?

-Tapuda evin değerini düşük göstermenin harç avantajı ne kadar?

-Gayrimenkulün değerinin tapuda düşük gösterildiği nasıl fark edilir? İlan sitelerindeki değerler, rayiç değerler, banka kredi kullanılması etkili olur mu?

-Tapuda gayrimenkul değerinin gerçeğinden düşük gösterildiğinin anlaşılması halinde ne gibi durumlarla karşılaşılabilir?

-Eksik ödenen tapu harcı için ne kadar ceza kesilir?

-Gelir vergisi bakımından nasıl bir risk söz konusu olabilir?

-Katma değer vergisi ve cezası da istenebilir mi?

-Tapuda değeri düşük göstermenin önalım hakkı bakımından hukuki sakıncası nedir?

-Tapuda değeri az göstermek tasarrufun iptaline sebep olabilir mi?

-Tapu bedeli geçmişe dönük nasıl düzeltilebilir? Risklerden kurtulmak mümkün mü?

Tapuda Evin Değerinin Düşük Gösterilmesi | Hukuki ve Mali Yönler

Gayrimenkulün değerini neden düşük gösterir? Düşük gösterebilmesi ne gibi sonuçlarda olur? Bu durumda sizin gayrimenkulünüzün değeri düşük kalacaktır. %25 cezasıyla ve faiziyle sizden istenilir. Çok önemli hukuki sakıncaları da var.

 

Nasıl çözebilirim? Geçmişe dönük yapabileceğim bir şey var mı? Merhaba, hoş geldiniz. Burak Aslanpınar ben. Avukatım.

 

Ağırlıklı ver hukukuyla, mali hukukla ilgileniyorum. Hem akademik çalışmaların içerisinde yer alıyorum hem de avukatlık uygulamasında yer alıyorum. Bugün vergi hukukunun, mali hukukunun gayrimenkul hukukuyla kesiştiği noktalara değineceğiz.

 

Gayrimenkulün değerini tapuda düşük göstermek ne gibi sakıncalar içerebilir? Ne gibi faydaları olabilir? Ne gibi dezavantajları olabilir? Bugün bunlara değineceğiz. Gayrimenkulün değerini tapuda düşük, tapuda farklı göstermek size neler getirir? Bunlardan bahsedeceğiz. Bahsedeceklerimiz işin hem mali boyutuyla ilgili hem de akademik boyutuyla ilgili.

 

Öncelikle bir alıcı, satıcı tapuda gayrimenkulün değerini neden düşük gösterir? Böyle bir ihtiyaç neden doğmuştur? Acaba gayrimenkulün değerini düşük göstermek, taşınmazın alım satımındaki değerini tapuda düşük göstermek ne avantaj sağlar? Belki hemen cevap verdiniz. Tapu harcını düşük ödemenizi sağlayabilir. Bir örnekten hareket edelim.

 

Ne kadar avantajlı görünüyor acaba? Öncelikle bundan başlayalım. Diyelim ki gerçek değeri 5 milyon TL olan bir gayrimenkul. Bu gayrimenkulü siz tapuda 1 milyon TL olarak gösterdiniz.

 

İşte emlak vergisi değeri buna müsaade ediyordu. Siz dediniz ki evet bu gayrimenkul 1 milyon TL'ye satıldı. Şimdi normal şartlar altında gerçek değeri 5 milyon TL olduğu için 5 milyon TL üzerinden bir ödeme yaptığınızda, tapu harcı ödediğinizde ne olacaktı? %20 alıcı, %20 satıcı olmak üzere %40 yani %4 oranında tapu harcı ödenmesi gerekecekti.

 

Bu %4 neye denk gelir? 5 milyon TL'lik bir gayrimenkulde 200.000 TL tapu harcı ödenmesi söz konusu olacak. Normal şartlar altında. Peki biz bunu 1 milyon TL olarak gösterdik.

 

Bu durumda ne olacak? Bu durumda 1 milyon TL üzerinden %40 yani %4'e baktığımızda 40.000 TL gibi bir tapu harcı ödenmesi söz konusu olacak. Ciddi avantajlı görünüyor. Peki gerçekte öyle mi? Bir bakalım isterseniz.

 

Bir, tapu harcının değeri gerçek değeri üzerinden değil de düşük gösterilmesi ne gibi sonuçlarda olur? Buna bakalım. Gayrimenkulün değerini tapu harcının yüksek ödemekten kaçmak için düşük gösterdiniz. Bu nasıl fark edilir ki? Önce buna bir bakalım isterseniz.

 

Fark edilebilir mi? Bir kere öncelikle o bölgede benzer nitelikteki gayrimenkullerin satışı söz konusu olabilir aynı dönem içerisinde. Ve o gayrimenkuller daha yüksek değerde gösterilmiş olabilir. Bu durumda sizin gayrimenkulünüzün değeri düşük kalacaktır.

