Gayrimenkul Satışında Yeni Dönem: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi

• 30.10.2024
• Av. Arb. Dr. Y.Burak ASLANPINAR

Gayrimenkul Satışında Yeni Dönem: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi

İlan sitelerine gayrimenkul ilanı vereceklere bu videoyu izlemeleri öneriyoruz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile gelen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi( EİDS ) ile önemli değişiklikler oldu. Artık gayrimenkul ilanlarında doğrulama gerekecek. Videoda da bu yeni gelen sisteme ilişkin açık, net ve anlaşılır açıklamalada bulundum.

Şu soruların yanıtlarına ve daha fazlasına videoda ulaşabilirsiniz:

00:10 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi nedir?

01:40 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi zorunlu mu?

01:58 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile nasıl ilan verilir?

02:29 Taşınmaz Kimlik Numarası nedir?

02:55 Gayrimenkul danışmanları(emlakçılar) Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile ilan verebilir mi?

03:00 Emlakçının satış yapabilmesi için ne gerekli?

03:01 Emlak danışmanları için yetki belgesi son tarihi ne zaman?

03:35 Başkası adına gayrimenkul ilanı verilebilir mi?

04:14 İlan sayısı konusunda sınırlama var mı?

04:35 Tapuda gösterilen değer Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile nasıl olacak?

05:44 Gayrimenkul alım satımında vergi yükümlülüğü var mıdır?

06:35 Elektronik İlan Doğrulama Sistemi ile tapuda gerçek değerin mi belirtilmesi gerekiyor?

07:46 Tapuda değeri düşük gösterilen gayrimenkuller için ne ile karşılaşılabilir?

Gayrimenkul Satışında Yeni Dönem: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi

Konut, dükkan, ofis, arsa, tarla her neyse gayrimenkul alım satımlarının tamamında ilan sitelerine verilecek ilanlarda yeni bir sistem geliyor. Çok önemli sonuçları var. Bu sistemin adı elektronik ilan doğrulama sistemi EİS diye de kısaltılıyor.

 

Elektronik ilan doğrulama sistemi ile ilan verecek kişinin eğer kendi adına gerçek kişi ise bu kişi, tüzel kişi ise yine yetkilisi vasıtasıyla ilan verdiğinde kendisinin ilan verdiğini doğrulamak amacıyla ya da bir emlak danışmanı, gayrimenkul danışmanı veya emlakçı diyebiliriz, onlar aracılığıyla bir ilan verilecekse bu durumda da o kişinin yetkilendirildiğini, o gayrimenkulün ilanı veren kişinin kendi adına veriyorsa ona ait olduğunu veya ilanı veren kişinin yetkilendirdiği emlakçı olduğunu doğrulamak amacıyla bir sistem geliyor. Bu sistem çok önemli sonuçlarda olacak. Mali anlamda, ekonomik anlamda, aynı zamanda vergisel anlamda da sonuçlar doğuracak.

 

Sadece işte buradaki TC'mizi yazıyormuşuz, ismimizi belirtiyormuşuz, taşınmaz numarasını giriyormuşuz demeyin, çok önemli sonuçları var, onlardan bahsedeceğim. Önce sistem bizden ne isteyecek ve ne zaman başlayacak ona bakalım. Taşınmaz ticareti hakkında bir yönetmelik var.

 

Bu yönetmelikte ilan siteleri var ya, internette ilan verilen yerler, mecralar, bu ilan sitelerine bazı yükümlülükler getirmiş durumda. Bu yükümlülüklerden elektronik ilan, doğrulama ilişkin olanların en önemli kısmı içinde bulunduğumuz 2024 yılının sonuna kadar henüz tam olarak zorunlu hale gelmedi. Kısmen uygulanmaya başladı.

 

Ne bu değişiklikler? Eğer ilan veren kişi kendisi ilan veriyorsa bu durumda TC kimlik numarası ile el devletten bir doğrulama alıyor. Tüzel kişi ise tüzel kişinin kendisi olduğunu, telefon numarası doğrulanıyor. Eğer Türk vatandaşı değilse bu durumda yabancı kimlik numarası ile bir telefon doğrulaması yapılıyor.

 

Bunlar yönetmeliğe getirildi ve zorunluluk kapsamında yavaş yavaş uygulanmaya başladı. Zorunlu olması ise 2024 yılından sonra söz konusu olacak. Halihazırda uygulanan bir şey var.

 

Taşınmaz kimlik numarası girme zorunluluğu. Taşınmaz kimlik numarası aslında o taşınmazın bir nevi TC kimlik numarası diyebiliriz. Yani benzersiz olduğu için o numara taşınmaza ait.

