• 15.10.2023
  • Av. Arb. Dr. Y. Burak ASLANPINAR

14 Soruda Kirada Arabuluculuk

Kiracı - kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle arabuluculuk dava şartı yani zorunlu hale geldi. Bu videoda kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk konusunda merak edilen, tartışma konusu olan tüm konulara değinilerek cevap verilmeye çalışılmıştır.

Bu eğitimde aşağıdaki konu başlıklarına değinilmiştir:

-Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulaması nasıl ve ne zaman başladı?

-Mevcut davalarda arabuluculuk nasıl olacak?

-Hangi kira uyuşmazlıkları dava şartı kapsamında?

-Dava şartına tabi olmayan kira uyuşmazlıkları var mı? İcra takibi, itirazın kaldırılması ve itirazın iptalinde dava şartı arabuluculuk var mı?

-Finansal kiralama / leasing sözleşmelerinden kaynaklı uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır mı?

-Bir uyuşmazlık hem ticari uyuşmazlık hem de kira uyuşmazlığı bakımından dava şartına tabi ise nasıl olacak

-Ecrimisilden kaynaklı uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı mı?

-Konut kiralarındaki yüzde 25 sınır arabuluculukla aşılabilir mi? Yüzde 25 sınırın üzerinde kira artışı konusunda anlaşmak mümkün mü?

-5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde artış orantı nasıl olur ve arabuluculuk anlaşması nasıl yapılır

-Arabuluculuk anlaşmasıyla TÜFE orantı üzerinde kira artışı yapılabilir mi? Bu şekilde bşr kira sözleşmesi düzenlenebilir mi?

-Kira uyuşmazlığında arabuluculukta anlaşma halinde anlaşma belgesi nasıl icra edilir? Mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekiyor mu?

-Arabuluculuk ücreti ne kadar? Nasıl hesaplanıyor? Kim ödüyor?

-Tahliye için olan 1 aylık başvuru süresinin öncesinde veya sonrasında arabuluculuk başvurusu nasıl olur, süreleri nasıl etkiler?

-Arabuluculuk anlaşmasıyla tahliye taahhüdü verilebilir mi?

-Kiralanan yerin aile konutu olması halinde ne olacak?

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı ara buluculuk yürürlüğe girdi ve gündeme oturdu. Çok sayıda kira uyuşmazlığı artık öncelikle dava açılmadan önce ara buluculuğa gidiyor. Çok merak edilen konu var.

 

Çok fazla tartışılan husus var. Bunlarla ilgili en çok merak edilenlere bir cevap verelim dedik. Stajyer avukat Dila Çilesi sorularını hazırladı.

 

Ben de cevaplayacağım. Acaba ara buluculuğun konusuna, dava şartı ara buluculuğuna girenler girmeyen neler? İcra yolu nasıl olacak? Tahliye taahhüt namesi varsa durum ne olacak? Bunun süresi nasıl olacak? En çok merak edilen belki soru. %25 artist sınırın üzerinde anlaşma mümkün mü? Tüfeğin üzerinde anlaşma mümkün mü? Konukta iş yerinde nasıl farklılıklar olacak? Ara buluculuk ücreti nereden hesaplanacak? Ne kadar olacak? Bunlara değineceğiz.

 

Dila soracak, ben cevaplayacağım. Burak Hocam, kira uçmazlıklarında ara buluculuk uygulaması nasıl ve ne zaman başladı? Aslında 2013 yılında yürürlüğe giren ara buluculuk kanunu gelince ihtiyari kira uçmazlıklarında ara buluculuk yapılabiliyordu. Ama 1 Eylül 2023'e kadar çok fazla uygulanmadı.

 

1 Eylül 2023'de dava şartı ara buluculuk devreye girdi ve artık dava şartı ara buluculuk olması sebebiyle önce ara buluculuğa gidiliyor. Peki mevcut davalar bakımından ara buluculuk uygulaması ne zaman uygulanacak? 1 Eylül 2023 öncesinde. Dava açılmışsa artık dava şartı ara buluculuk yok.