 

Bu dikkat çekebilir. Bir inceleme söz konusu olabilir. Diğer taraftan kredi kullanımı söz konusu olabilir.

 

Sizin gayrimenkulünüzle ilgili bir kredi kullanılmış olabilir. Zaten bir ekspertiz çalışması söz konusu olacak. Bu durumda da gayrimenkulün değerini düşük gösterdiğiniz kolayca anlaşılabilir.

 

Böyle bir sıkıntı yaşanabilir. Ya da bir inceleme esnasında işte ilan siteleri emlakçılardan bilgi alınır. Örneğin sahibinden.com'da bakılır.

 

Denir ki evet bu gayrimenkulün değeri normalde 5 milyon TL, 4,5 ila 5,5 milyon TL arası olması gerekirken 1 milyon TL görülmüş demek ki düşük gösterilmiş denebilir. Bu gerekçelerle ve benzeri gerekçelerle fiiliniz fark edilebilir. Gayrimenkulün değerini düşük gösterdiğiniz, tapuda düşük gösterdiğiniz anlaşılabilir.

 

Peki anlaşıldı diyelim. Ne gibi sonuçlarla, ne gibi risklerle karşılaşabilirsiniz? Öncelikle gayrimenkulün değerini düşük göstermeniz nedeniyle tapu harcını da düşük ödemiştiniz. Bu tapu harcı size tamamlattırılır.

 

İşte az önce bahsetmiştik ya. 5 milyon TL üzerinden tapu harcı ödenmesi gerekirken yani 200 bin TL ödenmesi gerekirken 1 milyon TL'ye gösterdiğiniz 40 bin TL ödenmesi. Aradaki 160 bin TL tutarındaki tapu harcı %25 cezasıyla ve faiziyle sizden istenebilir.

 

Baktınız dediniz ki ya bu çok katlanılmayacak bir şey değil. Çok da ağır bir cezası yokmuş. Peki sadece böyle mi? Başka riskler de söz konusu.

 

Bir diğer risk gelir vergisi bakımından. Bakın gelir vergisi bakımından olan risk hem alıcı bakımından hem de satıcı bakımından söz konusu. Nasıl mı? Bakın 5 milyon TL değerindeki gayrimenkulü siz 1 milyon TL olarak gösterdiniz.

 

Bu durumda satıcı olan kişi o gayrimenkulü hangi değerden almıştı ona bakalım. Diyelim ki o da alış bedelini 800 bin TL olarak göstermişti. 800 bin TL'den aldım 1 milyon TL'yi de satıyorum olarak gösterdi.

 

Arada sadece 200 bin TL bir fark oluştu. 5 yıl içerisinde satmışsa değer artış kazancı üzerinden gelir vergisi ödenmesi söz konusu olacak. Peki az önce bahsettiğimiz gerekçelerle bu kişi gayrimenkulünü düşük değerde göstererek sattığı bu kişinin anlaşıldı diyelim ki.

 

Bu durumda gerçek değerine bir yükseltme söz konusu olacak. Yani 800 bin TL'ye almıştı. Aslında 5 milyon TL'ye sattı.

 

800 bin TL ile 5 milyon TL arasındaki bedel üzerinden bir gelir vergisi ödemesi söz konusu olacak. Ya da kurumlar vergisi mükellefi bir şirketse bu aradaki fark üzerinden kurumlar vergisi ödemesi söz konusu olabilir. Bu satıcı açısından risk.

 

Burada aynı zamanda vergi bir kat cezası ile bakın tabu ağacında %25 ama gelir vergisinde kurumlar vergisinde bir kat cezası ile ve faiz ile birlikte istemiyor. Peki bu satıcı açısından olan risk bir de alıcı açısından olan risk var. Gayrimenkulü 1 milyon TL'den aldım gösterdi.

 

Ve diyelim ki bir sene sonra bu gayrimenkulü aslında 10 milyon TL'ye sattı. Bakın 1 milyon TL'ye aldı görünüyor 10 milyon TL'ye de bir nedenle 10 milyon TL'yi de gerçek değer üzerinden gösterdi. Aradaki 9 milyon TL fark üzerinden vergi ödemesi söz konusu olacak.

 

Oysa gerçekte 5 milyon TL'ye almıştı. 5 milyon TL üzerinden gösterip harca ona göre ödeseydi 5 milyon ile 10 milyon TL arasındaki fark üzerinden bir vergi söz konusu olacaktı. Çok ciddi fark oluşur bakın.