 

Bu çok net anlaşılıyor. Dolayısıyla o değildi, diğerinin ilanıydı falan deme ihtimali yok artık. Buradan da başka yerlere zaten geleceğiz.

 

Eğer bir emlak danışmanı bir aracı vasıtası ile ilan veriliyorsa bu durumda da el devletten onayla bir yetkilendirme söz konusu oluyor. Yetkilendirebilmek için de her emlakçı olmuyor. Emlakçının da yetki belgesi olması gerekiyor.

 

Bu yetki belgesi alma zorunluluğunda yine belli bir mevzuatı var. Buna göre süreler belirlenmiş durumda. Yetki belgesi almayanlar için yetki belgesi almakta 31 Aralık 2024 yine son tarih olarak belirlenmiş.

 

Şimdi gelelim ilanı verirken ne demiştik? Gerçek kişi kendi adına ilan verebiliyor. El devletten zaten doğrulama yapılıyor. Bu kişi o kişi mi diye.

 

Eğer başkaları adına ilan verilecekse yakınları oluyor ya akrabaları bunda da ancak birinci ve ikinci derece kan hısımları ile eşler. Bu konuda kapsam da aynı. Yani örneğin anne, baba, kardeş ve aynı zamanda eşi için de ilan verebilir.

 

Onların eşi olduğunu, kardeşi olduğunu kanıtlarsa bu da orada ilan verebiliyor. Onun dışında ya benim işte halamın oğlu var ben onun ilanı vereyim artık diyemeyeceksiniz. Emlakçılar için de bir yetki belgesi varsa doğrulama talebi gönderiliyor.

 

El devletten bu doğrulama talebi doğrultusunda ilan verilebiliyor. Şu anda çok sayıda emlakçı aynı gayrimenkul için ilan verebiliyor. Bununla ilgili bir sınırlama henüz getirilmemiş durumda.

 

Bakalım getirilecek mi? Aslında bu da şikayetlerden biriydi. Yani bir taşırmaza ilişkin çok sayıda ilan var. Karmaşa neden oluyor diye ama bununla ilgili henüz bir önlem görülmüyor.

 

Gelelim bu elektronik ilan, doğrulama sisteminin ortaya çıkarabileceklerine her şeyden önemlisi. Şöyle bir durum söz konusu olacak. Bildiğiniz gibi ülkemizde gayrimenkulün gerçekte satılan, ilan edilen ve satılan değeriyle tabuta beyan edilen değeri arasında çok ciddi farklar oluşuyor.

 

Gayrimenkulün ilanı veren kişi kim? O gayrimenkul taşınmaz kime ait? Aynı zamanda taşınmaz numarasıyla da doğrulandığı için burada vergisel anlamda çok önemli sonuçlar olabilir. Mali sonuçlar, harç bakımından aynı zamanda hukuki sonuçlarda olabilir. Kanalımızda bu konuda çokça video var.

 

Bu videoları bakıp inceleyebilirsiniz. Çok önemli sonuçları var. Bilinenin aksine sadece harç bakımından, harcı eksik ödemiştik, onu cezası ile isterler vs.

 

değil. Çok çok önemli sonuçlar var. Özellikle gayrimenkulün alındığı değerle, satıldığı değer arasındaki fark üzerinden.

 

Eğer bir ticari kazanç varsa, ticari amaçla gayrimenkul alım satımı yapılıyorsa zaten hiçbir süreye tabi olmaksızın hem fark üzerinden gelir veya kurumlar belki sende KDV istenebiliyor. Eğer gayrimenkul alım satımını ticari ve sürekli olarak yapmıyor iseniz bu durumda da 5 yıl içerisinde alım tarihinden itibaren satım yapıyorsanız bu durumda yine alım ve satım değer üzerinden, fark üzerinden bir vergi istenebiliyor. Yine harç da zaten tamamlatılıyor.

 

Dahası gayrimenkulün çok düşük bedellere elden gitmesi de mümkün. Burada yasal ön alım hakkı dediğimiz, paylı bir gayrimenkul varsa bu devreye girebilir. Ya da tasarrufun iptal davası devreye girebilir.

 

Yani hukuki olarak da çok ciddi sakıncaları var. Bunu hep söyledik, yani tapuda değeri düşük göstermek gerçekten bir sıkıntı oluşturabiliyor. Ama sistem içerisinde bunun da çokça yapıldığını, yapılmak durumunda kaldığını da görüyoruz.