 

Ama devam eden davada da tabii ara buluculuk mümkün. Ara buluculuğa gidip anlaşmak mümkün. Hatta bunu mahkemeye bildirdiğinizde harçlar, yargılama giderleri bakımından da çok sayıda avantaj var.

 

1 Eylül 2023 ve sonrasında açılacak kira uçmazlıklarından dolayı davalarda artık ara buluculuğa gidilmesi gerekiyor. Doğrudan dava yoluna başvuramıyorsunuz. Kira uçmazlıklarında uygulanacağını söylüyoruz ama hangi davalar bu kapsama dahil? Kira uçmazlıkları dediğimizde aslında çok geniş.

 

Hepimizin aklına böyle konut kiraları geliyor. Belki iş yeri kiraları geliyor. Ama kanunda yasama organı demiş ki kira uçmazlıkları çok geniş tutmuş.

 

Bu bir otomobil kirası olabilir. Örneğin bir otelin kiralanması olabilir. Başka bir taşınların kiralanması olabilir.

 

Ürün kirası olabilir. Tamamı bu kapsamda oluyor bazı istisnai kanunlar dışında. Dava şartına tabi olmayan kira uçmazlıkları mevcut mu? Dava şartına tabi olmayanlar aslında adı üstünde dava olmayan meseleler dava şartına da tabi değil ara buluculuk bakımından.

 

Örneğin siz icra yoluyla bir tahliye yapacaksınız. Elinizde bir tahliye namesi var diyelim ve icra yoluyla tahliye yapacaksınız. Bu durumda ara buluculuğa başvurmak dava şartı değil.

 

Çünkü dava değil. Ama siz bu aşamada da ara buluculuğa başvurabilir misiniz? Elbette başvurabilirsiniz. Ya da kira borcunun ödenmemesine demin yine icra yoluyla bir tahliye söz konusu.

 

Burada da yine aynı durum geçerli. Yani ara buluculuğa başvuru dava şartı değil. Bir diğer mesele bir icra takibi yapıldı itiraz edildi.

 

İtirazın kaldırılması dediğimiz bir yöntem var. Bu da bir dava olmaması sebebiyle yine ara buluculuğa başvuru dava şartı değil. Ama diğer mesele itirazın iptali bir dava olduğu için sulh hukuk mahkemesinde görülecek davalar bakımından ara buluculuğa başvurmuş olmak dava şartı.

 

Ara buluculukta anlaşırsanız zaten mesele ortadan kalkmış oluyor. Dava yolu kapanıyor. Eğer ara buluculukta anlaşılamazsa anlaşılamadığına dair son tutanakla birlikte dava yoluna gidilebiliyor sulh hukuk mahkemesinde.

 

Finansal kiralama yani leasing sözleşmeleri kira sözleşmelerine benzerlik gösteriyor. Bunlar bakımından dava şartı ara buluculuk uygulanacak mı? Bu da tartışılan bir konu. Finansal kiralama kanunu özel bir kanun, özel hükümlere tabi.

 

Bu açıdan kanun koyucunun aslında daha çok borçlar kanundaki kira uyuşmazlıkları bakımından bu dava şartını getirdiğini düşünebiliriz. Dolayısıyla finansal kiralama bu kapsamda yani dava şartı kapsamı dışında diyebiliriz. Ancak finansal kiralamanın da çoğu yine ticari uyuşmazlıklar bakımından dava şartına tabi olabilir.

 

Yani dolayısıyla finansal kiralama varsa dava şartı yok. Ara buluculuğa başvurmak zorunda değilim diye düşünmeyin. Bu durumda da genelde ticari uyuşmazlık bakımından dava şartına tabi.

 

Bu noktada hemen bir şeye değineyim. Bir uyuşmazlık hem ticari uyuşmazlık bakımından hem de kira uyuşmazlığı bakımından dava şartına tabi olabilir. Örneğin iki tarafında tacir olduğu, iki tarafında ticari işletmesiyle ilgili bir kira sözleşmesi olabilir.

