• 12.09.2023
• Av. Arb. Dr. Y.Burak ASLANPINAR

İmar para cezası ve yıkım kararı / imar barışı-affı ve yapı kayıt belgesi / İmar Kanununa aykırılık

Milyonlarca taşınmazı, dolayısıyla milyonlarca kişiyi ilgilendiren imar kanununa aykırılık uygulamaları, imar para cezaları, yıkım kararları bunlar biraz göz ardı ediliyor, çok da bilinmiyor açıkçası ama aslında birçok malik, birçok müteahhit, birçok aslında taşınmazıyla ilgili işlem yapacak kişi bu konuyla, bu riskle karşı karşıya. Bugün imar kanununa aykırılık nedeniyle uygulanabilecek yaptırımlara şöyle kısacık bakalım ne yapmak gerekiyor, nereye başvurmak gerekiyor, acaba hangi hukuka aykırılıklar oluşabilir bunlardan bahsedelim. Şimdi öncelikle kaçak bir yapı varsa, ruhsata aykırı, ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı varsa idari bunu tespit etmesi gerekiyor.

Tespiti bir tutanağa bağlaması gerekiyor, daha sonrasında bir yapı tatil tutanağı, yapı tatil zaptı düzenlemesi gerekiyor. Bu belgeleri ilginç bir şekilde taşınmaza yapıştırmak suretiyle, muhtara da bırakmak suretiyle tebliğ edebiliyor. Aslında bizim genel olarak tebligat esaslarımıza, tebliğ esaslarımıza, usulümüze aykırı.

Neden? Hiç haberimiz olmayabilir. Yağmur var, çamur var, rüzgar var o taşınmazın üstüne, kapısına yapıştırılan tebligattan muhtemelen hiç haberiniz olmayacak. Dahası bu imara aykırılıklar genelde Bodrum, Marmaris, İzmir, Antalya gibi yazlık yerlerde zaten şu anda oturulmayan yerlerdeki aykırılıklardan kaynaklanıyor olabilir.

İşte biraz balkonda bir çıkma var, işte dışarı tarafta bir kış bahçesi gibi bir şey yapılmış olabilir. Belki bina biraz büyütülmüş veya içinde farklı şeyler yapılmış olabilir. Veya havuz örneğin, süs havuzu olarak görünen bir yer, yüzme havuzu haline getirilmiş hiç görülmeyen bir yer olabilir.

Bunlar evet imara aykırılık, evet yaptırımın olması lazım ama pek çok kişi satın aldığı gayrimenkulün aslında bu hususlarda imara aykırılı olduğunu bilmeyebiliyor. Teknik bilgisi de olmadığı için, evet kanunu bilmemek mazeret sayılmaz ama burada farklı bir durum var, çok teknik bir bilgi gerekiyor. Burada maalesef hukukçu dahi olan kişiler bu teknik bilgiyi bilmiyor ve haklarının uygulanabilecek yaptırımların farkında olmayabiliyorlar.

Dolayısıyla ciddi mağduriyetler oluşabiliyor. Şimdi öncelikle tespit yapıldı, yapı tatil tutanağı düzenlendi ve dediğimiz gibi yapıştırma suretiyle kapıya koyuldu dendi ki şu kadar metrekare şu imara aykırılık var, işte projesine aykırı olarak yapılmış örneğin. Sonrasında ne oluyor? Sonrasında belediye encümeninden kararlar çıkıyor.

Bu kararlar imar para cezasına ilişkin ve yıkım kararına ilişkin olabiliyor. İmar Kanunu'nun 32 ve 42. maddelerin uygulaması diye de geçer bilinir.

İdari para cezası kapsamında ceza ihbarnamesi düzenlenebiliyor. Ceza ihbarnamesi ayrı bir işlem olarak da görülebiliyor. Şimdi saydığımız tespit tutanağı, yapı tatil tutanağı, aynı zamanda encümen kararları aslında hepsi idari davaya da konu olabilecek durumlar.

Bir de ceza ihbarnamesi, para cezasını gösteren bir ihbarname düzenlenmişti. Bu da ayrı bir işlem. Dahası eğer para ödenmezse, bu ceza ödenmezse bu durumda da zaman alacağına dönüşüyor.

6183 sayılı anlayacakları tahsil usulü kanun çerçevesinde ödeme emri düzenlenebiliyor. Tüm bu davalar idare mahkemelerinde görünüyor. Aslında kabahatler kanunu çerçevesinde kesilen para cezaları idare mahkemesinin de bu hususlarda idari işlem dolayısıyla görevli olması.

Dolayısıyla özel imar kanundaki durumdan kaynaklı idare mahkemesi görevli olarak görülüyor. Ama şunu unutmamak lazım. Burada kabahatler kanunu da uygulanmalı, uygulanması gerekiyor.