 

İşte duruma göre bazen müteahhitler müsaade etmiyor. İşte durum böyle gelmiş, daha önceki alıcıdan böyle gelmiş vesaire. Şimdi artık bu elektronik ilan doğrulama sistemi ve taşınmaz numarasından da kontrol edilmesi ve vergi dairesi de bu bilgilerin hepsine ait olabilir.

 

İlan sitelerinden bunları çekebileceği için çok ciddi anlamda geri adım atma, tereddüt etme, bu şekilde ilan verme konusunda temkinli davranma söz konusu olabilir. Bu da tabii piyasayı öncelikle etki eder. Daha sığma, vergisel anlamda da aslında alınacak vergiyi de belki de engellemiş olabilir.

 

Diğer taraftan emlak işi yapanlar, emlakçıların da işlerine engel olabilir. Söz konusu ilan sitelerinin de aynı şekilde işlerine engel olabilir. Onun için evet tapuda değerin gerçek değerinden gösterilmesi gerçekten bence çok önemli ve burada gerçek değerine uygun olması halinde pek çok konuda düzelmiş olur.

 

Aslında vergisel anlamda da devletin vergi toplaması anlamında da ve gerçekten vergi ödemesi gereken kişilerden vergi toplaması anlamında da faydalı olabilir. Peki ne yapılabilir? Yani şu anda iki sene önce bu kişi gayrimenkulü almıştı. Aslında diyelim ki 2 milyon TL'ye almıştı ama tapuda 150 bin TL'ye göründü.

 

Şimdi 5 milyon TL'ye satarken tapuda 5 milyon göründüğünde veya ilan sitesi dolayısıyla 5 milyon olduğunda 150 binden 5 milyona kadar olan bir fark var arada. Tamam diyelim ki belki enflasyon değerlendirmesi de yapıldı ama yine de çok ciddi bir fark olacak. Bunun üzerinden yüksek bir vergi ödemek durumunda kalacak.

 

Ne yapılabilir? Bence şöyle bir öneri getirmekte fayda var. Evet tapudaki değer gerçek değeri olsun, gerçek değer yüzünden bildirmesine yönelik bu tip önlemler alınsın ve vergisi de toplansın. Ancak bundan önce gerçek değerine uygun bildirilmeyenler için mutlaka geriye dönük bir imkan getirilmeli.

 

Bunun adına ne derseniz deyin, yapılandırma, imkan, av fırsat her neyse geçmişe dönük tapu harcındaki belki farkı tam değil ama belli bir oranda yatırmakla belki belli bir faiz ödenmesi suretiyle, belki ufak bir ceza ödenmesi suretiyle geçmişe dönük yapılandırılsın, belli bir süre verilsin, artık her şey bir ayına otursun bundan sonra da asla müsaade edilmesin, gerçek değer neyse tapuda öyle gösterilsin. Ancak bunun devam edebilmesiyle uygulanması için bu çok yüksek olan tapu harçları var ya bunun da makul bir düzeye getirilmesi gerekiyor. Harçlar gerçekten yüksek, tapu harçları gerçekten yüksek.

 

Örneğin 10 milyon TL'lik bir gayrimenkul için 400 bin TL, %4 oranında alıcı ve satıcıdan toplam 400 bin TL bir harç ödenmesi söz konusu. İnsanlar bunlardan kaçıyorlar. Kaçmaması için bence çok vergi vergi öldürür diye bir söz var yine harçlar için de aynı şey söz konusu.

 

Bu harçların, tapu harçların daha makul bir seviyeye çekilmesi halinde Evet burada diyebiliriz ki devlet bir gelirden olacak vs. Ama zaten ödemiyorlar ki. Yani tapu harcı gerçek bedel üzerinden ödenmiyor.

 

Eğer makul bir seviyeye indirilirse %1 hatta % yarıma indirilirse toplamda belki de herkes tamam bundan da kaçmaya gerek yok diyecek. Çünkü ileride vergiyle de karşılaşabilir. Üstelik bu rayına oturursa, gerçek değer üzerinden bildirilirse bu durumda Vergiler de gerçek değerin üzerinden alınacağı için aslında devlet burada kazançlı çıkacak.

 

Bakalım bu elektronik ilan doğrulama sisteminde başka bir şeyler getirilecek mi? Ne gibi sonuçlar olacak? Yine bu kanalda bir gelişme olursa yeni içeriklerle hemen güncel şekilde karşınızda olacağız. Daha öncekiler gibi güncel mali ve hukuk konularda kanalımızı mutlaka takip edin. İçerikleri kaçırmamak için abone olun, bildirimleri açın.

 

Görüşmek üzere