 

Diyelim ki bir taraf gayrimenkul kiralama şirketi, diğer tarafta otomobil galerisi. Bunlar arasındaki kira sözleşmesi ticari bir uyuşmazlık olması sebebiyle dava şartına tabi. Yani dava açmadan önce ara buluculuğa gitmek gerekiyordu.

 

1 Eylül itibariyle kira sözleşmesi olması sebebiyle de yine dava şartına tabi. Hangisini uygulayacağız? İkisinin süreleri, ücretleri falan farklı biraz çünkü. Hangisini uygulayacağız derseniz yeni ve özel olan kira uyuşmazlıklarındaki dava şartına tabi olacağını belirtmek gerekir.

 

4 haftalık süreye tabi olacak. Yine başka bir konu Ecrimisil halinde dava şartı ara buluculuğun gündeme gelip gelmeyeceği. Ecrimisil de yine dava şartı ara buluculuk kapsamında değil.

 

Bu konuda hiç tereddüt yok. Peki Burak Hocam asıl merak edilen konulardan bir tanesi dava şartı ara buluculukla konut kiralarındaki %25'lik artış sınırının aşılabilip aşılamayacağı hakkında. Konut kiralarındaki %25 artış sınırı acaba ara buluculukla aşılabilir mi? Bu ciddi anlamda tartışma konusu oldu.

 

Hala da oluyor. Şimdi bir açıdan baktığımızda kanun %25 ile bir sınırlama koymuş. Siz herhangi bir yolla bu sınırı aşmamanız gerekir bir görüş bunu söylüyor.

 

Bir diğer görüş der ki iki taraf kiracı kirayı veren özgür iradeleriyle oturmuşlar bir masa etrafında. En az 5 yıl kıdemli hukukçu olan bir ara bulucunun da yardımıyla birlikte bir anlaşmaya varmışlar. Demişler ki bizim kira sözleşmemizde şu an ne kadar ki kira bedelimiz örneğin 2000 TL ama biz bunu 4000 TL'ye çıkarıyoruz.

 

Çünkü çevredeki kiralar artık 20.000 TL'ye çıkmış. Bu daha adilane oluyor. Buna da tamamen özgür iradelerimizle karar veriyoruz.

 

Demişler ve anlaşmışlar. Burada artık taraf iradelerini ön planda tutmak gerekir. Dolayısıyla taraflar burada %25 sınırının üzerinde de anlaşabilirler.

 

Bence de bu şekilde. Ancak böyle bir ara buluculuk anlaşmasının yeni bir sözleşme niteliğinde olup olmadığını da değerlendirilmesi gerekiyor. Örneğin taraflar arasındaki sözleşme bakımından 5 yıllık kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin bir sınır var.

 

Bu sınır acaba yeniden sıfırlanıyor mu yoksa devam ediyor mu? Bunun da belirlenmesi için bence bu kira sözleşmesinin yeni baştan ele alınmasında, esaslı hususların yeni baştan ele alınmasında fayda var. Böylece sadece kira bedelinin artışı için değil genel olarak tarafların bu kira sözleşmesi üzerinde de yeni bir anlaşma sağladığını görebiliriz. Belki tahliye ilişkinde bir hüküm içerebilir.

 

Dolayısıyla %25 artış sınırının üzerinde bir ara buluculuk anlaşması yapılması bence mümkün. Ama mutlaka bunu usule uyarak, dikkatli olarak ve ara buluculuk anlaşmasının çerçevesini de iyi belirleyerek yapmak gerekir. 5 yıl dolduran kira sözleşmeleri bakımından bazı özel haller mevcut.

 

Peki bu halde artış mümkün mü veya ne gibi sonuçlar bizi bekliyor? Bir kira sözleşmemiz var diyelim ki 5 yılı geçmiş, 1 yıl yapılsa da 5 yılı geç diyelim farz edelim. Bu durumda bizim kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir dava açma hakkımız oluyor. Aslında bu önem arz ediyor.