Bu husus idare mahkemeleri tarafından özellikle es geçilebiliyor. Şimdi saydığımız çok sayıda idare işlem bunların hepsini mi ayrı dava konusu edeceğiz? Aslında tam olarak öyle değil. Biraz zincirleme olarak gittiği için artık son durumunda dava konusu edilmesi mümkün.

Ama yıkım kararı ve idari para cezası ayrı yaptırımlar bunların ayrı ayrı mutlaka dava edilmesi gerekebilir. Eğer zamanlamaları denk gelirse yine tek davaya da konu edilebiliyor. Ayrıca bir taşınmazla ilgili malik yani o taşınmazın tapuda sahibi olarak görünen kişinin yanı sıra müteahhit yine bu cezaya muhatap olabiliyor.

Yine şantiye şefi dediğimiz sorumlu kişi de bu cezaya muhatap oluyor. Dolayısıyla aslında bir imara aykırılık dolayısıyla son derece fazla kişi muhatap alınıp fazla fazla yaptırımlar uygulanabiliyor. Bu yaptırımlar uygulanırken de örneğin cezaların şahsili ilkesi gibi çeşitli ilkeler çiğnenebiliyor.

Çoğu zamanda usulü hatalar yapılıyor. Bu hataların idari işlemin hukuka aykırı olduğunun da idari mahkemesinde kanıtlı olarak iptal edilmesi mümkün. Bahsettiğimiz süreçlerin tamamı idari mahkemesinin konusuna giren idari işlemle ilgili meseleler.

Ayrıca imara aykırılık nedeniyle ceza yargılaması yani hapis cezasıyla da yargılanmak söz konusu olabilir. Baktığınızda müthiş yaptırımlara olan, ciddi hukuki mücadele gerektiren ve ciddi anlamda şülfet oluşturabilecek, başarıtabilecek bir konu imara aykırılık konusu. Böyle olması da normal.

Aksi takdirde herkes istediğini yapardı. Yalnız baktığımızda fiili durumda pek öyle değil gibi görünüyor. Özellikle imar affı dediğimiz uygulama sonrasında ortalık biraz karmaşık hale geldi.

Eğer imar affından faydalanmış bir taşınmaz varsa bu defa burada da ayrı bir dava ayrı bir idari işlem ortaya çıkabiliyor. Ve bunlar haricinde de örneğin sit alanındaki bir taşınmaz varsa bu defa da ayrı bir kanun uygulanıp ayrı bir ceza yargılaması söz konusu olabiliyor. Onun için sizsiz olun aldığınız taşınmazın durumunu iyi inceleyin.

Teknik uzman kişilerle çalışın. Daha sonrasında çok başınız ağrıyabilir. 300 metrekare zannettiğiniz ev aslında 100 metrekare olabilir.

Örneğin bunu bir tarafa bırakın yıkılması gerekebilir. Eğer hukuka aykırı işlem yapılıyorsa bunun da yine konunun uzmanı hukukçular tarafından takip edilmesinde fayda var bizden söylemesi.

mar Kanunu'na aykırılık nedeniyle para cezası, yıkım kararı hatta hapis cezası gibi çok sayıda yaptırım uygulanmakta. Ancak bu konu ve yaptırımların ciddiyeti fazla bilinmemekte. Bu videoda konuyla ilgili kısa, öz, net bilgiler yer alıyor. Videoda cevaplarına yer verilen sorulardan bazıları şu şekilde: 00:01 Giriş 00:42 Kaçak yapı, ruhsata aykırı yapı varsa hangi işlemler yapılır? 00:53 Yapı tatil tutanağı (yapı tatil zaptı) nasıl tebliğ edilir? Bodrum, Marmaris, İzmir, Antalya gibi genelde sürekli oturulmayan yerlerde tebligat kime ve nasıl yapılıyor? 01:42 İmara aykırılık örnekleri neler olabilir? 02:42 imara aykırılık tespitinden sonra hangi işlemler yapılır? 03:25 İmara aykırılık nedeniyle yapılan idari işlemler (yapı tatil tutanağı, imar para cezası ve yıkım kararı ile bunlara ilişkin belediye encümen kararları, ceza ihbarnamesi, ödeme emri) hangi mahkemede ve nasıl dava konusu edilir? 03:53 İmar para cezalarında Kabahatler Kanunu uygulanır mı? 04:32 İdari işlemler birlikte dava konusu edilebilir mi? 05:56 İmara aykırılık ve SİT alanını ihlal nedeniyle ceza yargılaması ve hapis cezası var mı? 06:34 İmar affından / imar barışından yararlanma ve yapı kayıt belgesi varsa durum nasıl olur? 06:55 İmara aykırılık yaptırımları ile karşılaşmamak için ne yapılmalı?