 

Tabu ağacında binde olan değerlerle siz bir hesap yapıp bundan kaçarken gelir vergisinde, kurumlar vergisinde, birazdan bahsedeceğiz katma değer vergisinde ciddi anlamda % olan çok yüksek vergilerle, vergi tarihatıyla ve cezayla karşı karşıya kalabilirsiniz. Peki o zaman bir diğer riskten bahsedelim katma değer vergisi. Az önce bahsettiğimiz durumlarda bir ticari kazanç söz konusuysa gayrimenkul işini ticari olarak yapma söz konusuysa bu durumda gayrimenkulü 5 milyon TL olan bir gayrimenkulü 1 milyon TL'ye sattıysanız bu durumda katma değer vergisi bakımından da bir vergi kaybı, vergi ziya söz konusu olacak.

 

Bu katma değer vergisi bakımından fark sizden istenir. Aynı zamanda cezası da istenir. Bu bakımdan da dikkatli olmak gerekir.

 

Peki bütün sakıncalar bu vergisel boyutlarıyla ilgili mi? Hayır değil. Çok önemli hukuki sakıncaları da var. Gayrimenkulün değerini tabuda düşük göstermeyin.

 

Bakın birincisinden bahsedeyim. Bir kaylı mülkiyet söz konusu olabilir. Gayrimenkul de yani hisseli olabilir bilinen anlamıyla.

 

Siz hissenizi satıyorsunuz. Hissenizi dışarı satarken bir diğer paydaş dışarı sattığınız bedel üzerinden alma hakkına sahip. Buna biz ön alım hakkı diyoruz.

 

Şimdi biz normalde 5 milyon TL değeri olan gayrimenkulü dışarıya 1 milyon TL'ye sattık göründü. Burada yasal önemim hakkını dava yoluyla kullanabilecek olan diğer ortak aslında 5 milyon TL'ye satmak istediğimiz sattığımız gayrimenkulü 1 milyon TL'ye alabilecek. 10 bin TL veya 100 bin TL tapu harcından kaçarken gayrimenkulü 5'te 1 değerine satmak zorunda kalabilirsiniz.

 

Bu ciddi bir risk. Bir diğer risk tasarrufun iptal edildiğimiz olay. Yani şöyle bir durum söz konusu.

 

Gayrimenkulü değerinden düşük göstererek sattınız. Bu yaptığınız tasarruf satış işlemi iptal edilebilir. Burada satıcı alıcı durumundaki kişilerin 3. kişilere, başka kişilere olan borçlarından dolayı bir sıkıntı yaşayabilirsiniz.

 

Bu konuda dikkatli olmak gerekir. Gayrimenkul elinizden gidebilir. Hem ön alım hakkı hem de tasarrufun iptali nedenleriyle.

 

Peki biraz böyle olumsuz olumsuz bahsettik. Dedik ki vergisel sakıncaları var, tapu harcını sizden isteyebilirler. Gayrimenkulü bu şekilde düşük değerli göstermek, gayrimenkulün elinizden gitmesine veya çok ucuza gitmesine neden olabilir.

 

Ne yapabilirim? Geçmişte ben böyle bir düşük göstermiştim. Herkes de öyle dedi. Herkes yapıyor bunu dediler.

 

Ben de öyle gösterdim. Nasıl çözebilirim? Geçmişe dönük yapabileceğim bir şey var mı? Evet bundan sonra böyle yapmayalım. Özellikle satın alırken gayrimenkulün değerini gerçek değerini de gösterelim.

 

Ama geçmişte yaptıklarımızla ilgili ne yapabiliriz? Size bir tühe vereyim bu konuyla ilgili. 1989 yılında çıkmış bir iç genelge var. Diyor ki eğer tapuda değeri düşük gösterdiyseniz, geçmişe dönük olarak, aradaki harcı tamamlayarak, düzelterek ödeme yapabilirsiniz ve tapudaki değerini yükseltebilirsiniz.

 

Hadi gelin bakalım az önceki örneğimize. 1 milyon TL'ye göstermiştik tapuda ama aslında gerçek değeri 5 milyon TL'ydi. Üzerinden diyelim ki 2 yıl geçti.

 

Ben dönüyorum, gidiyorum diyorum ki bakın aslında ben 5 milyon TL'ye almıştım bu gayrimenkulü. Bu değeri yükseltmek istiyorum. Aradaki tapu harcını da farkında ödeyeceğim dediniz ve yükselttiniz.

 

Bu şekilde davranırsanız ve daha sonra da diyelim ki yine 10 milyon TL'ye sattınız. Bu durumda 5 milyon ile 10 milyon arasındaki fark üzerinden vergi ödersiniz. Oysa düzeltmeseydiniz 1 milyon ile 10 milyon arasındaki fark üzerinden vergi ödeyecektiniz.

 

Yani bunun artık yapacak bir şey yok, kaçarı yok demiyoruz. Düzeltilebilecek bir durum bu tüyoyu da vermiş olalım. Güzel günlerde, güzel, keyifli, kazançlı günlerde görüşmek üzere.

 

Kendinize iyi bakın, takipte kalın.