 

Yani artık biz TÜFEĞ ile de %25'lik sınırlamayla da bağlı olmuyoruz. Az önce verdiğimiz örneğe dönelim. 2000 TL'ye ben kira ödüyorum.

 

Çevrede kiralar 20.000 TL olmuş. Eğer bu kira sözleşmesi 5 yılı geçtiyse kiraya veren yargıya başvurup bu kira bedelinin arttırılmasını talep edebiliyor. İşte bir kişiye gidiyor.

 

Biraz eski kiracı olması sebebiyle indirim yapılıyor. Örneğin 15.000 TL, 12.000 TL belirleniyor diyelim ki. Burada artık yeni kira bedeli üzerinden devam ediliyor.

 

Yine eğer 5 yılı geçmiş bir kira sözleşmemiz varsa ara buluculuk anlamında da hiç bu %25 sınırı, hatta TÜFEĞ sınırını, enflasyon sınırını bile tartışmanın bir manası yok. Anlaşmak mümkün olacaktır. Yine ara buluculuk anlaşması ile aşılamayacağı merak edilen başka bir konu da TÜFEĞ oranı hakkında.

 

Bu aşılabilecek mi? Borçlar kanunu aslında kira sözleşmelerinde hem konutta hem de çatı işyeri kiralarında üst sınır olarak, artış sınırı olarak TÜFEĞ'e belirlemiş. Ama siz sözleşmede daha da az bir artış sınırı belirlemiş olabilirsiniz. Ya da şöyle diyelim sözleşmede %20'lik bir artış sınırı belirlemişsiniz ama TÜFEĞ %50 çıkmış.

 

Sözleşmede belirlediğiniz artış sınırıyla bağlısınız. Ama siz TÜFEĞ yönünde bir artış belirlediniz o zaman işte %50 artış yapmak mümkün normal şartlar altında. İşyerinde zaten şu anda bu %25 sınır yok.

 

Peki ben ara buluculuk anlaşmasıyla bunu da aşabilir miyim? Örneğin %50'nin de üzerine bir anlaşma yapabilir miyim? Burada da yine aslında kanun emredici hükmü söz konusu. Dolayısıyla sadece kira bedelinin bu şekilde artırılmasını, TÜFEĞ'in de üzerine artırılmasına ilişkin bir anlaşma geçerli olmayacaktır. Ama az önce de bahsettiğimiz gibi burada eğer biz bir yeni sözleşme, çerçevesi yeniden belirlenmiş bir kira sözleşmesi yapar, bunu da ara buluculuk gibi sağlam bir yöntemle, sonucunda mahkeme kararı ilham niteliğinde olabilecek bir belgeyle de anlaşma belgesiyle de yaparsak hiç sorun yok bu sınırı aşmamız mümkün olabilir.

 

Çünkü artık yeni bir sözleşmeden bahsediyoruz. Diyelim ki taraflar anlaştı. Bu anlaşma sonucunda tazim edilen ara buluculuk anlaşma belgesi nasıl icra edilecek? Şimdi ara buluculukta anlaşma halinde kural olarak taraflar ve taraf vekilleriyle ara bulucu birlikte imzaladığında belge doğrudan icra edilebilir, ilanlı icraya konulabilir belge oluyor anlaşma belgesi.

 

Yani nasıl mahkeme kararını icra ediyorsunuz? Sadece ikide icra ediyorsunuz. Karşı tarafın itiraz hakkı yok gibi çok makul bir harçla bu takibi yapabiliyorsunuz. Ancak bu kira uyuşmazlıklarında ara buluculuğu getiren kanun, aynı zamanda bu konularda yine ortaklığın giderilmesinde de var gayrimenkulle ilgili olanlarda, yine kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da eğer anlaşma yaparsanız anlaşma belgesini mutlaka götürüp sulh hukuk hakiminden icra edebilip şerhe alacaksınız diyor.

