Gayrimenkul Satışında Yeni Dönem: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi

• 30.10.2024
• Av. Arb. Dr. Y.Burak ASLANPINAR

Gayrimenkul Satışında Yeni Dönem: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi

İlan sitelerine gayrimenkul ilanı vereceklere bu videoyu izlemeleri öneriyoruz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile gelen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi( EİDS ) ile önemli değişiklikler oldu. Artık gayrimenkul ilanlarında doğrulama gerekecek. Videoda da bu yeni gelen sisteme ilişkin açık, net ve anlaşılır açıklamalada bulundum.

Şu soruların yanıtlarına ve daha fazlasına videoda ulaşabilirsiniz:

00:10 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi nedir?

01:40 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi zorunlu mu?

01:58 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile nasıl ilan verilir?

02:29 Taşınmaz Kimlik Numarası nedir?

02:55 Gayrimenkul danışmanları(emlakçılar) Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile ilan verebilir mi?

03:00 Emlakçının satış yapabilmesi için ne gerekli?

03:01 Emlak danışmanları için yetki belgesi son tarihi ne zaman?

03:35 Başkası adına gayrimenkul ilanı verilebilir mi?

04:14 İlan sayısı konusunda sınırlama var mı?

04:35 Tapuda gösterilen değer Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile nasıl olacak?

05:44 Gayrimenkul alım satımında vergi yükümlülüğü var mıdır?

06:35 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile tapuda gerçek değerin mi belirtilmesi gerekiyor?

07:46 Tapuda değeri düşük gösterilen gayrimenkuller için ne ile karşılaşılabilir?

Gayrimenkul alım satımında yeni bir dönem başlıyor! Konut, dükkan, ofis, arsa, tarla gibi tüm gayrimenkul alım satımlarında ilan sitelerine verilen ilanlar için yeni bir sistem geliyor: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİS). Bu sistemin önemli sonuçları olacak. Mali, ekonomik ve vergisel anlamda etkileri olacak.

Sistem Ne Zaman Başlayacak ve Bizden Neler İsteyecek?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince, ilan sitelerine bazı yükümlülükler getirildi. Elektronik ilan doğrulama sistemi de bu yükümlülüklerin en önemlisi. Sistem, 2024 yılının sonuna kadar tam olarak zorunlu hale gelmedi. Kısmen uygulanmaya başlandı.

Değişiklikler Neler?

İlan veren kişi kendisi ise TC kimlik numarası ile e-Devlet'ten doğrulama alıyor. Tüzel kişi ise yetkilisi vasıtasıyla doğrulama yapılıyor. Türk vatandaşı değilse yabancı kimlik numarası ile telefon doğrulaması yapılıyor. Taşınmaz kimlik numarası girme zorunluluğu da getirildi.

Emlak danışmanı aracılığıyla ilan veriliyorsa, e-Devlet'ten onaylı bir yetkilendirme gerekiyor. Bunun için emlakçının yetki belgesi olması gerekiyor. Yetki belgesi alma zorunluluğu için de 31 Aralık 2024 son tarih olarak belirlenmiş.

İlan Verirken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Gerçek kişi kendi adına ilan verebiliyor. E-Devlet'ten doğrulama yapılıyor. Başkaları adına ilan verilecekse, sadece birinci ve ikinci derece kan hısımları ile eşler için ilan verilebiliyor. Emlakçılar için de yetki belgesi varsa doğrulama talebi gönderilerek ilan verilebiliyor. Şu anda çok sayıda emlakçı aynı gayrimenkul için ilan verebiliyor. Bu konuda bir sınırlama henüz getirilmedi.

Elektronik İlan Doğrulama Sisteminin Sonuçları Neler Olacak?

Bu sistemle birlikte gayrimenkulün gerçekte satılan değeri ile tapuda beyan edilen değeri arasındaki farkın azalması bekleniyor. Taşınmaz numarasıyla da doğrulama yapıldığı için vergisel anlamda önemli sonuçlar olabilir. Mali ve hukuki sonuçları da olabilir.