 

İcraya koymak istediğinizde. İcraya koymak istemezseniz böyle bir şeye gerek yok. Zaten yerine getiriliyorsa koşa koşa hakime gitmenize gerek yok bunu söyleyeyim.

 

Ama icra etmeniz gerekiyor diyelim ki ilanlı icraya koyacaksınız. O zaman mutlaka bir sulh hukuk hakiminden kira uyuşmazlıklarındaki anlaşma belgeleri bakımından icra edebilip şerhe alınması gerekiyor. Burada sulh hukuk hakimi duruşmada açabiliyor.

 

Bunu söylemekte fayda var. Peki arabalıcılık ücretleri ne şekilde olacak? Geldik en merak edilen konulardan birine. Arabalıcılık ücreti olarak ne kadar ödeyeceğim? Arabalıcıya gitmek zorundayım anlaşırsam ne ödeyeceğim? Şimdi öncelikle şunu ayırmakta fayda var.

 

Bir anlaşma olursa arabalıcılık ücreti her şekilde taraflarca ödenir. Bir anlaşma olmazsa da hava şartı arabalıcılık bakımından öncelikle devlet tarafından adalet bakanlığı tarafından arabalıcı ücreti dönüyor. Daha sonra davada haksız çıkan taraftan bu ücret devletçi adalet bakanlığı tarafından geri alınıyor.

 

Dolayısıyla anlaşma olduğunu varsaydığımızda ücret nasıl belirlenecek? Burada bir bedel varsa bir rakam varsa anlaşma belgesinin üzerine bu rakamın üzerinden azalan oranlı bir tarifi var. Yani %6'dan başlayıp daha sonra rakam yükseldikçe %5, 4, 3 diye giden bir tarifi var. Yani çok çok düşük arabalıcılık ücreti çok makul.

 

Bu açıdan hem de çok güvenli bir belge elde etmiş oluyorsunuz. Burada bir bedel yazmadıysa arabalıcılık anlaşmasına bu durumda da arabalıcı anlaşma olursa saat ücretini taraflardan alıyor. 2 saatlik en az ücret alınması gerekiyor.

 

Anlaşmama halinde de devlet bu 2 saatlik ücreti ödüyor. 2 saatlik ücret şu anda içinde bulunduğumuz dönemde işte 1 Eylül'de yürürlüğe girdiğinde de aynı şekildeydi. Çok düşük kalmış durumda.

 

Arabalıcılık asgari ücret tarifleri henüz yenilenmedi. Şu anda 1920 lira iki taraflı uyuşmazlıklar için eğer üzerinde bir bedel yazmıyorsa yine tartışma konusu olan bir husus işte kiracının tahliyesi durumunda acaba ücret nasıl belirlenecek? E bedel yazmıyorsa mevcut asgari ücret tarifesi maalesef diyor ki çok uğraşmış olabilir arabalıcı maalesef burada ama yapacak bir şey yok. Maktul saat ücreti almak durumunda.

 

Belki yeni arabalıcılık asgari ücret tariflerinde bunlar değerlendirilir. Değerlendirmesinde de fayda var. Eğer bir rakam belirlenirse aynı anlaşma belgesinde hem rakam varsa işte şu kadar yıllık kira bedelidir, şu kadar yıllık kira artışı vardır diye yazılmış hem de tahliye taahhütü de verilmiş diyelim ki.

 

Bu durumda biz öncelikle rakama bakıyoruz. Bir bedel var. O bedelin üzerinden yüzde yı alıyoruz.

 

Diğer taraf zaten saat bedelinin üzerinde de kalacağı için sıkıntı olmayacaktır. En az saat bedelini, iki saatlik bedeli alması gerekiyor arabalıcılığa. Burak hocam peki az önce tahliye taahhütünamesinden bahsettiniz.

 

Şimdi bu peki tahliye için verilen bir aylık sürenin öncesinde veya sonrasında arabalıcılığa başvuru halinde ne gibi sonuçlar bizi bekliyor? Şimdi bu çok dikkatli olunması gereken bir konu. Tahliye taahhütünamesi var ise, bu tahliye taahhütünamesine dayalı olarak bir süreç başlatılacaksa burada bir aylık bir süreden bahsediyor kanun. Bir aylık süre tahliye tarihinden itibaren başlayacağı için daha öncesinde bir arabalıcılık yapılması halinde burada artık doğmamış bir haktan bahsediyor olacağız.

 

Dolayısıyla aslında arabalıcıya başvuru dava şartı bakımından mümkün olmamalı. Tahliye tarihinden itibaren o bir aylık süre içerisinde arabalıcıya başvurduğum benim sürem ne olacak? Bir de bu önemli. Burada diyelim ki 10.

 

günde arabalıcıya başvurdunuz ki arabalıcıya başvuru, arabalıcılık bürosuna başvuru tarihidir. Burada dikkatli olmak lazım. Adliyedeki arabalıcılık bürosuna başvuru tarihi.

 

10. günde başvuru yapıldı. Bu 10.

 

günü itibariyle 10 günlük işlemiş sürem durdu kanun gereğince. Daha sonrasında arabalıcılık süreci yürütüldü. Yalnız en fazla 4 haftadır bunu unutmamak lazım.

 

Arabalıcılık süreci bir şekilde bitti ve son tutanak tutuldu. Son tutanak düzenlendiği tarih veya en son imzalandığı tarih de olabiliyor duruma göre. Bu tarih itibariyle süre tekrar 11-12 diye işlemeye başlar ve bu bir aylık süre neticesinde de davayı açmak gerekiyor arabalıcılıkta anlaşmama sonrasında.

 

Peki arabalıcılık görüşmeleri sırasında tahliye taahhüdü verilebilir mi? Borçlar kanunu anlamında sözleşme yapabileceğiniz her şeyi arabalıcılık anlaşmasının içerisinde de koyabilirsiniz. Arabalıcılık anlaşma belgesi zaten borçlar kanunu anlamında bir sözleşme. Ama şöyle bir farkı var.

 

Çok güvenli bir sözleşme. Hatta ben şöyle diyorum. Türkiye sınırları içerisinde tarafların kendi işleriyle oluşturabileceği en güvenli belgedir.

 

Tabii ki tahliye taahhüdünü de o belgenin içerisine yazabiliriz. Ancak yine taahhüt tarihi, sözleşmenin oluşturma tarihi bunlara dikkat etmek lazım. Kiralanan taşınmazın aile konusu olması halinde ne olacak? Bu da önemli bir husus.

 

Aslında şu çok dikkatlerden kaçan bir nokta. Aile konutu varsa tahliye taahhütnamesinde de yine eşlerin imzasının olması gerekiyor. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi olması için.

 

İcra takibinde de bunlar önem kazanıyor. Yine arabalıcılıkta bir anlaşma olacaksa eğer aile konutu olduğu anlaşılıyorsa, belirlenmişse, iddia edilmişse hatta tapuda da böyle bir şah varsa mutlaka arabalıcının diğer eşi de sürece davet etmesinde fayda var. Çünkü yapılacak anlaşmada diğer eşin de imzasının olması doğru olanı bu açıdan dikkatli olmak gerekiyor.

 

Çok teşekkür ederim hocam. Benim sorularım bugünlük bu kadardı. Ben teşekkür ederim.

 

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabalıcılıkla ilgili ve genel olarak arabalıcılıkla ilgili aşağı yukarı merak edilen bütün soruları cevaplamaya çalıştık. Eğer tekrar daha detay merak edilen hususlar olursa yine burada cevaplamaya çalışacağız. Bizi takip etmeye devam edin.

 

https://www.aslanpinar.comyayinlarimiz/egitim-ve-etkinlikler/14-soruda-kirada-arabuluculuk

https://www.aslanpinar.com/yayinlarimiz/egitim-ve-etkinlikler/14-soruda-kirada-arabuluculuk

Diğer Makaleler