Gayrimenkulün ilanını veren kişi kim? O gayrimenkul kime ait? Taşınmaz numarasıyla da doğrulandığı için vergisel anlamda çok önemli sonuçlar olabilir. Mali sonuçlar, harç bakımından aynı zamanda hukuki sonuçlarda olabilir.

Gayrimenkulün alındığı değerle satıldığı değer arasındaki fark üzerinden vergi istenebilir. Harç da tamamlatılabilir. Gayrimenkulün çok düşük bedellere elden gitmesi de mümkün değil. Yasal ön alım hakkı veya tasarrufun iptal davası devreye girebilir.

Tapuda değeri düşük göstermek gerçekten bir sıkıntı oluşturabiliyor. Ancak sistem içerisinde bunun da çokça yapıldığını görüyoruz. İşte duruma göre bazen müteahhitler müsaade etmiyor. İşte durum böyle gelmiş, daha önceki alıcıdan böyle gelmiş vesaire.

Artık bu elektronik ilan doğrulama sistemi ve taşınmaz numarasından da kontrol edilmesi ve vergi dairesi de bu bilgilerin hepsine ait olabilir. İlan sitelerinden bunları çekebileceği için çok ciddi anlamda geri adım atma, tereddüt etme, bu şekilde ilan verme konusunda temkinli davranma söz konusu olabilir.

Bu da tabii piyasayı öncelikle etki eder. Daha sığma, vergisel anlamda da aslında alınacak vergiyi de belki de engellemiş olabilir. Diğer taraftan emlak işi yapanlar, emlakçıların da işlerine engel olabilir. Söz konusu ilan sitelerinin de aynı şekilde işlerine engel olabilir.

Ne Yapılabilir?

Tapudaki değer gerçek değeri olsun, gerçek değer yüzünden bildirmesine yönelik bu tip önlemler alınsın ve vergisi de toplansın. Ancak bundan önce gerçek değerine uygun bildirilmeyenler için mutlaka geriye dönük bir imkan getirilmeli.

Bunun adına ne derseniz deyin, yapılandırma, imkan, av fırsat her neyse geçmişe dönük tapu harcındaki belki farkı tam değil ama belli bir oranda yatırmakla belki belli bir faiz ödenmesi suretiyle, belki ufak bir ceza ödenmesi suretiyle geçmişe dönük yapılandırılsın, belli bir süre verilsin, artık her şey bir ayına otursun bundan sonra da asla müsaade edilmesin, gerçek değer neyse tapuda öyle gösterilsin.

Ancak bunun devam edebilmesiyle uygulanması için bu çok yüksek olan tapu harçları var ya bunun da makul bir düzeye getirilmesi gerekiyor. Harçlar gerçekten yüksek, tapu harçları gerçekten yüksek. Örneğin 10 milyon TL'lik bir gayrimenkul için 400 bin TL, %4 oranında alıcı ve satıcıdan toplam 400 bin TL bir harç ödenmesi söz konusu. İnsanlar bunlardan kaçıyorlar. Kaçmaması için bence çok vergi vergi öldürür diye bir söz var yine harçlar için de aynı şey söz konusu.

Bu harçların, tapu harçların daha makul bir seviyeye çekilmesi halinde evet burada diyebiliriz ki devlet bir gelirden olacak vs. Ama zaten ödemiyorlar ki. Yani tapu harcı gerçek bedel üzerinden ödenmiyor. Eğer makul bir seviyeye indirilirse %1 hatta % yarıma indirilirse toplamda belki de herkes tamam bundan da kaçmaya gerek yok diyecek. Çünkü ileride vergiyle de karşılaşabilir. Üstelik bu rayına oturursa, gerçek değer üzerinden bildirilirse bu durumda vergiler de gerçek değerin üzerinden alınacağı için aslında devlet burada kazançlı çıkacak.

Bakalım bu elektronik ilan doğrulama sisteminde başka bir şeyler getirilecek mi? Ne gibi sonuçlar olacak? Yine bu kanalda bir gelişme olursa yeni içeriklerle hemen güncel şekilde karşınızda olacağız. Daha öncekiler gibi güncel mali ve hukuk konularda kanalımızı mutlaka takip edin. İçerikleri kaçırmamak için abone olun, bildirimleri açın. Görüşmek üzere.